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最近，我们观察到了一个重要的信号：政府已决心介入房地产市场，将采取相应的政策措施来抑制投资性购房需求的进一步扩大，控制目前房价上涨过快的势头，防范可能产生的金融风险。本周最引起市场关注的一则消息--被认为是中国房地产繁荣标竿城市的上海推出一系列规范房地产市场的政策措施，似乎就证实了这一点。那么，这是否预示了今年房地产价格调整可能会出现呢？持续飙升的房价是否会就此熄火，或者至少歇歇脚呢？
政策效应难以撼动房价上涨
目前政府已对警惕房地产泡沫初步形成了共识：尽管中国房地产泡沫并不十分严重，不是全面性的而是局部性的，主要是集中在一些沿海城市中，但是对此却不能大意，尤其是要密切观察投资性购房的发展趋势及房地产泡沫一旦加剧所可能产生的巨大影响。
在这一基本判断的前提下，一方面，要增加面向工薪家庭的中低价普通商品房供应，以满足他们的居住等生活基本保障；另一方面，要进一步规范投资性购房行为，抑制投机性需求。为此，可能采取财税、金融、法律和行政等多种手段，对房地产市场进行主动性调控。此次上海市政府推出的一系列政策措施都是与实现这一调控目标密切相关的。现在的问题是这些政策措施能否对房价的持续上涨产生抑制作用？现在看来还很难说。
为什么这么讲呢？去年实施宏观调控以来，严格的土地管理政策在客观上导致土地供应偏紧，而货币信贷紧缩又引起了房地产开发投资与信贷规模持续增长。数据显示，2004年房地产开发企业完成土地开发面积2.23亿平方米，比2003年下降11.4%；全国房地产开发完成投资1.3万亿元，同比增长28.1%，略低于2003年29.7%的水平，但增速与年初增长50.2%相比，呈现迅速回落的趋势。由此，加剧了中国房地产市场供应偏紧的态势，而且这一态势至今仍没有发生什么变化。
与此同时，尽管去年央行小幅加息，但2004年全年CPI上涨3.9%，表明物价水平与利率之间的关系仍是倒挂的，这促使了人们更愿意投资房地产来保值增值。另一方面，宏观调控并没有改变目前向个人购房贷款倾斜的政策。截至2004年末，商业性房地产开发贷款余额达2.38万亿元(增长28.7%)，其中购房贷款余额为1.6万亿元(增长35.16%)，个人购房贷款增长相对稳定。由此，越来越多的购房者利用房贷的金融杠杆效应，以银行低廉的资金成本进行投资性购房交易，无形之中人为地刺激了房地产需求，并成为推升房价飙升的重要原因之一。在这种情况下，要想抑制投资性购房需求是非常困难的。
我们据此认为，由于影响房地产市场供求的基本面因素在短期内不可能发生什么逆转，尽管类似上海市政府出台相关政策措施的初衷是积极的，但估计其市场效应不会很大，也不会对房价上涨产生什么抑制作用，最多只能起到一种警示作用。
抑制房价与房产交易所得税
我们注意到，目前政府介入房地产市场的初衷是为了支持或保护个人的自住性购房，并采取措施来抑制个人的投资性购房。从这个意义上讲，政府介入房地产市场将不会造成房价的硬着陆，软着陆的可能性相对来说要大一些。
但是，问题似乎并没有那么简单。因为飙升的房价、日益旺盛的投机性需求及银行对房地产业(尤其是个人购房贷款)融资规模的持续上升，已使中国房地产市场处于异常兴奋期阶段。2004年10月至今年1月的几个月里，上海房价就上涨了20%，而上海的平均房价在过去3年时间里几乎翻了一倍或一倍以上。住房成了一种紧俏商品，连夜排队购房成了一种时尚。仅靠目前推出的这些政策措施，似乎难以平息人们日益增长的投资性购房需求。
道理非常简单，巨额的购房投资收益远远超过了微弱的房产交易营业税。那么，怎样才能有效地抑制房价快速上涨的趋势呢？我们认为，应该适时推出房产交易所得税，即将房产交易的投资收益纳入到个人总收入中并征收个人所得税。我们注意到，日前，国家统计局局长李德水也建议引入房产交易所得税来抑制房价的过快上涨。
开征房产交易所得税，就是对于那些想卖掉自住性房产的人，如果购房满12个月后出售住房的投资收益，不超过人均年收入2倍以上则可以免税，超过部分按所得税不同档次标准征税；如果购房后不满12个月就出售，卖房所得的投资收益要按个人所得税征收，而且税率要高很多；对于那些投资性购房交易的人，即除了有1套自住性住房外，如果再有其他住房出售的话，应该课以很高的房产交易所得税，让那些投资性购房者无利可图。这样的话，就可以抑制住目前中国房地产市场上越演越烈的投机性行为，起到平抑房价非理性上涨的作用。在我们看来，采取适当或正确的政策措施，是防范房地产泡沫膨胀的先决条件。尽管此次上海出台的相关整肃房地产市场的政策措施效果可能仍然有限，但这是一个积极的信号，只有超前防范房地产泡沫，才能使房价真正实现软着陆。上海证券报乐嘉春博士
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