2004年，安徽省房地产市场供求两旺，消费拉动与投资推动特征更加明显，呈现出持续、稳定、快速、健康的发展态势。最新测算的“皖房景气指数”显示，安徽省房地产业已连续第六年运行在景气区间，商品房销售价格、开发投资和到位开发资金指数保持高位景气运行，空置面积指数持续小幅上扬，全省房地产业延续了上年良性增长势头。

    一、综合景气水平

    2004年，全省房地产业综合景气指数值（简称“皖房景气指数”）运行在103.7—110.8之间。全年景气指数高开低走，1月份达到全年最高后，指数逐月回落到6月份的全年最低，进入下半年，指数走势趋稳并小幅回升，全年景气指数值107.3。与上年相比，“皖房景气指数”值全年下降3.2点，其中有10个月低于上年，安徽省房地产业综合景气水平明显降低。

    从走势看，安徽省房地产业综合景气指数在2003年四季度达到历史高点后，开始小幅回落。2004年一季度，开发投资、到位资金、竣工面积等指标增幅逐月回落，“皖房景气指数”值104.7,比上年四季度下降5.8点。二季度，受宏观调控影响，房地产开发投资、到位资金、土地购置面积等指标增幅较上年明显减弱，8个分类指数与上年同期相比2升6降，与一季度相比1升7降，从而带动综合景气指数持续下行到全年的最低点103.7。三季度，随着开发投资、到位资金等指标增幅趋稳，尤其是商品房屋持续旺销，商品房屋销售价格不断攀升，开发投资、到位资金等5个分类指数小幅回升，综合景气指数止住下降趋势，比二季度回升0.6点。四季度，开发投资、新开工、竣工、销售面积等指标走势平稳，空置面积仍维持低速增长，开发投资、新开工、竣工等5个分类指数比三季度继续提高，全省综合景气指数全年进一步回升到107.3的较高水平，比三季度提高了3点。

    2004年“皖房景气指数”值

    指数名称           指数值（%）   与2003年相比   与三季度相比   景气状况
                                         增减(点)       增减(点)
    皖房景气指数            107．3          ↓3.2          ↑3.0       景气
    开发投资指数            119．9         ↓16.6          ↑3.8       景气
    资金来源指数            108．7         ↓15.9          ↓3.4       景气
    购置土地面积指数         98．7          ↓0.1          ↑3.4     不景气
    土地购置费指数          102．5          ↓1.6          ↑6.8       景气
    空置面积指数            105．7          ↓1.0          ↓2.7       景气
    新开工面积指数          102．2          ↑0.5          ↑8.7       景气
    竣工面积指数            109．3          ↑1.8          ↑6.7       景气
    销售价格指数            117．3         ↑11.2          ↓2.1       景气

    二、主要分类指数状况

    从景气状况看，“皖房景气指数”已经连续6年运行在景气区间，延续了良性增长势头。其所属的8个分类指数除土地购置面积外均运行在景气区间，指数值与上年相比3升5降，总体景气水平低于上年。但从构成上看，旺盛的市场需求，带动商品房销售面积和销售价格快速上扬，显示了消费需求的拉动作用进一步增强；受宏观调控的影响，开发投资和资金到位率增幅虽有所下降，但仍保持在较高水平，对安徽省房地产业的即期推动作用十分明显；空置面积继续低水平增长；新开工面积和竣工面积全年景气值适度回升，显示出安徽省房地产业运行质量明显提高。

    1、房地产开发投资分类指数

    2004年，随着国家宏观调控的相关措施出台，全省开发投资高开低走，增幅逐季回落，从一季度增长69.6%，快速回落到二季度的48.4%，增幅下降21个百分点。下半年，全省开发投资走势趋稳，三季度增长47.1%，四季度增长45.6%，呈小幅回落走势。2004年，全省共完成开发投资350.3亿元，净增110亿元，增长45.6%，增幅虽比上年下降了20多个百分点，但仍保持在较高水平。全年，该分类指数值是119.9,为8个分类指数中最高，对“皖房景气指数”的影响力虽有所减弱，但仍是支撑安徽省房地产业运行在景气区间的主要动力。

    2、本年资金来源指数

    2004年，全省共到位各类开发资金413.8亿元，同比增长37.8%，增幅比上年下降30多个百分点，全年呈逐渐回落走势。从构成看，主要是占到位资金15%的国内贷款出现大幅回落。2004年，全省房地产开发共到位国内贷款62.3亿元，同比仅增长9.7%，增幅比上年回落近90个百分点。全年该分类指数值为108.7,比上年下降近16个点，景气状况明显低于上年。目前，虽然全省到位开发资金受国内贷款增幅减缓的影响较大，但由于占总开发资金近六成的企业自有资金、定金及预付款仍保持了高增长，因此资金短期内将不会影响到安徽省房地产业的发展。

