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与百姓生活休戚相关的房产业行业一直是众所瞩目的焦点。近两年，为了促进房地产行业的稳定健康发展，国家出台了一系相关政策措施，对房地产行业产生了很大影响，行业竞争格局也正因此而发生着改变。在未来的市场竞争中，房地产企业的经营发展将会受到哪些因素的制约呢？什么类型的企业将会在竞争中脱颖而出呢？就上述问题，记者采访了中国国际金融有限公司房地产行业分析师白宏炜。
资金成为影响企业发展第一要素
在谈及对房地产企业未来发展的主要影响因素时，白宏炜表示，资金和土地这两大影响房地产企业发展的根本因素不会改变，但游戏规则将发生变化。过去对房地产开发企业影响最大的是土地，其次是资金，而当前随着国家土地政策和信贷政策的改变，现在及将来影响最大的是资金，其次是土地。
近两年开始实施的公开土地出让制度给房地产市场带来两大变化：一是土地获取更加公平，资金成为获得土地的最重要因素；二是土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。与此同时，房地产信贷政策的改变，使得银行不得为地价款的支付进行贷款。综合起来，决定房地产企业发展的最关键因素从原来的土地变为资金。
白宏炜告诉记者，房地产作为资本密集型行业，资金推动作用十分明显，而我国当前房地产金融体系比较落后，融资渠道单一、房地产金融产品欠缺，这些都将在信贷紧缩政策下制约企业的发展。依照国外的发展经验，一个成熟的房地产市场也是一个完善的房地产金融市场。可以预期，房地产金融发展是未来房地产行业发展的主旋律。
优势企业面临良好发展机遇
对于房地产行业未来的发展趋势，白宏炜认为，房地产市场将向大企业大集团占领市场转变，企业未来将呈现规模化、专业化、品牌化的趋势。
他表示，在历史上，我国房地产行业粗放式发展的初期特点使得行业壁垒很低。按照以前的土地制度，通过各种关系和渠道可以以较小的代价获得土地的开发权，然后以土地作担保获得银行贷款，进行土地开发，或者单纯以买卖土地为目的，不参与开发。低行业壁垒使得大量的小企业存在：目前全国有大大小小的房地产企业3万多家，平均净资产不足一千万元，开发企业中具有一级资质的只占1.44%，二级资质也仅占12.9%。
在资金替代土地成为影响企业发展的第一要素之后，土地成本和融资成本也在不断上升，项目开发要求提高自然就提高了行业的壁垒，中小企业失去了生存的土壤，其退出市场是一种必然。
对于优势企业而言，其未来发展将面临良好的机遇。一方面银行对房地产企业的贷款必将趋向差异化，银行之间的竞争有利于优良企业获得优惠贷款，另外有实力的企业上市融资或者以其他方式融资的优势也十分明显；另一方面优势企业凭借较强的资金实力、专业化和品牌化等综合实力在土地的招标、拍卖和挂牌中更易占据主动地位。
谁将成为市场的领先者？
房地产行业游戏规则的改变，不仅给国内优势房地产企业带来了机遇，对于外资企业尤其是港澳台房地产开发企业也十分有利。过去这些企业进入国内市场的弱点是土地获取代价高和对当地市场了解较差，而随着国内房地产市场的运作越来越规范，这些开发商凭借强大的资金实力同样将在土地获得和项目开发上获得优势。国内开发商对融资的迫切需求使得国外众多投资机构有机会通过直接投资、基金、贷款等方式参与房地产项目的投资和合作。外资的介入必然引起中国房地产市场竞争加剧。
在国内外企业同台竞技的竞争格局下，哪些企业将会最终胜出呢？白宏炜的观点是，未来发展潜力较大的公司应当是那些能够较好地平衡发展与规避风险的关系、融资和回报的关系、土地储备与开发速度的关系以及合作与竞争关系的公司。他同时指出，房地产公司的差异化越来越明显，随着市场的成熟，专注于某一细分市场的公司将有可能加快成长的过程，成为该细分市场的领先者。上海证券报栗蓉
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