2004年是秦皇岛市商品房市场的“热销年”，商品房市场出现了前所未有的热销局面，全年房屋销售面积达103.8万平方米，比上年同期增加了22.5万平方米，销售面积超出同期竣工面积，销售率达到157%。其中商品住宅销售85.7万平方米，比上年同期增加了19.5万平方米，商品房销售价格比上年上涨了2.0%。到2004年底，全市商品住宅空置面积24.6万平方米，比上年同期减少4.9万平方米，按全年的平均销售速度，秦皇岛市空置的商品住宅面积，100天即可售完。

    而2004年也可谓是房地产市场的“政策年”，国家采取了进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金率和项目资本金比率、清理固定资产投资项目、控制城市拆迁规模、上调人民币利率等一系列宏观调控政策，抑制房地产和相关行业的过度投资和盲目扩张，把过热的房地产投资冷下来。全市共完成房地产投资23.0亿元，比上年同期下降10.8%，购置土地面积51.5万平方米，房屋竣工面积66.3万平方米，分别比上年同期减少了45.1%和45.0%。

    这一冷一热，是宏观调控与区域经济自我发展间存在的冲突，如何处理好这个矛盾，在市场调节和宏观调控之间寻求到最佳平衡点，保持秦皇岛市房地产业健康、平稳的发展势头，是政府部门、房地产经营者以及消费者都需要冷静考虑的一个问题。

    一、管理部门要冷静面对房地产投资

    房市和股市、汇市一样是经济运行的“温度计”，经济变化的“晴雨表”，是关联度很大的行业。房地产投资一直在全社会固定资产投资中占相当大的比重，对房地产投资的调控往往就是宏观调控的重点。2004年投资与销售出现截然相反的发展趋势，是以前未曾出现过的，如何准确把握房地产投资规模和结构，正确引导投资行为，管理部门应认真分析。

    房地产投资下降，势必减弱投资对经济的拉动作用。从房地产业的投资增长速度来看，秦皇岛市房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。新世纪的头几年，房地产投资一直保持较高增长，2001年增37.5%，2002年增34.0%，2003年增1.6%。2004年以来，随着房地产调控政策的密集发布，房地产投资由增变减，全年投资总量低于上年。在全社会固定资产投资中，由于房地产投资一直以来处在仅次于建设与改造投资后的第二大投资内容，因此，房地产投资减少影响全市固定资产投资率0.6个百分点。总体上看，投资需求不足仍是现阶段秦皇岛市经济中的主要矛盾，坚持扩大投资需求是加快发展临港新型产业、实现经济提速发展的根本之策。而房地产投资下滑，对经济快速发展定会产生负面影响。

    住宅成为投资绝对主体，非住宅投资萎缩。前一时期秦皇岛大规模商业用房开发，造成了26.3万平方米的空置面积，给此间投资活动造成的影响预计还会持续若干年，开发商已把注意力全部转移到住宅开发上。2004年，秦皇岛市商品住宅完成投资17.8亿元，比上年同期增长了24.5%，办公楼仅完成投资7176万元，比上年同期下降59.6%，商业营业用房完成投资2.4亿元，比上年同期下降11.6%，三项投资间比例为8.5：0.3：1.2,而2001年此比例为4.5：0.6：4.9。投资结构转变，直接影响到商品房的供给结构。全年住宅竣工面积55.3万平方米，办公楼、商业用房竣工面积8.4万平方米，二者比例为6.6：1,而2001年此比例为3.9：1。

    全市经济较快增长和对投资控制的适度政策，将保证房地产开发投资的恢复增长。2004年，全市经济仍然保持稳定较快增长，经济总量再上新台阶，据初步测算，GDP总量达到453.4亿元，比上年同期增长12.8%，比上年同期提高了0.7个百分点。良好地城市经济背景将有利于房地产开发投资恢复增长。同时，对决定经济增长水平的过快投资增长，国家没有沿用过去经济过热时期全面控制和“硬着陆”的办法，而是采取了适度和区别对待的办法，因而有利于房地产开发投资气候的较快形成。为了促进房地产投资的健康快速发展，进一步发挥住房对扩大内需的积极作用，2005年宏观调控应主要致力于引导投资方向，调整住房供应结构，解决房地产发展过程中存在的结构性矛盾，通过抑制被动需求和监控投机性需求，减轻房价上涨带来的社会压力。

    二、房地产开发企业要冷静面对业界竞争

    房子好卖、房价上涨，可房地产开发商的日子并不一定都好过。据首次经济普查资料，全市现有房地产开发企业205家，其中有经营活动（包括有开发项目和房屋销售）的企业有101家，有半数以上的房地产企业处于“休眠”状态，在有经营活动的房地产企业中，也只有55家企业有开发项目，每年都有企业消亡或被兼并。房地产开发竞争激烈，个中究竟，应认真分析。

