投资要点

    ◎利空政策预期导致近期该板块调整，但预期利空政策是不确定的、远期的，供给短缺却是明确的、即期的，这决定了地产股的调整只是短期的。这些利空政策包括恢复土地增值税、开征物业税、限制住房消费贷款等。

    ◎2004 年全年统计数据显示：供给短缺状况开始严重。

    现实严重供不应求：2004 年销售面积与竣工面积增长速度分别为13.78%和2.1%，空置率大幅下降8.3%。

    未来同样供不应求：先行指标降速加快，环比同比均大幅下降，最先行的完成土地开发面积及购置土地面积指标的增幅大幅降至-11.4%和5.4%，环比增速分别下降20.1 和2 个百分点，同比更是分别下降69.9和39 个百分点。

    房价上涨速度不断加快。过去四个季度商品房累计平均销售价格同比分别上涨6.7%、11.6%、13.0%、14.4%。其中，去年全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，为1998 年以来的最高增幅。

    ◎上市公司将超高速增长（30%以上），目前处于发展的黄金阶段，享受三重利润：一是正常的房地产开发利润，二是房价上涨利润，三是土地开发领域利润。随着短缺的严重化，上市公司将出现超高速增长。

    ◎基于以上原因，近期板块调整，其实为买入创造了良好的机会。维持强于大市的投资评级。

    ◎看好两类公司，一是拥有较多土地储备及在售项目的公司，这类公司将从房价上涨中获益最大，二是具有较强扩张能力及产业整合能力，随着行业集中度的提高将获得持续增长。重点公司仍然推荐金融街(资讯 行情 论坛)、万科、华侨城，另外可以关注金地集团(资讯 行情 论坛)、亿城股份(资讯 行情 论坛)、栖霞建设(资讯 行情 论坛)、招商地产(资讯 行情 论坛)等。

    预期利空不确定

    由于房价涨速过快，引起了政府及社会多方面的注意，其中有多个预期利空政策在市场上流传，这也成为近期地产股调整的主要原因。可能的政策包括：恢复土地增值税、开征物业税、限制住房消费贷款等，这些政策都是利空。

    恢复土地增值税，开发商从房价快速上涨中获得超额利润，通过土地增值税可以调节这种超额利润。目前大多数开发商不交纳该税种，只有极少部分交纳销售收入的1%；恢复征收后开发商将交纳开发增值部分的30%至60%，从而大大降低开发毛利率。

    开征物业税，是对现有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等归并后，统一按房地产课税价值征收的一种财产税。物业税的开征将增加物业持有成本，对住宅的影响远大于供给，将可能降低住宅需求，导致投机购房比例较高地区的房价下降。

    限制住房消费贷款，受高院司法解释的影响，提高首付款成数、提高贷款门槛是可能的政策取向，目地是减少银行风险，这样会降低住房需求，是利空，但另一方面看需求的下降与短缺的供给更相协调，反而有利于长期增长。

    但是以上利空政策出台后的影响将非常大，出台的可能性是不确定的，而且即使出台，一般而言也是先试点，预计全面推出应是远期的事。

    优势公司将显著受益

    短缺时代下，上市公司将从中受益，具体影响有两方面：土地价格上升，使拥有较多土地储备的公司含金量提高由于紧缩政策使土地获得成本上升，同时土地储备对资金占用量大幅提高，因此目前已经拥有较多土地储备的公司较为有利，这类公司包括招商地产、金融街、万科、栖霞建设等；

    房价上涨，使拥有较多在建及在售项目的公司盈利水平提高。

    受益于住房供不应求及房价上涨的影响，房地产项目的销售进度将加快，同时销售毛利率将有所提高，根据我们的判断，2004 年房地产上市公司业绩增幅将超过30%，据不完全统计，业绩增长达到50%的公司将在20家以上。

    万科的项目分布最广，其项目的毛利率较有代表性，从公司近年来结算房屋的销售价格及毛利率变化情况看，非常明显，万科的毛利率在快速提高。

    对上市公司的选择，有两个标准，一是拥有较多土地储备及在售项目的公司，这类公司将从房价上涨中获益最大，二是具有较强扩张能力及产业整合能力，在行业集中将提高周期中获得持续增长。重点公司仍然推荐金融街、万科，另外可以关注金地集团、华侨城、亿城股份、栖霞建设、招商地产等。

    相关链接：银行提高房贷门槛

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》今年正式实施，其中第六条强调：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这意味着，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款。银行多年来高速增长的住房消费贷款的风险突然提高，银行纷纷提高房贷门槛。

    上海掀起楼市“打假风暴”

    从3月1日到3日，上海市房屋土地资源管理局一连查封了7个涉嫌违规炒作、售卖的楼盘，其中3月3日一天就紧急查封了天赐公寓、耀江花园等6个楼盘。将“世茂滨江花园”等4个售房合同撤销率畸高的楼盘列入彻查“黑名单”；一经查实，违规法人最高将被罚5 年内不得吃房地产这碗饭。