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2月21日，经历了三次拍卖失败后的豫园“烂尾楼”福民商厦终于以2.36亿元被浙江杭州某房地产企业买走，而且价格已经比第三次拍卖时高出600万元。
“投资客一直对上海的‘烂尾楼’比较热衷。均瑶集团斥资3.5亿元收购金汇大厦，温州民企上海飞洲集团斥资7亿元收购宝通大厦等带来的超额利润回报更催热了‘烂尾楼’的温度。所以福民商厦的投资前景普遍看好，这也是促使该商厦虽高于上次底价600万元，仍能
拍卖成功的关键。”据主持拍卖的上海国际拍卖公司副总裁唐加岱介绍，该次拍卖的保证金已经由上次的1000万元上升为5000万元，所以很快就确定了买家。
现在，政府对土地供应控制得越来越紧，随着城市的不断扩建，上海城区土地的越来越少，2004年以来，市中心的土地更是没有批过一块。所以对于房地产开发商来说，在土地资源逐渐减少的今天，开发商开始将目光转向大多数处于市中心的黄金地段而且价格相对比较便宜的烂尾盘。
“上海市房地产市场走出低谷以来，一直保持着健康的良性发展势头。按照这个发展趋势来看，估计三年左右上海市具有一定规模的‘烂尾楼’会被全部消化掉。”华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说。
“烂尾楼”复工超200万平方米
“上海的‘烂尾楼’大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的”。中国房地产及住宅研究会副会长张元端分析，当时由于国际经济环境激烈变化，大量资金盲目进入上海房地产市场，但是在市场泡沫破灭之后，很多断了资金来源，被迫停工，就冻结成了“烂尾楼”。
上海的“烂尾楼”现象总体来说并不突出，大多是在1996年、1997年时形成的，当初整个上海房产市场滑落谷底，又受到了亚洲金融危机的影响，于是到2002年底，上海大大小小的停建、缓建楼盘项目累计达到600多个，分布在各个区，其中延安路沿线最多，以写字楼为主。
“造成‘烂尾楼’现象的原因很多。”张元端认为，“资金方面主要是局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，很多工程后续资金跟不上，只好下马。或者还有一些遭遇金融风暴导致资金链断裂。”
“另外市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要‘改弦易辙’，停工求变。或者因施工质量低劣、债权债务等各种纠纷缠身，也可能是形成‘烂尾楼’的原因。”张元端说。
据介绍，上海“烂尾楼”的成因主要有三类：一是资金问题，如投资方资金链断裂，后续资金无法到位；二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
“烂尾楼”现象对上海城市景观和房产市场造成了不少不良影响，从1999年下半年开始，上海市、区两级政府就成立了专门的工作小组，对停缓建项目逐一清理。2000年起，随着市场需求的扩大和经济的持续快速增长，上海的房地产业逐步走出低谷，“烂尾楼”也迎来了“春天”。2002年上海申博成功，同时上海放缓旧城改造节奏，减少投放市场的市中心地块，“烂尾楼”的潜在价值受到越来越多海内外投资者的青睐。
据不完全统计，目前上海已经复工的“烂尾楼”面积超过200万平方米。在“烂尾楼”最多的静安区，现在已有40多个停工3年以上的“烂尾楼”项目重新启动。而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的“烂尾楼”项目。
政府角色不可或缺
据记者了解，目前上海的烂尾项目，其中以静安、闸北、徐汇、长宁、普陀等区的停建烂尾工程数量较多。随着近几年上海房地产市场的迅猛增长，“烂尾楼”可以通过转让、拍卖等方式找到新的买家，不少“烂尾楼”得以重新开发并成功得到消化。
其实，除了市场火热的推动外，上海“烂尾楼”的“柳暗花明”也得益于上海政府部门勇于破解难题的勇气。据记者了解，近几年来，上海市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。或者是促使法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘“烂尾楼”。
记者从上海市房地局了解到，“烂尾楼”的整治工作成为了各区建设规划的重点，现在不少区都在寻找对策，给“烂尾楼”做“整容手术”。事实上，从1999年下半年开始，申城的“烂尾楼”改造就进入了一个新阶段，上海市、区两级政府成立了专门的工作小组，对“烂尾楼”逐一进行清理。
据介绍，随着上海整个房产市场的回暖，尤其是申博成功，上海逐渐成为海内外投资的聚集地，“烂尾楼”的潜在价值也越来越受注目。不过由于“烂尾楼”一般规模较大，牵涉众多矛盾，所以在整个续建操作过程中，非常需要政府的介入。而政府的介入，在当时房地产市场尚不明朗的状况下，也对开发商的信心起到了非常积极的作用。
以长宁为例，当初共有停缓建项目36个，但是在政府的推动下，2002年上半年有三分之二的项目已经重新启动，目前没有启动的仅有8处，但7处已经有接盘单位，停缓建问题基本已经解决。有58个三年以上停工待建项目的静安区，2003年已经有34个重新启动，而其余的24个项目则也在去年开始整治。
黄浦区建委招投标办公室的沈先生认为，烂尾大楼续建是一个非常复杂的工程，比如其中的安全问题方面就需要质监站前期进行大量的检查工作，而原施工单位也需拿出归档图纸与资料，只有在众多手续完善的情况下才能重新开工。投资方面对巨大投资额与复杂的审批工作往往会心存疑虑，只有政府有关人员出面协调，做出合理承诺，才能使其顺利出资。
“烂尾楼”成角逐热点
在此同时，上海楼市的全面回暖又为“烂尾楼”的“新生”创造了良好的外部环境。随着上海楼价持续走高，上海“烂尾楼”项目的投资价值也凸现出来。
国泰拍卖行的总经理李祖安现在还清晰地记得当初他经手拍卖上海最大“烂尾楼”的情形———这幢被称为上海最大“烂尾楼”的大正三角地广场在2003年通过拍卖成功续建。回想当初情形，李祖安感慨不已：“楼市好，这些‘烂尾楼’有很高的价值提升空间，大正三角地广场从底价3.9亿元一路拍到4.71亿元，就是最好的证明。”
据记者了解，由于近年楼市异常旺盛，资金纷纷介入，而投放市场的土地面积却逐渐减少，“烂尾楼”由于不存在土地审批问题，运作周期短，已成为新的投资热点。除了大正三角地广场的成功复活之外，2004年温州民企上海飞洲集团斥资7亿元收购宝通大厦改名为“飞洲国际广场”的成功，也是“烂尾楼”复活的典型代表。
据这个项目写字楼部分的代理商———戴德梁行披露的信息，飞州国际广场单月销售15000平方米，创造了新的纪录，而且其最高成交价达到了每平方米3225美元。并且在客户中除去境内的客户之外，出现了相当部分的境外客户，他们来自新西兰、新加坡、日本、美国、韩国、法国、印度尼西亚等国家和地区。
戴德梁行写字楼部高级经理高永焱在接受记者采访时表示，经过重新改建后飞洲国际广场完善的硬件设施和便利的交通配套得到了客户的认可，再加上目前徐家汇地区高档写字楼的稀缺，使投入资金很快回笼。
据戴德梁行房产专家吴少聪介绍说，一个“烂尾楼”项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。因此吸引了一些投资企业的关注。
2002年10月，温商均瑶集团斥资3.5亿元收购位于徐家汇的金汇大厦，并将其更名为均瑶国际广场。开盘后每平方米的预售价格高达1800美元，约为其收购价的3倍。
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