近几年来上海房市火爆,随之而来的二手房纠纷诉讼也呈直线上升的趋势。从法院审理中发现,目前二手房交易中发生的纠纷主要类型有:

    1、定金(或称意向金)纠纷。买卖房屋的中介公司,大多都向购房人收取定金,或者将此转给房屋的出卖人作为定金,或者约定购房人不以约定的价格购买房屋,则不得要回定金。一旦出卖人认为市场上房价继续暴涨,毁约不卖房屋了,或者购房人反悔 不愿购房,就产生了房屋买卖定金争议。如邹某将自己房屋以163万元出售给他人,并收取了5万元的定金。事后见有出价更高的买房人,就擅自取消了原购买人的买房。

    2、违约金纠纷。中介公司与卖房人约定,如中介公司寻找到买家后,卖房人不以委托价格出售房屋,则要支付中介方违约金。而事后因房产市场房价一路上涨,卖房人往往不愿以原价出售,引起违约金纠纷。如市民王先生经中介公司介绍,与买房人邵某搭上了关系,后借故跳开中介公司,私底下与邵某达成了买卖交易。

    3、佣金纠纷。中介公司认为只要按照双方委托的价格,寻找到合适的买卖双方,双方订立了购房意向书,中介服务就已完成,双方都应支付中介费。而实践中买卖双方虽初步签署了意向书,但因种种原因并未成交,由此引发中介公司要求上下家双方支付佣金的争议。这类纠纷表现为买房人手续办妥,却因原先设定的贷款计划无法实现,房屋买卖合同无法履行。

    据上海市静安区法院一位资深法官介绍,房屋中介纠纷主要原因是目前上海房价高涨,市场对房价走势发展前景看法不同,使得交易双方时常擅自毁约,由此损害中介公司的利益,使其之前寻找房源信息、撮合合适买卖双方的劳动成本付诸东流。

    根据国家《合同法》规定,二手房居间人未能促成双方交易成功的,有权收取居间活动的必要支出费用。如同患者去医院看病,必须先要挂号一样。房屋中介通过约定定金或违约金的方式,应该得到必要的居间费用。但由于定金或违约金不能明确居间活动必要费用的性质,从而引起了争议。

    针对上海二手房交易现状,有专家提出如下建议和对策:

    1、尽快制定二手房经纪方面的法规或司法解释,保证法院在审理案件时有法可依。

    2、行政部门严格监管、加强行业自律意识。我国二手房经纪行业要重视组织和制度建设,在条件允许的情况下实行统一标准来承揽业务,细分各级收费标准。

    3、二手房交易要注重合同意识,从合同开始就要抑制不规范的经纪行为。