申银万国证券研究所报告指：上海房价12个月内下跌10%-20%

    近日申银万国证券研究所一份分析报告认为，上海房价12个月内向下调整的概率较大。

    该所研究员陈昱新表示，2005年2月，上海楼市出现了一些不同 寻常的"疯狂"景象：比如100万元的房子两周内上升十几万元的比比皆是；二手房挂牌出让价格经常在一天之内提价三四次；价格体系混乱，类似房屋既有出让单价为12000元/平方米的，也有16000元/平方米的。

    目前价格可能是两年内的高点

    报告指，空前一致的看好，很可能意味着相反的方向。通过电话、面谈等方式的调查表明，上海13家房地产公司的23位业内人士对未来12个月上海房价的看法：看涨比例达到91%，看平9%，无人看跌。

    而最近在上海普通居民间的调查也显示：89.9%的被访者对未来一年房价看涨，无房者和有房者中认为年内房价上涨的比例为95.2%和90%。调查显示，53%的人认为房价偏高，但表示房价偏高的被访问者中仍有88%认为2005年房价会上涨。

    在房价大幅度上升后，开发商内部、居民等对房价的看法却达到了惊人的一致，陈昱新认为是典型的头部信号（可能是两年内的高点），意味着房价格可能走向相反的方向---下跌。

    房价已超出政府容忍范围

    以2005年2月上海房价看，房价收入比已经达到13倍以上，据悉，近日上海银行同业协会秘书长表态要大幅度收缩购房信贷政策，结合其他收集的信息，报告判断，上海房价已经超出政府容忍的范围，预计6个月内政府出台措施抑制上海房价的概率相当大。如果此后房价继续上升，可能引发更猛烈的抑制政策。

    该份报告指出：未来12个月上海房价向下调整的概率较大，但不会崩盘，房价经历10%-20%的下跌（相对以前价格）以后，有望企稳。而6个月内政府部门出台抑制措施的概率相当大。

    但报告仍看好上海以外大多数省会城市的房价。"珠三角如深圳、广州的房价上升周期刚刚开始；武汉、长沙、成都、重庆、天津等城市房价上升周期仅仅走了一半"。

    据称，上海的房地产供应和其他城市一样稀缺，不同的是上海已经售出的房屋中投资比例远远超过其他城市。其他城市房价的主要决定因素是土地和新房供应，而上海的房价决定因素是投资客。换言之，如果上海的房屋投资者开始抛售，即使未来一年内上海的土地出现零供应，也无法支持当前的房价。而在当前的价位上，任何风吹草动都可能导致投资客的预期发生变化。上图：上海房价持续上扬，在一次上海房展上，房产商打出醒目的“涨”字。

    相关链接：上海房贷猛着陆

    2005年2月底，上海市同业公会开始研究相应问题，并偕同市里有关部门研究房贷的风险防范措施。建议之一为提高房贷的首付比例，并严格控制投资性购房贷款发放、提高贷款的审批标准等。

    在此之前，房贷的风向标已经微有指向。1月24日，银监会有关官员紧急抵沪，对上海银行业个人金融、房地产贷款进行调研，尤其是对于房贷的上下游贷款都进行了摸底。

    多家银行分别从房价、购房面积和房龄等三个方面对个人住房贷款提高门槛。

    建设银行上海分行最新贷款要求规定：房价不低于33.3万元，面积不少于40平方米，竣工日期在1981年（含）以后。其中，1981年—1990年竣工的住房，可申请的贷款成数不超过六成，外地人购买这一时段竣工的房产建行不予发放贷款，本市户籍购房者需提供第二套住房产权证；1991年—1998年竣工的住房，贷款成数不超过六成；1999年以后竣工的住房，贷款成数不超过七成。

    上海银行内部不同的分支行，也有了新的调整，有些支行规定：按揭单价在18000元/平方米以上的，总房价60万元以下的都不再操作。