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今年以来，南京楼市屡屡传出楼盘延迟交付或刚刚交付就出现问题的消息。仅春节过后，就有五六家楼盘暴露出交房纠纷。江苏苏源律师事务所袁涛律师说，逾期交房已是房地产市场的一大通病，据不完全统计，南京房地产市场的逾期交房约占所有楼盘的40%%。
有的楼盘迟交长达两年
前段时间，南京城中一处楼盘由于延期交付，且楼盘内有一道未拆除的栅栏墙围住景观，导致150多个业主与开发商怒讨说法。紧接着，河西奥体板块一家楼盘的交付时间又从1月底后延3个月或更长。
据南京市房产局产权市场处人士介绍，从去年下半年以来，楼盘延期交付的情况特别突出，有的楼盘交付时间甚至一拖就是两年。
袁涛说，自己虽然担任房产律师只有短短两年多时间，却已经接触到了大量的商品房交付纠纷。他分析，商品房的开发和建设，是一项复杂的系统性工程，涉及规划、工程、施工、安装、测试、验收等诸多环节，加上建筑本身之外的因素，如前期物业管理、建筑综合配套等环节，商品房的开发建设周期相对较长，往往需要一年甚至几年以上的建设周期。而这期间，外部条件往往不断变化，加上某些不可预测风险，比如在市场急度扩张下，钢材、水泥等建材无法足量供应，隐蔽工程承包验收纠纷等，也会引起建设进度放慢，最终商品房逾期交付的情形并不鲜见。
不过，说到底，逾期交付出现的根本原因还是开发商管理和资金链有问题。南京市房产局有关负责人也认为，逾期交房，尽管其中不排除有不可抗力的影响，但从根本上讲，还是开发商运作不规范。开发商这样做，是其资金链不受影响的一种手段，即先吸引购房者买房，合同签订后，利用巨额购房款先进行别处的滚动开发等。
呼唤相关配套法规
袁涛说，逾期交付难题始终得不到解决，与相关法律法规的缺失有很大关系。房屋交付规范，沿用的是建设部1993年颁布的有关规定，对现今出现的一些新问题，已难具约束力。
同时，对逾期交房的时间起止也很难界定。《商品房买卖契约》中，尽管买卖双方对交付日期和延期交付违约赔偿进行了约定，但是契约中又指出，“交付日期以有关的竣工验收日期为准”，这使得交付日期的确定十分模糊。目前，各级法院对逾期交房的截止期限，均是以开发商通知中向业主告知的时间为准，当然，这样的告知时间必须以开发商能够合格交付为条件，且须取得《单位工程竣工验收备案表》。缺乏《备案表》，则说明开发商尚未完全取得竣工验收的各项手续，而可能仅仅是建筑部分已经完工验收。实践中，由于普通购房者和开发商之间显著的信息不对等，就存在开发商在手续不全的情况下，能唬则唬、能糊则糊地应付交付商品房。在上海，实行了《房屋交付许可证》制度，颁证日期就是交付日期。而在江苏，还没有这项配套规定。
购房者维权有技巧
在开发商明显违约拒不配合的情况下，业主将不得不面临如何维权的尴尬处境。首先，业主缺乏维权的许多技能，这些构成了维权中的风险；其次，业主维权将面临高额的官司成本，尤其是在开发商赔付额度极其有限的情况下；第三，维权的时间和精力有限。
对此，袁涛认为，在逾期交房发生后，业主更需要做的是理智判断现状，尽量实现业主间的沟通和联合。这种联合有助于加强业主与开发商对话、协商的砝码，同时，也能相对降低维权的成本和提高维权的成功几率。
他提醒购房者，不少开发商为逃避和减轻逾期交房的赔付责任，往往会仓促追赶施工进度，采取蒙混过关的做法，造成建筑质量的下降甚至低劣。例如采用临时水电（美其名曰不用交电费，免费使用，其实供电安全得不到保障）、道路、绿化等配套迟延交付等等。遇到这种情形，业主应在严格验收之外，向物业人员书面告知有关应当整改的事项，并要求其签字确认。如果房屋存在明显的重要质量问题，进而影响装修或使用安全的，则业主完全可以并应该拒绝在入住手续上签字认可，并应当在发生问题后，尽快与专业人士联系，咨询相关意见。本报记者 汪晓霞新华日报
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