上海楼市处于高位敏感的阶段,而且在一段时间内还不一定能看到房价出现下跌,对于近期想在上海买房安个家的参加工作不久的上海本埠青年与"新上海人",窘于没有"打底"的财力,即可以用于置换的旧公房或获得政府货币化动迁的资金补偿作为购房启动资金,全靠自有资金"白手起家"的人来说,有什么方法应对目前的局面呢?本文作者提供了三条对策,或许对您有点参考价值。

    说到上海这一两年来的房价,很多人都说:"涨得看不懂"。笔者最近对包括购房者、房产中介、学者和房地产主管部门工作人员在内涵盖该行业所有的关心房地产市场的人士,进行了一番走访调查和询问了解,对其中的原委总结出几点看法,同时也为近期有购房打算的人士,提供应对方法以供参考。

    从理论上讲,房价持续上涨或下跌,其最大的动因是供求关系所决定的。因此,上海房价在最近4年多时间涨幅翻番之后步伐仍旧不停,可以从需求旺盛的角度予以解释。在占到85%比例的购房者中,几乎没有"平地起高楼的",即没有以前从来没有买过房的。若是第一次"赤手空拳"用自己的积蓄买房的本地人士或"新上海人",内环线二、三百万一套房根本不敢问津,就是敢于买内、中环之间的一套二室一厅总价在100万元以上、三室一厅总价在150万元以上一手房或二手次新房的,基本上都是通过差价置换的,即卖掉当年福利分房所得的售后产权公房一至两套,自己再贴一点钱,换成一套新商品房。

    那么抛掉的旧公房,又被谁买进了呢?据了解,中低收入阶层的动迁户居民是此类房源需求的生力军,他们的购房款来源于选择货币化安置的动迁费。目前上海市中心城区动迁安置费水涨船高,一般达到人均15万元左右,一个三口之家,可得40~50万元的动迁费。因为选择货币化动迁的,是不愿被安置到边远地区的,于是他们都选择在中心城区购买二手的旧公房,上述"改善"类出售的旧公房房源成了他们吸纳的对象。

    在"旧区改造------动拆迁------消化旧公房------消化商品房------消化拆平的地块------再拆下一块地块"这样一个需求链上,源头或称"锁头"就在旧区改造上,也就是说,最原始的需求是动拆迁,在这样一个环环相套的消费链上,尽管源头的消费严格上讲是被动的,但是,由于得到政府实施宽松金融政策和优惠财政政策的大力支持和积极配合,最终实现了城市面貌得以改变、居民住房得以改善、经济增长得以拉动、财税收入得以增长,各方得益均沾的共赢局面。

    上海市政府在今年年初已确定在未来二、三年,与相关的区政府联手,拆平5个中心城区的"最后堡垒",如杨浦区的平凉地区、虹口区的虹镇老街地区、闸北区的上海铁路新客站北广场地区、黄浦区的董家渡地区、普陀区的长风地区。上海市政府的思路十分明确,不能让这些危棚简屋,成为"都市里的村庄",带到2010年上海举办世博会期间。

    这些必须在短期内拆平的地块上大约有4、5万户动迁居民、逾千万平方米,所需动迁费用高达三、四百亿元之巨,这将形成一个多大的房地产需求的源动力,它将继续加热上海的房地产市场的"温度"。而笔者以为,先不要说上海此轮房地产一定会热到世博会正式召开的2010年,还是先说热到2008年为妥,因为到那时要拆的旧房已经拆完,上海房价上涨的源动力开始趋弱,拐点也许就在利好效应发挥得淋漓尽致出尽之前先行出现,房价开始调整。

    有了上述的分析和认识,对近期想在上海买房安个家的参加工作不久的上海本埠青年与"新上海人",窘于没有"打底"的财力,即可以用于置换的旧公房或获得政府货币化动迁的资金补偿作为购房启动资金,全靠自有资金"白手起家"的人来说,有何方案可应对还将持续上涨几年的房价?

    渐次升级改善

    不必追求一步到位,可以在自己工作、学习、生活社区范围内最方便的区域,先买一套小户型的住房过渡。这个方案对目前一门心思想置业的人来说,是一种上策。因为如此一来,既能解决眼前的居住问题,又能规避上海房价上涨或下跌的风险,如继续上涨,已购住房也同步上涨,避免了全线踏空的风险,一旦套牢,因为投入的资金总额不大,影响也不会太大。以后再根据自身经济能力,逐步以小换大,以差换好,以远换近,分步改善,最终实现自己最理想的住房目标。

    租房等待转机

    先租一套房解决眼前居住问题,也不失为是一个好主意。目前上海房地产市场,租赁价与房价严重倒挂,一套总价在100万元左右的内、中环之间新二室一厅的商品房,租金不过2000元,与如果自己购买相比,首付30万元,向银行组合货款30年70万元,平摊到每个月的还贷本息1800元相差无几。何况自己30万元首付款不用拿出来,假如有较好的投资渠道,以年收益5%将这30万元留到2010年。这样一来每月尚有1200元的收入,自己只需支付差额800元支付房租。如果用另一种方法计算,这30万元5年之后有本息可达38万元,再加5年的积蓄,再作首付款游刃有余。何况届时上海房价有可能回落呢?即使不跌,至少在材料、房型、质量、环境等方面,随着科学与社会的发展,5年后总比今天进步吧。相对来说,以同样的总价买更好的房,也是成功置业。

    借助动迁置业

    用不多的资金,瞄准中心城区待拆迁地块内的旧公房,买后等待以后正式动迁时,借助动迁实现置业。买此类房源售后产权或使用权均可,目前的房价尽管都已高处不胜险,如环线内售后产权公房一般在每平方1~1.2万元,使用权公房按使用面积计算在1.5~1.8万元,基本与当前动拆的补偿标准持平,但仍然可以购买,因为这类公房一旦动拆迁正式启动,按上海房价发展态势,安置标准只会提高不会下降,可以"以时间换金钱"。

    要是届时适逢政府用经济适用房进行安置的话,目前投入的钱是买不到、也没有办法买到用来安置动迁的经济适用房。岂不用不多的投入圆了置业之梦。

    即使还不满足,经济适用房5年之后可上市交易,届时不就可以套利、置换两相宜了吗?