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总体而言，经过了2004年的整体飙升后，番禺楼市在2005年应该走向更成熟的阶段，部分去年被炒高的豪宅将会在一定程度进入“出货”阶段，理性的投资者当然不想也不会在高位接盘了。固然，部分主力炒作的楼盘可能会进入主升段，但也许“跟风盘”已经大大减少了，在这种情况下，对于去年被炒高的品种，投资者应该谨慎了。而另一方面，由于番禺整体的市政环境不断改善，而且乘着去年的气势，预计今年的楼市仍将会有较为突出的亮点，投资者应该重点关注概念性的品种。去年番禺的一二手楼市都呈现出了畅旺的景象，一手成
交量虽比2003年有所下降，但成交均价却是大幅攀升，二手市场则是成交量和成交均价一同增长。去年番禺楼价的飙升让早几年入市的投资客大赚了一笔，但是今年的市场是否仍会给投资者创造好机会？业内人士提醒，楼价升对投资客是个利好，但今年番禺的楼价已很难再有去年那样的升幅，再加上还有很多不稳定的政策因素在影响着市场，在目前这样一个相对的高位接手再有令人满意的投资空间已经有一定难度。
去年豪宅带旺市场
去年番禺的一手楼无论高中低端，洋房、别墅，高层、多层，都有良好的市场反响，而在二手市场，最突出的特点就是别墅、复式和地下带花园单位等中高端产品的供不应求。据中原地产番禺区高级经理叶国安介绍，番禺二手别墅的价格去年翻了一倍，而且很好卖，很多原来有换大房需要想改善生活质量的别墅买家因为别墅的价高货少而不得不退而求其次，因此复式和地下带花园的单位便被带热起来。满堂红番禺区区域总监李文亮也表示，去年，番禺的别墅、复式和地下带花园单位无论一手二手都很受欢迎，单是二手别墅该行去年就成交了20套以上，而且还是供不应求，今年卖方市场的特点会更明显，在市场看好的情况下，很多原来想放盘的业主都会先试探性地提高价格，但不会马上出手，业主的观望态度影响了二手别墅的成交，很多买家无房可买。别墅的价格更是大幅上涨，幅度高达25％－50％，复式单位的价格也上涨了10％－15％，六七十万元的产品需求最多。地下带花园的单位涨了15％－20％，总价在四五十万元的单位销量最好。因此，去年番禺楼价的大幅飙升，主要是由于豪宅的价格大幅上升，从而拉动了楼市的整体价格水平。除此之外，业内人士指出，去年番禺楼价以高于其它区域两倍的速度增长，还有三个主要原因：一是大学城等市政利好的兑现；二是番禺去年推出了不少高素质的新货，拉高了整体楼价水平；三是2003年番禺楼价整体下降，使楼价基数较低，因此使上涨的绝对值虽与其它区域差不多，但上涨的相对值则变化较为明显。从这些因素来看，去年番禺楼价的飙升还是存在很多客观因素的，并没有出现像“温州炒楼团”式的恶意炒作行为，因此，去年番禺楼价的上升还是由实际需求所带动的。但是，我们还留意到在整体价格上升的情况下，销售量却有所下降，这说明了是投资豪宅的趋势导致了资金的集中流向，这一因素在今年未必会重演。
鸡年炒楼空间缩窄
投资者可能更为关心的是今年番禺楼市是否还有炒作空间？对于今年番禺楼市是否还适合投资者入市，李文亮认为，番禺区的产品在广州市场的竞争优势一直以来都是价格低、生活环境好，去年该区楼价的攀升对投资行为是一个刺激，此前入市的投资客也获利颇丰，但目前番禺楼价跟市区楼价的距离已经大大拉近，此前该区楼市的性价比优势已不明显，而且，在楼价处在相对高位的时候接手，对投资客而言利润空间可能不会太大。锦绣趣园是番禺地区投资活动最活跃的楼盘之一，该盘去年有800－900套左右的单位是投资客购买的，成交金额高达1.5亿-2个亿，占了总成交额的3－4成。该盘的有关负责人认为，去年番禺楼市中投资客很活跃，但今年可能会出现回落的情况。锦绣香江的有关负责人也认为，今年番禺楼市的投资前景不是太乐观，对比起其他投资形式，投资房产还是比较能保值的，再转手一般都不会亏，但回报的利润不会很高，没有必要进行短线投资，而且，在市场好的情况下，业主肯放出来的物业一般都不会很“笋”。另外，政策的变动也是投资客需要密切关注的。近期，深圳、上海等地的银行纷纷提高了住房按揭贷款的首付成数，这对当地的投资者而言是个很大的打击。据消息人士透露，广州的银行也已在酝酿提高首付成数，实行的时间和提高的成数暂时未定，这一政策趋势可能会对广州楼市造成深远影响，特别是会给投资者的投资活动增加相当的难度。
关注概念性楼盘
虽然像去年那样大幅炒作豪宅的机会不大，但根据去年的楼价走势，有业内人士认为，今年番禺楼价将仍有一定的上涨空间。从今年年初的情况来看，不少素质较好的番禺楼盘的楼价升幅都相当明显。像祈福新?就从1月5日开始提价，春节后再次提价；锦绣生态园是目前距离新火车站最近的楼盘之一，该楼盘几乎每周都在提价；星河湾·星座自2004年10月1日开盘至今，部分户型涨幅达11%，该楼盘在节后再次升价；而锦绣香江花园无论是别墅还是洋房单位，都有了一定程度的上涨。由于今年将是番禺不少市政利好设施兑现的年份：地铁三号线将在今年年底部分投入使用，与之同步使用的新光快速干线也将建成；去年年底动工的新火车站，今年将有实质性的进展……所有的种种，将会在一定程度上拉动番禺楼市，关键是投资者应该选好概念，多关注具备概念性的楼盘。如目前较受投资者关注的锦绣趣园，它位于新中央居住区的钟村片区，距离广州新火车站站址仅2.5公里，属于新火车站规划商圈的黄金地段，也是目前新火车站板块唯一在售楼盘。2.5公里，这一绝佳的地理位置，好比广州天河城至广州东站的距离，既可享受火车站便捷的交通、旺盛的人气、无限的商机，繁华近在咫尺；又避免了交通枢纽惯有的人员纷繁、拥挤嘈杂，独得一方宁静和悠闲；更有大夫山这一广州东站所不具备的天然氧吧；正所谓动静兼得，商住皆宜。受新火车站利好信息刺激，作为新火车站板块唯一在售楼盘，在二期热销的情况下，锦绣趣园3期单元即将推出。据悉，在新火车站奠基后，锦绣趣园销售中心火热爆棚，蜂拥抢购高潮迭起。有业界人士表示，这些抢购锦绣趣园的买家，所看中的也正是新火车站将带来的各种可以期待的利好。总体而言，经过了2004年的整体飙升后，番禺楼市在2005年应该走向更成熟的阶段，部分去年被炒高的豪宅将会在一定程度进入“出货”阶段，理性的投资者当然不想也不会在高位接盘了。固然，部分主力炒作的楼盘可能会进入主升段，但也许“跟风盘”已经大大减少了，在这种情况下，对于去年被炒高的品种，投资者应该谨慎了。而另一方面，由于番禺整体的市政环境不断改善，而且乘着去年的气势，预计今年的楼市仍将会有较为突出的亮点，投资者应该重点关注概念性的品种。曾冬梅(观宇/编制)（来源：金羊网）
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