“福田区将在10年内投资300亿元，大力推进城中村改造规划的实施。”3月2日，深圳各主要媒体均以显著篇幅报道了这一消息。

    该消息来自前一天下午刚刚举行的深圳市福田区城中村改造研讨会。会上发布了由福田区旧城重建局与中国城市规划研究设计院、世联地产公司、深圳社会科学院等五家专业机构合作、历时7个月调研后完成的《福田辖区城中村改造专项规划（初 稿）》。

    这是去年10月深圳市政府全面启动大规模城中村改造行动以来，在深圳6区中率先推出的一份相关专项规划报告。据了解其他各区的同类报告会在近期内相继出台。

    “今年是城中村改造示范年，行动将逐步驶上快车道。”这几乎是深圳市及各区政府领导的一致口径。

    不过，因为纠结着多方的复杂利益和冲突，城中村及旧城改造工程历来是国内不少城市发展中的头号难题之一，此次深圳市雷厉风行的举动，能否如愿顺利推进，看来还有待观察。

    政策可操作性存疑

    3月2日中午，记者在蒙蒙细雨中来到福田区保税区附近的渔农村，看到村内不少楼房已经开始清拆，在一个小山坡上还挂出了“重建渔农村，百姓是最大的受益者”的横幅。这里据说是深圳第一个由知名开发商全面参与的城中村整体改造项目，深圳金地公司就是这个“吃螃蟹”的企业。

    但深圳金地有关人士婉拒了记者的采访要求，表示项目正在进行之中，目前不适宜做过多评论。另据记者了解，中海地产已经在深圳最繁华的老商业街区东门附近拿下占地数万平方米的改造项目，另一家深圳本地很有名的京基地产公司，则正在各大金融机构云集的蔡屋围参与一个规模很大的改造项目。

    “作为开发商，只要符合经济效益，我们肯定是寻找机会积极参与这类项目的，可城中村改造确实是难啃的骨头，而政府有关政策好像不是很明确和稳定，实际操作性也有待加强，我们只能一步步地做，不好说太多”。深圳某开发商的老总对记者表示。他的公司前不久在深圳龙岗区拿到一个成片改造的项目，现已进入前期谈判拆迁的阶段。

    去年10月22日，深圳市政府发出《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，对市内城中村改造的方式、目标、优惠政策及拆迁补偿等提出指导意见，其中包括“鼓励国内外有实力的机构积极参与”等条款，这也标志着酝酿已久的城中村改造计划开始实施。在此前后，共有30个城中村改造项目进入操作阶段。

    不过，正如不少对旧改项目感兴趣的开发商所顾虑的，市政府出台的原则性政策，远不足以保证改造行动的真正实施。此后政府又陆续下发了一些配套文件，同时要求市属各区根据自身实际情况尽快制定分区的专项规划方案。

    另据了解，深圳全市城中村改造总体规划方案正在加紧制定之中，预计最快四月份可以提交有关部门审议，有可能6月份基本定稿。

    “我们最近一直在筹备市里的专题会议，在各区出台专项规划的基础上，整体协调和落实全市范围内的城中村改造行动”，深圳市城中村改造办公室新闻发言人陈主任日前对记者介绍称，“但需要完成的工作实在太多，而且市里主要领导马上要出席全国两会，原定3月上旬召开的会只好往后押一押”。

    四方利益博弈城中村改造

    “城中村改造的复杂性在于，它至少牵涉到4个主体直接而可观的利益。”深圳社科院院长乐正称。他是福田区城中村改造专项规划的参与制订者之一。

    “从城中村里来说，一是村内原住民，即大量村屋的业主；二是这些房子的租户，他们大多为中低收入的暂住人口，或刚到深圳创业的处于过渡阶段的人士；从外部来说，就是参与改造、期望从中获取开发利润的地产商，以及整个改造规划主导人的政府本身。”他分析说。

    在他看来，正是这四方的出发点和利益诉求有很大差异，令城中村改造难上加难，而深圳作为一个仍以加工贸易为主要产业特色的移民城市，产业结构和人口结构短期内不会有大的变化，决定了市场上对廉租屋的强烈需求。

    有资料表明，仅福田区15个城中村接近4平方公里的地面上，就居住了50万～80万的外来人口。而据乐正称，深圳全市现有出租屋面积估计在1.5亿平方米左右，其中大多数位于全市约240个城中村里。

    “内地城市一般城中村或旧改项目，被拆迁对象基本是小业主，属于弱势群体，但深圳城中村的原住民业主，是名副其实的强势群体。”世联地产顾问部一位长期参与相关项目研究咨询的人士称。

    他给记者算了一笔账：以城中村每套出租屋单位月租700元算，一层楼六套，一栋楼七层，业主年租金收入超过35万元！而这些业主通常不止有一栋楼房出租，其中很多都没有按章纳税，是地地道道的纯收入。难怪有媒体报道称他们为城中村里的“百万富翁”。

    另一方面，深圳城中村基本上都成立了股份公司管理村内资产，并处理对外投资，他们也嗅到政府庞大的城中村改造规划潜藏的诱人利益，有意从中分一杯羹。

    这种典型的城中村经济生态，深圳以外的国内其他城市，恐怕并不多见。城中村改造拆迁将从根本上触动这一阶层的巨大利益，拆迁补偿如何谈判落实，拆迁成本怎样合理控制，确实是摆在政府和开发商面前的一道难以求解的题目。