    房地产业进入洗牌重组、优化调整的变动时期。房地产业属于典型的资本密集型传统产业。目前，土地制度和房地产市场规则对地产商的资金实力要求越来越高。国家上调银行存款准备金率、提高房地产开发项目资本金比例，抬高了房地产企业准入门槛，将一些资金实力不足的企业剔除在外。而从银行方面看，银行贷款将更倾向于有实力、资质高、项目好、信誉优、规范化的企业，有利于优化房地产开发市场。从长期看，宏观调控注重“扶强汰劣”，房地产业的洗牌重组不可避免，资金和土地将向优势企业聚集，唐山、天津一些房地产已开始向秦皇岛市渗透，一大批中小企业将被剔出竞争市场，企业将向集团化、规模化、品牌化方向发展。目前，秦皇岛市200多家房地产企业中，拥有房地产开发二级资质的企业仅3家，在今后一段时间里，房地产业的“瘦身”活动还将持续。

    土地供应量减少，是房地产企业扩大经营规模的最大障碍。2004年4月以来，国务院采取了一系列措施，开展土地市场治理整顿，土地管理更加严格。加之秦皇岛市城土地资源紧缺，使土地供应量大大减少，2004年，全市房地产购置土地面积51.5万平方米，比上年同期减少42.3万平方米，减少了45.1%。新购置土地面积减少，拿不到开发用地，是困扰房地产企业的一个普遍难题。换一个角度，这也促进了房地产企业对已获得土地的开发力度，全年开发土地面积39.5万平方米，比上年同期增长了1.4倍。

    规避金融风险，是房地产企业要研究的课题。当前，房地产开发企业“三款”即国内贷款、定金及预收款、应付款中，出现了一些值得关注的新情况。首先是国内贷款规模仍然偏大。房地产开发投资资金来源中的国内贷款涨幅较大，2004年规模达4.1亿元，比上年同期增长29.5%。加大了房地产开发企业对银行资金的依赖程度，造成使用和占压银行资金偏多和资金来源结构单一等问题存在。其次是定金及预收款持续扩张。2004年房地产开发投资资金来源中，定金及预收款达11.4亿元，比上年同期增长了11.0%，规模几近企业自筹资金。此项投资增长过快，会带来房地产开发投资反弹风险、房价继续上涨、制约房地产开发企业规模和自我发展能力提高、催生企业债务增加等负面社会经济影响。第三是应付款依然偏高。2004年，建筑领域清欠规模和力度前所未有，秦皇岛市房地产开发业应付款大幅减少，但是2.8亿元的拖欠总额和23亿元的投资相比较，依然偏高。房地产开发企业负债率和应付款居高，除不利于房地产开发投资和房价回落外，还造成间接增大银行不良资产压力、加剧相关行业资金紧张程度、降低农民收入水平等不良后果

    三、消费者要冷静面对商品房价格

    国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，2004年房屋销售价格同比上涨10.8%，比秦皇岛市高8.8%，根据目前房地产市场运行轨迹，宏观调控特别是金融和土地政策取向的作用，需求及其预期变化的影响，今年秦皇岛市商品房价格还会在较高位运行并会出现小幅上涨。2005年针对商品房价格现状，购房者应冷静分析，择机而购。

    开发成本增加，是支撑商品房价格上扬的主要因素。一是物质成本增加。2004年，建设领域的各种价格指数均超过100,住宅土地交易价格上升6.1%，建筑安装装饰工程价格上涨9.0%，建筑材料价格上涨12.4%，人工费上涨4.8%，设备租赁价格上涨0.7%，有如此多的价格上涨因素影响，全市商品房价格上涨2%已属正常。二是投资风险成本增加。目前秦皇岛市房地产开发项目，绝大多数投资在3000万元以上，由贷款、自筹资金和预收款构成的大规模投资，在给房地产企业带来丰厚利润的同时，也存在相当大的投资风险，一个开发项目的成败，关系到一家企业的存亡，因此房地产企业均从提高设计标准、完善配套设施、优化服务水平等方面吸引住房需求者，在价格上绝对不放宽。

    需求不断增加，决定了商品房价格短期内不可能下跌。这种需求包含四个方面：一是随着国民经济发展和居民收入增加，居民为改善和提高住房条件，对住宅产生新的需求。在建设部居民住宅建设发展方案中，到2020城市居民人均住房面积要达到35平方米，而目前秦皇岛市居民人均住房面积17平方米。GDP和居民收入连续多年快速增长，将引发消费结构升级带来的新一轮住宅需求。二是城市化进程中，城市区的人口不断增加，要求租房或买房的需求。2004年新增城市人口1.9万人，新增住户5000户，如按每户购买一套70平米住宅计算，将给秦皇岛房地产市场带来35万平方米潜在需求。三是随着城市改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求。而2004年全市竣工的4万平方米经济适用房，显然不能满足居民改善住宅条件的需要，商品房市场仍是主消费区。四是随着居民储蓄的增长和存款利率的不断降低，居民将房产作为投资品所产生的需求。当房价涨幅大于利率时，消费者会更多选择贷款购房，当投资者预期房地产价格上升时，对于房地产的需求也会增长。2004秦皇岛市个人储蓄存款为364亿元，多点分散的投资意识将大大增加住宅需求。