房地产市场大规模的扩张、供需两旺的市场行情，令诸多业界人士纷纷断言，今年将是中国房地产再次飞跃的一年。

    而在上海刚刚结束不久的最令人激动的一次土地拍卖会上，11.4亿成交的“地王”，也让地产界“有地才有奶酪”的名言再次流行。

    此时，想要土地的开发商们暗暗咬牙：“血拼”的成本越来越高了！

    建设部政策研究中心副主任秦虹告诉记者，房地产市场正是国内最红火的行业，人人都想进入掏金。前景的确诱人，但风险却无时不在。秦虹分析，目前，房地产市场存在五大风险。

    在几大风险中，对土地未来的预期不确定成为首要解决的问题。目前，房地产市场的土地供应实行招拍挂，但是由于招拍挂的土地计划不透明，甚至国土部门有关土地供应的详细计划也没有向社会公布，土地需求者对土地的供应预期非常不确定，造成用地者在拿地时出现各种不理性行为，很多城市都发生了不惜成本拿地的现象，造成很大风险。

    另外，土地供应由政府垄断。经营型土地虽然已经进行招拍挂程序，市场化的程度的确提高了，但是用地者取得土地的环节基本还是行政行为，用地者拿地的价格不是供求决定的。过去是按土地管理法年产值三到六倍来补偿，现在调高了补偿价格，但就算提高10倍、20倍，也不是供求决定的价格。而正由于该环节是计划控制决定，导致各个地方政府大量占用土地，把土地作为第二财政。政府在招商引资的过程中，当需要经营土地筹钱时，就限量供地，非饱和供地，憋高土地的价格，使政府的收入增加。但此举导致房地产市场不稳定，因为土地供应是政府垄断进行，而并非靠市场经济的规律来决定。

    每年政府供应土地量的多少，直接影响到房价的高低。土地供应少了，价格必然上涨，土地供应多了，价格就下降。

    政府不仅对土地供应垄断，而且房地产市场也存在行政干预过度。一些地方政府为了塑造城市发展形象，干预房地产市场的发展。“我们曾经调查过一个中等城市，政府在批规划的时候，强制性要开发商在市中心建高层大楼，为的是体现政府形象。”秦虹说，结果该高楼建成以后只卖出三分之一，大量空置浪费，这都是行政干预的结果。

    与此同时，我国房地产市场发展规模扩张比较快，市场不规范的地方很多，导致房地产行业纠纷多、诚信差。目前，房地产市场已经连续三年列为国务院清理整顿市场秩序的专项治理重点，虚假广告、面积缩水、违规开发和违规销售，假按揭、假中介等等现象，近几年一直非常突出，导致了大量纠纷、大量的社会矛盾。

    与此同时，供求双方过度依赖银行贷款，造成一定金融风险。现在每个开发项目60％到70％的资金来源都是银行贷款，我国的住房贷款尽管实行比较低的优惠利率，但是采用浮动利率。浮动利率带来一个问题，购房者在买房时无法准确地预期总的支出。成本比较低时，可能就多买房，买大房，一旦利率调高，对还款就带来很大压力。此时，就不能很好地安排财政计划。如果利率相对稳定，购房者可以根据自己的收入，在买房时做出比较理性的财政预算安排。

    另外，由于担保机制很不健全，银行要承担一定的风险。虽然现在的办法是除了对房子要保险以外，对借款人本身的信用也要进行担保。但是目前全国一百多个城市成立的担保机构，担保作用有限，银行仍然没有办法把风险转移出去。担保机构很分散，不能每个城市独立地成立担保机构，所以银行的风险还是存在。

    而第五大风险，是市场结构矛盾十分突出。开发商为了追求利润，确确实实盖了房子。但是，高价格的房子供应比较多，低价位的房子仍然供不应求，结构性问题比较突出，市场也不完善。而且，一级市场搞的红红火火，但是二级市场、租赁市场发育都不够完善。可以说，房地产市场的问题仍然层出不穷。