编者按:有关中国房地产市场是否存在泡沫的争论,始终没有停息过。无论是商界、学术界,还是政府和老百姓,都在关注着这场争论。那么,这场争论是在怎样的背景下产生的?原因何在?本报记者对此进行了调查,从今天起将以连续报道的方式推出。

    北京消息

    中国房地产市场是否存在泡沫,无论是商界、学术界,还是政府和老百姓,都有自己的判断。而令人惊讶的是,人们对房地产市场发展趋势的判断存在着极大的分歧。

    房价上涨意犹未尽

    在目前的上海,房地产商们是最有资格偷着乐的一群人了,上海的高房价以及房价在高位上的高增长,似乎还没有触顶的迹象。

    中房上海指数显示,自2000年8月份以来,无论是综合指数、住宅指数还是办公楼指数,一直保持上涨态势,综合指数从当时的708点上升至今年1月份的1399点,几乎翻了一倍,年均增幅达到20%以上；同期的住宅指数上涨幅度更是达104%,办公楼指数涨幅也达到45%。

    然而不仅上海如此,据国家统计局对全国35个大中城市房价的统计表明,去年全年平均上涨达9.7%,其中各类新房除了经济适用房外,都有较大幅度的上涨,显示出普涨的趋势。

    "局部泡沫"引起共鸣

    或许正是这种持续普涨,引发了延至今日的中国地产泡沫争论。

    摩根士丹利的亚太经济学家谢国忠去年就撰文称:中国正处于地产泡沫破裂的"前夜",而上海正是泡沫的核心。

    不过,更多的经济学家和学者并不认同谢国忠的"盛世危言",他们对中国地产市场的发展抱着乐观的看法。

    高盛(中国)的经济学家梁红就表示,中国房地产泡沫即刻破灭的论调缺乏证据。她在综合分析需求状况、存货数据、银行风险和消费者财务状况之后得出结论,认为很难证明中国当前房地产投资总体过热。在她看来,中国的房地产市场总体而言是强劲而且健康的,而且从中期来看,中国的房地产市场仍将保持旺盛。

    花旗集团近日公布的一份报告也称,中国的房地产泡沫只是局部问题,而非全国性的,并且明确内地只有上海、天津、沈阳和宁波4个城市真正出现了房地产泡沫风险,但泡沫短期内破裂的可能性不大,不必为之惊恐。

    国内著名经济学家厉以宁也在今年年初表示,目前国内房地产业整体上不存在泡沫,但不能排除个别城市、个别地区房价上涨过快以及过高。

    数据也似乎对这种看法给予了支持。国家统计局对全国35个大中型城市的调查显示,去年第四季度房屋销售价格比上年同季上涨10.8%,其中同比涨幅超过10%的只有青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海和重庆等9个城市,而同比涨幅低于5%却有广州等14个城市；涨幅最大的是青岛,高达19.8%,而涨幅最小的是乌鲁木齐市,却仅仅上涨0.4%。

    对此,北京大江投资有限公司房地产专家任纪军博士提出了"城市型泡沫"的概念。他认为,房地产泡沫主要积聚在沿海发达地区城市和内地的省会城市,特别是突出集中在沿海发达地区的大型、特大型城市,属于城市型房地产泡沫。

    海外军团"火中取栗"?

    值得品味的是,虽然海外的专家学者对当前的中国房地产是否存在"泡沫"还有分歧,但一致认为,中国内地房地产市场的发展,同人民币的利率和汇率天然地联系在一起,房地产的命运悬于人民币的利率和汇率未来的趋向。

    更有意思的是,就在地产泡沫之争定论未下和汇率、利率前景未明之时,国际投行们却已在不断试水中国的地产市场。

    摩根士丹利是目前中国房地产市场最活跃的海外投资机构。在谢国忠还在高唱泡沫论的时候,摩根房地产基金(MSREF)已经在上海和当地开发商进行了数次合作,进行房地产项目开发和处理银行不良资产包。摩根房地产基金亚太地区房地产业务副总裁白可福去年12月份还表示,2005年该公司在中国内地的投资将是2004年的2至3倍。

    今年以来,先是2月2日,美林集团投资3000万美元获得北京银泰置业有限公司的少数股权,并成为一个合资地产项目的合作投资和经营方,正式涉足中国大型房地产开发项目。紧接着2月25日,摩根士丹利与富力集团正式签约,斥资4亿元人民币买下北京富力城内一座23层、3万多平方米的写字楼,籍此进入北京的房地产市场。此外,还有消息说,高盛也正在内地积极寻找合作机会,期望能投资于中国这个快速增长、欣欣向荣的市场。

    海外军团此时的加盟,使我国房地产市场前景更加扑朔迷离。