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国务院总理温家宝在3月5日所作的《政府工作报告》中，将房地产价格过快上涨列为价格工作的两个重点之一。如何有效抑制房地产价格的上涨趋势？这是一个涉及多领域的系统工程，财税措施固然重要，但更重要的是调整中国的住房政策。1998年出台的住房制度改革核心思想是推行住房市场化，这对缓解政府财政压力、促进房地产业发展、刺激经济增长起到了很好作用。但住房是特殊商品，在住房市场化改革的同时，应努力完善公共住房制度，加大对中低收入阶层的住房扶持力度。住房制度应该体现“以人为本”的思想。
现阶段住房制度需调整
获得适当的住房是公民的基本人权。“安居”才能“乐业”，实现“居者有其屋”是政府对公众的最起码承诺，一些国家把享有住房的权利写入宪法。从国际经验看，完全依靠市场力量无法实现上述目标，政府必须干预市场，保障公民的基本人权。其次，优质住房和社区是改善人类生活条件最有效和最直接的方式。保持适宜的居住条件是家庭成员健康发展的必要条件，同时也是社会文明和文化发展的必要条件，不良的居住条件会带来疾病、犯罪等一系列社会问题。因此，住房不是一般消费品，住房消费要充分体现社会的公平与正义，体现“以人为本”思想。1998年以前，中国的住房制度属于高度福利化住宅制度，当年出台的住房制度改革目标是把高度福利化住房制度改革为以市场为导向的住房制度。由于财政压力，政府希望通过市场化方式解决城市住房问题。在此过程中，政府为解决低收入人口的住房问题，采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。其中，最主要的是廉租房政策，一些城市为困难群体兴建了廉租房，但廉租房政策面临的难题是“僧多粥少”。以2003年为例，中国用于经济适用房建设总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6%；2004年经济适用房投资占房地产总投资的比例估计低于5%。经济适用房政策在当前住房制度中并不占重要地位，只是一个配角，无法从根本上解决数目众多的低收入群体住房问题。另外，经济适用房在当前住房政策中更多被当成暂时性政策，实施效果并不理想。如按北京市规定，要享受经济适用房，须满足三个条件。一是要有北京户口，这是对暂住人员的歧视性规定，没有将外来农村人口纳入公共住房保障体系；二是家庭年收入6万元以下，口径过宽。2002年北京市家庭平均年收入为2.4万元，6万相当于中高收入家庭。也就是说，以补贴中低收入者为目标的经济适用房，最终却补贴了中高收入者；三是经济适用房建设标准不切实际，北京有些经济适用房单位建筑面积超过200平方米，成了高收入家庭的豪宅。
个别城市金融风险凸现
缺少公共住房保障制度相配套的住房政策在现实中已出现麻烦。2004年底，最高人民法院公布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》，其中第六条规定：“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”《规定》的出台，体现了“生存权高于债权”、“生存权是最大人权”的思想，是法制进步的一个表现。但《规定》对于银行来说犹如晴天霹雳。此前，银行一直将个人住房抵押贷款当作最优质资产看待，《规定》大大增加了住房抵押贷款的风险，个别城市金融风险凸现。2004年，上海市中资金融机构人民币房地产贷款累计增加1023亿，占全部贷款新增额的76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元。高院与银行的矛盾根源在于：在缺乏公共住房保障制度的前提下，商业银行承担了公共住房保障的职能。值得注意的是，《规定》出台后，商业银行一定会调整自己的经营策略，提高住房抵押贷款的门槛，使低收入阶层被银行拒之门外，这些人更难以购房。从国外经验看，多数国家都是从市场为主导的住房制度演变为福利化住房制度，公共住房保障制度在整个住房制度中占有十分重要的地位。当社会经济发展到一定阶段后才重新强调市场化。中国是在人均收入还很低的情况下准备直接过渡到高度市场化的住宅制度，这是一个需要认真思考的问题。试想一下，如果通过住房制度改革后，刺激了经济增长，GDP（国内生产总值）增加了，但大多数城市居民却不堪重负，这样的GDP增长是否有意义？住房制度的改革和建设要充分体现“以人为本”思想，要向大多数低收入群体倾斜。
完善公共住房保障制度的政策建议
首先，应成立专门机构来负责公共住房保障制度的落实。对于一个正处于城市化过程中的人口大国而言，公共住房保障制度是一项长期政策，应有专门机构来负责。值得借鉴的是香港房委会，它不是一个纯粹的官方机构，而是一个半官方、半民间的组织，其组成人员包括政府官员和民间人士，任务是检讨和制订政府房屋发展计划并监督其执行。目的是为消除地方政府追求经济增长的目标与公共住房保障制度之间的矛盾，保障低收入群体的利益，体现“以人为本”的治国理念。从近期操作层面看，可从以下几方面入手：一是对房地产转让征收高比例所得税，以抑制部分人在房地产市场投机炒作；二是严格控制拆迁规模，可拆可不拆的，不拆。防止因大规模、无计划拆迁引起短时期内市场对房屋的大量被动需求，促使房价暴涨；三是增加经济适用房供给数量。要界定经济适用房供给对象，制订经济适用房标准及建造长中短期规划，列出完成经济适用房建造时间表，并向全社会通报；四是理顺房地产税收体系，逐步将土地出让收入纳入预算内管理，加强地方人大、政协对政府预算开支的监督，政府开支应对外公布；五是严格控制经济适用房、廉租房面积，充分考虑购房者、承租者经济承受能力，实施有梯度地使用住房原则，合理制订住房使用标准；六是建设和完善房地产市场的信息系统，加强对房地产经纪市场的监管。房地产市场与股票市场一样，是信息严重不对称的市场，政府应像监管证券公司那样监管房地产经纪公司，提高房地产市场的信息透明度，防止房地产市场的人为操纵。目前，建设部已关注此问题，但力度还不够，应参考股票市场信息披露制度建设的经验；七是进一步落实“最严格的土地管理制度”，对闲置土地严格按规定收取闲置费，两年以上闲置土地无偿收回，打击不良奸商囤积土地谋取暴利行为；对超大面积住宅，实施类似于“计划生育”的政策，收取资源超占费。（尹中立就职于中国社科院金融研究所）
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