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【金陵晚报报道】在南京，“富人区”的概念一夜间叫响，但一声高过一声的吆喝，似乎并没有喊出一片真正的“富人区”，反倒牵出了南京城廓规划70年风雨变迁的往事。当颐和路公馆区等曾经的“富人区”再次跃入人们视野的时候，人们发现，现如今开发商一相情愿的所谓“富人区”，并没有迈过历史的坎。
“富人区”是依赖怎样一种规律形成的？人为的设计和规划能否成全理想？检点南京
新“富人区”，顺便回顾南京老城“豪宅”区变迁史，我们不难发现，今天的“富人区”有几分尴尬。
A：谁被“富人区”迷惑
南京“富人区”的概念近两年陡然繁荣了起来，几乎与新楼盘开发的速度同步增长。“河西新城几成富人区”、“富人区圈占八卦洲”、“鼓北，城中最后的富人区”……房价随着“富人区”概念的提出而直线飙升，如今已经超过2万元／平方米高点。不止一个社区，把建造1000万元一幢的豪宅，当作“富人区”的象征。然而，当房地产开发商争相以“富人区”自我标榜，居于六朝古都深处的一片“富人区”，却一次次被一些慧眼商人相中，使人们再次注意到这片低调的几乎被人忘记的“颐和路公馆区”。2002年，两幢私人产权的颐和路公馆在异常低调的情况下出手，由于买家非常神秘，当时的买价已成为一个谜。不过消息灵通的媒体仍然获悉，买家为了整旧如旧，精心保存历史遗迹，仅重新整修的费用就花了上百万元。房地产经纪人圈内透露，做成一笔民国老公馆交易，利润异常丰厚。而这样的民国公馆，以颐和路最为集中，保存最为完好。“遗憾”的是，颐和路公馆区的可上市房源极其有限，无奈之下，买卖双方的视线扩展到颐和路周边地区。2004年5月，位于江苏路附近的一座民国时代的独门院落洋房被神秘人士委托出售，尽管房屋年久失修，该人士的开价仍然高达680万元，不仅比他4年前的买价高出150％，而且比南京最顶级别墅帝豪花园单价还要贵。2004年11月，位于高楼门的前比利时使馆标价480万元出让，建设年代民国初年，此高价引发一片惊叹。
B：南京第一座“富人区”
南京第一座“富人区”——颐和路公馆区在民国时期形成，成为无可替代的城市财富。2002年底，南京进一步出台了《颐和路民国公馆区风貌保护规划》，计划将这片“富人区”进行保护性开发，缔造民国旅游的主题。据了解，1927年民国政府建都南京，1929年12月制订《首都计划》。《首都计划》为南京城划分了四类住宅区——上层阶级住宅区、公务员住宅区、一般市民住宅区和棚户区。颐和路公馆区，正是“上层住宅区”中四大片区的第一区，也是唯一建成的片区。该区域以江苏路广场为圆心，五条分支道路发散开去，小巷分别称为“天竺”、“灵隐”、“珞珈”、“普陀”、“赤壁”、“莫干”、“牯岭”、“琅琊”……统统以中国名山大川为地名。居民则是最入世的军政界要员，汪精卫、阎锡山、陈布雷等人分别设官邸于此，菲律宾公使馆、加拿大大使馆等使、领馆亦纷纷类聚。市规划局局长周岚评价这里为，变中国传统的“口传心授”，为完全按照现代规划设计图纸施工的典范。而颐和路的建筑，更是南京现代建筑顶峰期的作品。这些建筑吸取了中国传统与西方现代的多种风格。据调查，这里曾经分布花园洋房9265幢，宫殿式官邸25幢，却几乎找不到一座式样重复的建筑：仿美、仿法、仿西班牙式、仿日本式，几乎成为列国建筑样式博览。现在，颐和路完好保存了其中225幢公馆建筑。
C：山林那边，有一座帝豪花园
