2月26日，“第二届江西房地产脑库论坛”在滨江宾馆开幕，中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟会会长荀培路，中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟秘书长王永平等多位行业专家现场发表演讲併参与讨论。此外，论坛还邀请了国内外知名的投融资公司和商业品牌公司，共商江西商业地产之发展大计。

    商业地产呼唤理性

    --中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平谈商业地产发展趋势 据统计，2004年全国商业地产空置率达到了20%到25%，部分城市空置率甚至高达40%。许多业内人士认为，2005年商业地产将面临前所未有的大发展，而行业洗牌也将不可避免。面对火爆市场的背后，2004年商业地产将何去何从?投资者应该对此持怎样的态度?带著这些问题本报记者独家采访中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平。

    2005年商业地产将回归理性面对目前火爆的商业地产投资热，王永平会长认为，2005年的商业地产将会适度回归理性。王永平解释说，去年商业地产的发展速度是近几年来最快的，因此对于商业地产可能出现的问题和潜在的风险，专家们做了较多的关注和讨论，这对今年开发商们会产生一定的影响。加之，去年许多大型商业地产开业的情况不如预期的乐观，所以今年的商业地产会有所调整。另外，商业地产的需求量还会增加，包括江西、南昌。这主要有两大的背景：一、我国正在迈向小康社会。小康社会的标志不是简单的表现为收入水平的增加，而是改善生活质量，这就会对商业地产有需求，宏观经济指标的快速发展都对商业地产的发展提出了新的要求。二、2004年12月11日后我国零售业全面对外开放，外资在华投资的步伐加快，其他业态的商业公司也在加快发展，会带动整个商业地产的需求，这两个共性的因素同样影响江西商业地产的发展。同时，江西本身的一些因素也在推动商业地产的发展，江西房地产市场的发展还处于起步阶段，现在的房价还有空间，但是这种开发的背后应该有商业地产的支持，目前住宅空置率过高就是商业配套没有及时跟上。

    专业市场的建设要有产业基础王永平会长说，专业大市场是一个地方产品流通发展到一定阶段的产物，他认为，一个城市成熟的商业应该是批发市场和零售市场齐头并进，目前我国批发市场都是采用传统的模式，在国外批发市场很少，这种市场主要是在农产品(资讯 行情 论坛)方面，而中国的批发市场四处开花。王永平称，目前市场的建设要避免“空壳”市场，南昌在这方面也应该引起重视。王永平会长建议，在专业市场建设初期应该充分认证和研究，专业市场的建设的基础是工业的配套。一个好的专业市场有两类：一是产地市场，这种市场周边应该有产业基础支撑。例如义乌小商品城(资讯 行情 论坛)为什么能成功，并不是因为小商品城自身条件有多好，也不是义乌的号召力有多大，而是义乌周边有许多加工工厂，有产业优势，所以才建成了这样的一个市场。二是消费市场，例如北京并不是农产品的生产基地，但是它的消费量很大，周边地区的人们都去北京批发蔬菜。所以，他认为专业市场的建设要有产业基础，不能凭空造城。

    商舖投资风险高于住宅投资王永平会长介绍说，目前国内一些城市，特别是发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把暴涨的商业地产市场拉下马来。

    王永平建议，中小投资者在选择投资商业地产首先应该意识到投资商业地产的风险，它有回报的预期和投资的风险。许多投资者在投资房地产方面有误区，他们常常认为投资商业物业会只升不降。其实，商舖投资涉及到商业活动，类型多样化，加之商业地产都是以出售为主，其投资风险远远高于住宅投资。普通住宅产品是标准化的，它们的价值容易得到共识，商业物业的价值不在本身而在商业，投资失败后就面临巨大的风险，即不能当住宅也不能当写字楼用。对于投资商业地产应该有一个理性的心态。开发商在市场宣传方面应该注意，所以，对于专业市场的投资不能以炒作的心态，对市场的培育应该有一个过程，开发商应该在风险方面明示，防范未来商业地产的风险。

    投资开发商业地产领域前景广阔，充分认识到其存在的风险性，将会使正在趋热的中国商业地产市场一路走好。

    Shoppin gMall 将扎根江西───访中国“ShoppingMall”之父陈智

    北京新燕莎铜湾商业有限公司董事长--陈智，这个最早将Shoppingmal带入中国的铮铮男子无疑是这次论坛中的焦点人物。在接受本报专访时，陈智道出了他在国内建MALL的经历以及对南昌商业地产的一些看法。在与他交谈中，我们感受到他要把“Shop-pingMall”遍佈全国的决心与坚定。 问：您被大家称为ShoppingMall之父，ShoppingMall的定义是什么?为什么想在中国建MALL呢?

    陈智：我们在国内首先提出Shop-pingMall，我认为ShoppingMall是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化展示，以及其他的聚会等等于一体的综合性消费平台，它是一个社会文化和商业文化的一个载体。

    至于如何建立MALL，我认为，一方面是公司要有自己的建设规划目标，另一方面经过多方面市场的论证，证明ShoppingMall在国内的需求很大，这就迫使我们必须发展、扩大，才能满足市场的需求。市场没有这么大的需求，我们的MALL也不可能发展的这么快，相对来说，我们建立MALL的成本也就低了，要不然我们也不可能在全国快速发展。很可惜，在江西还没有我们的MALL，我很希望在江西能够把ShoppingMall建起来，目前，我们已经在赣州洽谈ShoppingMall的合作，谈判已经进入最后阶段。

    问：你们为什么选择在赣州而不选择南昌?南昌世界贸易中心也正准备建MALL，您打算跟他们合作吗?

