近年来，随著上海城市房地产的持续高速发展，物业管理服务行业所面对的管理标的物和服务对象结构及特征也随之产生了较大的变化。物业不仅仅是具备实际使用功能的实物，更是社会财富和地位的价值体现，已越来越成为机构或个人的重要财产构成，并且对其未来增值寄予良好的预期；物业服务对象已由单纯的使用者向财产所有人、投资人等多种身份转化，视物业不同，服务对象的结构比例也相应发生变化。按照上海房地主管部门公佈的2005年物业管理新的要求，物业管理如何面对市场变化，通过有效的服务 来适应及促进房地产业的发展，已成为全社会关切的热门话题之一，因此，与物业相关的各方，需要互相支持，共同参与，探索物业管理的创新之举。

    价值观念创新

    财产管理是物业管理的重点，而财产管理质量较大程度地取决于管理费用的多少。在市场经济环境中，谋求以低廉的收费而获得高质量的管理水准是不现实的，也是难以长久的。如果一居住区物业的市场价格为每平方米10000元，居住区建筑面积为50000平方米，则被管理的标的物市值就达5亿元；如平均每单元建筑面积为100平方米，则每单元房地产权利人拥有的物业市值为100万元。对如此标的物的管理及维护支出究竟多少合适我们暂不作定论，但就目前物业管理已实施的政府限价、指导价和议价的三种定价方式来看，其标准是远低于实际需要的，由此造成物业管理必要投入不足，表面上业主支出较少，很实惠，然而业主实际的财产管理质量却下降了，财产权益的维护水准不高。有的物业成立业主委员会后，更换管理公司的首要标准就是要降低收费，结果是管理公司换了，物业管理费低了，大家皆大欢喜。但随之而来的，是环境管理差了、设施维护粗了、租金效益跌了，市场价格比低了，正所谓“世上没有免费的午餐”。

    造成上述现象的原因不仅仅在于业主对物业财产的观念问题，也在于物业管理企业针对业主的财务透明度不够。如果业主在物业管理招标中采用物业管理企业酬金与物业收费支出费用相分离的原则，併委托社会审计、会计等中介机构定期检查，促使物业管理企业严格执行透明财务制度，则上述问题不难解决。如此，既可保证对物业的必要投入，盈余归全体业主，又可保证物业管理企业的合理赢利，促使其不断提升业务水准，形成皆大欢喜的局面。

    服务理念创新

    按照管理标的物价值及服务对象的特点，物业管理企业应不断创新服务手段，显示服务的附加价值。

    例如，针对投资型业主，可适时提供诸如售/租信息发佈、物业视察、交易合同管理、租金代收、税务管理等理财型服务，帮助业主实现其投资目标，併从中获取有偿服务收益，併将该收益在物业管理企业与全体业主之间合理分配。能为业主创收的物业管理企业，必将获得业主的青睐。

    针对自用型业主，除了常规服务外，应增加对业主财产管理的服务，包括设备、设施的能耗管理，做好更新改造计划等。服务增值将成为物业管理企业的核心竞争力，也将成为市场环境中企业分等定级的主要参照标准。

    服务创新对于物业管理企业而言，还在于服务能力的全面提升。在强化企业服务长项的同时，更要形成围绕物业管理所需的各项服务的市场及社会资源的整合能力，充分运用外部资源为我所用，片面追求大而全并非服务型企业的长远致胜之道。

    企业管理创新

    物业管理企业面对新一轮的市场竞争，亟待建立以现代服务业为基础的企业管理系统。服务型企业最重要的资产是人力资源，必须以此为中心，建立与现代服务业相适应的包括员工薪酬管理、人力资源培训、采购管理、外包服务管理和财务规划在内的各项专业制度与运作模式，併视所管理的标的、服务对象的特点，灵活制定个性化的项目管理模式。物业管理企业也应针对市场及自身的特点，对所承接的项目有所选择，有所为、有所不为，一味贪多、求大，反而可能事与愿违。

    2005年上海物业管理企业间的竞争将进一步加剧，我们在呼唤物业管理创新的同时，还要完善市场管理规范，为优质企业的胜出奠定良好的环境基础。一句话，只有通过全社会对现代服务业的建立、发展产生共识，物业管理才能走出一条创新之路。