1994年起建设的帝豪花园，算是南京第二代“富人区”的代表。中间相隔将近50年，是建筑文化的空白。直到80年代末，随着港、澳、台地区及外国资本进入南京，一批改良型“花园洋房”开始在南京露面。如江宁宏运国际村、玄武湖畔盛世华庭别墅、汤山几座别墅区等，都曾有过创造“富人区”的理想。一位建筑师告诉记者，早期的高档别墅社区，其长处在于抢先占据最好的城市资源，尤其是自然、人文风景名胜，对建筑本身的追求倒在其次。从建筑角度来说，多数早期别墅甚至根本不叫别墅。据说江宁百家湖区，南面面湖的别墅景观最好，然而开发时间也最早，曾被人感叹：“简直是农民自建的二层小楼嘛！”完全谈不上建筑设计。他说，直到盖东面面湖的住宅时，才真正有了别墅的模样，然而最好的自然景观已经不再。帝豪花园是这个时期的翘楚。1998年底，帝豪花园已经建成的一、二期48栋别墅，全部租赁给德国BASF、BOSCH、AUTOLIV，荷兰PHILIPS，瑞典ALFALAVAL，意大利SAES等国外著名企业集团和香港渣打银行等港台人士。这里以门禁森严闻名，即使是新闻记者，也不能进入社区采访拍照，更不用说普通的市民参观了。连不少建筑师都声称“不明”帝豪的建筑“真相”。重重保卫下的“居民”享受自成一体的生活天地，他们自己组织圣诞晚会，举办慈善募捐，顶级赛事或者演出一般送票到物业公司。于是，帝豪花园的“富人”们，越来越神秘。然而帝豪花园的“尴尬”在于，她的身份固然像高高在上的贵妇，却仍然不被承认属于“富人区”。专家评价，她是“纯粹租赁的物业，不是业主，没有产权，还称不上富人区！”
D：现在的“富人区”在哪？
南京“富人区”可能出现在哪里？南京大学城市规划设计研究院的姚鑫副教授走到墙上挂的南京地图前，直截了当地说：“一定出现在资源最好的地方。”他用笔一画，原来是玄武湖、莫愁湖、月牙湖和紫金山。姚鑫解释，在市场经济条件下，好的城市资源，一定是富裕阶层先享受。简单说，他们出得起高价。另一方面，从城市规划角度，只有将城市中最好的资源地块卖出高价，才能实现地块的经济价值。2000年以后，南京出现了一批真正的别墅，多在依山傍水处。按照区域，可以划分为江宁百家湖片、江宁将军山片、东郊月牙湖片，城中也分散着汉府雅苑等豪宅。南京的名山大川被打造“富人区”的开发商争相占领。享有过城东“富人区”声誉的月牙湖，渐渐被新社区的名气盖过。一位规划师认为，“她的缺失在于，没有整体规划。当初先划片分给了开发商，再由开发商分别规划。经济适用房、普通多层、高档别墅、豪华高层交织在一起，难以培养协调的居住氛围。”2001年竣工的汉府雅苑，毗邻毗卢寺，是城中“花园社区”，据说留学生租住的不少，形成小小的群落。她的建筑外立面色彩出挑张扬，与隔壁钟岚里、梅园新村民居的青砖形成鲜明对比，曾经成为很多楼盘效仿的对象。但最近有消息说，外地富商来宁择居时，已经不再把视线拘泥于这一“传统”的居住地。2003年宁南玉兰山庄竣工，其山顶1000平方米别墅获得叫价3万元／平方米。南京民用建筑设计研究院有限责任公司的副总建筑师吕小勇评价，这是“南京最早的好别墅”，以其规划、建筑设计之精致、到位而论。“乍一看，可能觉得建筑外形很普通，多年以后，她却仍然很耐看。设计玉兰山庄的时候，我们追求的就是简约。”吕小勇说。但是要说是“富人区”，恐怕玉兰山庄也算不上，只因为这座社区入住不久，人脉、文脉尚未成熟。70年前，颐和路“富人区”以并不优越的自然资源，创造了丰富的人文资源。70年后，占据了最佳城市资源的准“富人区”中，将凭借什么诞生出新的颐和路呢？金陵晚报记者刘欣摄影刘鹏(编辑田木)
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