关于外资流入中国房地产业的金额究竟有多少,一直是一个令市场感兴趣的话题。现在,这一层神秘面纱终于揭开了。根据国家统计局发布的《2004年国民经济和社会发展统计公报》显示,2004年外商直接投资(FDI)进入中国房地产业的资金规模大致为:合同利用金额为134.9亿美元,实际使用金额为59.5亿美元。与2003年相比,外资进入中国房地产业的资金规模有显著增长趋势。

    为什么这样说呢?虽然,进入中国房地产业的外资实际金额变化并不大,2003年外资实际利用金额为52.4亿美元,2004年为59.5亿美元,增长13.55%。但是,合同利用金额却大幅攀升,2003年为91.1亿美元,2004年为134.9亿美元,增长48.08%。这表明,外资流入中国房地产业的潜在金额有进一步扩大的增长趋势。另外,值得关注的是,继制造业之后,目前房地产业已稳居中国引进外商直接投资的第二位,房地产业成为吸引外资的主要行业之一。

    尽管与中国房地产业投资总规模相比,目前外资流入房地产业的资金规模并不算大。其中,2003年房地产业开发投资总规模为10106亿元人民币,2004年为13158亿元人民币,外资流入所占比重分别为4.29%和3.74%。但是,如果我们把非海外机构投资者投资中国房地产市场的资金规模算进去,估计外资流入中国房地产业的资金可能要翻好几倍,有业内人士估计,至少有200亿美元的外资流入。可以预见,随着中国房地产业进一步高速发展,外资流入房地产业的速度与规模还将快速上升。有报道称,美林投资银行、德意志银行、美国环球证券基金等多家国际金融机构表示,将在2005年投入数亿美元的资金到中国房地产市场。

    事实上,外资流入中国房地产业,在一定程度上是冲着人民币升值预期和中国房地产价格快速上涨而来的。花旗银行曾发表一份报告指出,中国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。报告认为,人民币是否升值、何时升值将对房地产业起到"导火索"作用。报告分析说,目前相当多的国际游资在内地炒卖房地产,其根本目的是博人民币升值。只要存在升值的可能,游资就会持续涌入中国。一些业内人士也认同这个观点,即如果人民币升值预期一直存在着,并且中国房地产价格还延续快速上涨势头,那么,外资流入中国房地产市场的资金规模还会迅速增长。

    外资涌入中国房地产业,一方面推动了中国房地产业的繁荣,但另一方面,正如经济学家指出的,在人民币升值预期的驱动下,国际热钱流入中国炒作房地产,已经形成对房地产健康发展的干扰,有可能导致中国房地产业泡沫的出现。而如果人民币升值已确信无望,游资会纷纷流出中国,就将大大增高泡沫破裂的风险。在这个问题上,日本有前车之鉴。上世纪90年代,国际热钱大量流入日本,导致日元升值,日本政府被迫推行紧缩性的财政和货币政策措施,结果使日本包括房地产泡沫在内的"经济泡沫"很快破灭,将日本经济拖入了长达10多年的衰退之中。这说明,房地产泡沫破裂对经济的影响是非常大的。

    由此看来,对外资流入中国房地产业,现在确实要有所警觉,以避免可能带来的房地产泡沫膨胀和破裂对经济造成的巨大负面影响。