    陈智：我想这是机会主义，并不是说我们选择在赣州做MALL而不在南昌做。南昌做MALL的条件肯定是好于赣州的。选择赣州主要是那里有合作的机会，在南昌，我们也谈了几个ShoppingMall的项目，但还不是很理想，大家都处于磨合阶段。现在在赣州ShoppingMall的谈判也到了最后阶段。目前，我们也正在南昌选点，在市区已经有了3个有意向的项目。我们希望与南昌世贸中心有机会合作，希望你们媒体当我们的‘红娘’，把世贸介绍给我们。

    问：您对南昌建设ShoppingMall有哪些忠告和建议?

    陈智：就南昌目前的情况来说，建2-3个ShoppingMall是完全没有问题的，但前提是开发商一定要根据当地的实际情况来考虑，而不是随便照搬一个ShoppingMall构想进来就说是ShoppingMall，那样只会得不偿失，把市场摸清了、吃透了纔是最重要的。

    问：你们是怎样结合商业来做MALL的?会从哪些地方去努力呢?

    陈智：商业地产可以是分开也可以是结合的，像现在我们做ShoppingMall这个行业就必须跟商业地产结合，采取合作的方式才行。对于流通企业，我们投入大量资金用于某一个项目建设上，那是不现实的，全国市场太大了。一般情况下我们会采取跟房地产开发商合作的方式，来推行我们的ShoppingMall。房地产商应该专心房地产开发项目，把管理、商业上的事情应该交给专业的商业经销商，因为ShoppingMall是经营商店而不是经营商品，这两者在做ShoppingMall上的区别很大。主要是体现在ShoppingMall是经营商舖、厂商的，而零售商主要是对产品的经营。从理念上区别也是很大的。建不同的MALL，不同类型的分MALL，也是商业需求，我们建MALL是要根据城市的不同情况来建的，重要的还是要建符合当地经济形态的MALL。我们在国内也正在尝试建设不同类型的MALL，在各个城市实践!我们做MALL具有权威性。能够做到不断的把我们现有的购物中心的模式进一步的改进、强化。使其适合中国各个城市的需求，让ShoppingMall中国化。如果我们落户南昌，我们将会打造一个适合南昌需求的ShoppingMall。问：您怎样看待南昌商业地产?陈智：我觉得南昌的商业地产有相当一部分是借用商业地产的概念来做房地产。借用这个概念是没有错，但如果只是借用概念来进行商业地产的炒作，我想以后出现问题首先受到伤害的是投资者，同时对于自身经济也是一种损失。虽然，商业地产就目前来说在南昌是很热的，但是有很大一部分是泡沫，主要表现在相当多的项目并不是在对市场很了解的情况下建造的，对网点分析和调查也不是很到位、很透彻，有跟风趋势。像这样的情况，项目将会面临做不下去、做不起来的可能。这不但会影响到企业自身，也将影响到社会和投资者，因为这里面有相当多的物业是销售出去的，要改变这种情况就必须要错位。

    问：目前南昌商业市场太集中，有人认为辐射力更强，有人认为会造成同业态恶性竞争，可能会带来经济上的各种问题，你是怎么看待的?同时，你是怎么看待民间资本进入市场的?

    陈智：你说得很准确，就是说，一方面，规模是厂商体现优势很重要的一个原因，更重要的是应该错位，应该配合，形成一个核力而不是恶性竞争。民间资本进入市场的比例肯定会一年比一年大。本著健康的发展的形式，我比较相信市场的力量，房地产业只有本著健康向上的形式纔是重要的。我也希望我们中国的房地产市场能够健康、有序的发展。

    订单商业地产 寻求“双赢”

    中国商业地产联盟会会长荀培路在论坛上演讲时表示，2004年，全国商业地产市场继续保持快速增长势头。但是商业用房空置面积增长较快，同比增长16.6%；商业营业用房完成投资同比增长了33.2%，高于房地产投资增幅4%。

    荀培路认为，从比例来看商业地产增长的势头很好。但是也应该看到存在的一些问题。目前国内商业地产存在四个方面问题：第一，商业网点佈局不合理，大都集中在老城区中心，新城区较少，这种不合理的佈局，造成商业资源和社会资源的极大浪费。第二，规模小，大型综合商业网点较少，都是一些零星小商业网点。第三，招商与市场脱节，存在极大的盲目性。第四，开发商不够诚信，投诉集中在开发商的承诺不兑现。

    荀培路表示，目前，订单式地产的涌现是地产发展的新型路线。近年来，国内许多城市地产都在提倡订单式，从实践来看，订单地产本身还是值得肯定的。大型商业地产，实行订单式相对来说适应时代需求的。订单地产只是提供了成功的可能性，并不意味著一定会成功，绝对不是一订单就灵，这其中的关键是选择好合作伙伴。在商家和开发商的利益较量中，追求的目标应是“双赢”。如果物业价格太低，则使开发商无法获得应有的收益；价格太高，又使商家没有成长空间。

    预计2005年，“订单地产”将会扩展，对于开发商来说，要实现“订单地产”，必须“有所为有所不为”。