    3、土地类分类指数

    2004年，安徽省房地产开发企业共购置开发用土地2173.7万平方米，增长35.2%，与上年基本持平；实际支付土地购置费88.2亿元，增长57.9%，增幅已低于上年20多个百分点。土地购置费增长适度回落，对平抑近四年来过快上涨的土地价格和安徽省房地产业健康发展具有十分积极的意义。目前该分类指数均略低于上年，但在今年四季度，指数值在连续两个季度下降后，出现明显回升，将对安徽省房地产业发展产生积极影响。

    4、空置面积分类指数

    2004年，全省空置面积延续上年低速增长走势，全年共空置各类商品房屋265.4万平方米，增长1.4%，比上年仅增加3万平方米，这是安徽省空置面积连续两年保持在较低水平。其中住宅空置128.8万平方米，下降10.8%。在全部空置的商品房屋中，空置在1—3年的滞销房104.7万平方米，下降16.2%；3年以上积压房25万平方米。安徽省商品房屋的空置规模和结构总体形势较好。全年空置面积分类指数值105.7,走势较为平稳，表明安徽省房地产业仍在健康轨道上运行。

    5、新开工面积分类指数

    2004年，全省共新开工各类商品房屋2191.5万平方米，同比增长32.4%，增幅与上年基本持平，全年走势平稳，保持了较高增长水平。目前，该分类指数值是102.2,略高于上年，运行在适度景气区间。安徽省房地产开发的新开工面积均衡增长，对保持开发规模适度扩大，抑制开发规模增长过快，促进房地产平稳发展具有重要意义。

    6、竣工面积分类指数

    2004年，全省共竣工各类商品房屋1685万平方米，同比增长27.1%，略高于上年水平。其中，住宅竣工1304.1万平方米，增长25.4%。从安徽省商品房屋竣工面积的走势看，每月均稳定在90万平方米以上的较高供给水平，保持了全省房地产市场供需平衡，并形成供略大于需的合理格局，有力地支撑了安徽省房地产业健康平稳发展。

    7、商品房销售价格分类指数

    2004年，全省共销售各类商品房屋1429.2万平方米，同比增长30.7%；实现销售额254.7亿元，增长54%，继续保持快速增长走势。目前，安徽省商品房屋平均销售价格1782元/平方米，一年上涨近270元/平方米，呈现出强劲的上升势头。从走势看，自五月份开始，商品房屋平均销售价格增幅明显加快，达到20%左右的增长水平。该分类指数自2003年9月份进入景气区间后，持续小幅攀升，目前景气值仅次于开发投资，成为拉动综合景气指数走高的最主要因素。充分表明投资推动和市场拉动，已成为安徽省房地产业发展的主要特征。

    三、“皖房景气指数”综述

    2004年，受国家宏观调控政策的影响，安徽省房地产业在严格土地管理、紧缩银根等措施的共同作用下，综合景气水平低于上年，但始终运行在景气区间。8个分类指数3升5降，但有7个均运行在景气区间；其中，开发投资、商品房销售价格和竣工面积三个指数的景气水平最高，安徽省房地产业发展呈现出开发投资快速推进、消费需求持续旺盛、市场供给稳定增长的良性发展格局，房地产业运行质量明显提高。

    从各分类指数的走势看，消费需求旺盛是拉动安徽省房地产业发展的最重要力量；受宏观调控的影响，开发投资和到位资金增长减缓，尤其是国内贷款增幅出现较大幅度回落，减弱了资金和投资对全省房地产业综合景气指数的影响，但由于占总到位资金近六成的企业自有资金和定金及预付款均保持了高速增长，开发资金总体充足，仍将支撑开发投资快速增长；全省商品房屋供给稳定增长，竣工面积指数在今年后两个季度持续上升，同时新开工面积和土地类指数全年小幅上扬，景气回升，为安徽省房地产业稳定发展提供了坚实的保证。

    总体上看，安徽省房地产业正处于迅速扩张阶段，各项指标均保持了较高的增长，但已呈现出几个值得关注的问题。一是土地购置面积指数已连续三个季度运行在不景气空间，这将对全省房地产业发展产生不利影响；二是土地购置费增幅已连续四年快于土地购置面积的增长，全省开发用土地价格始终处于上涨通道，2004年全省开发用土地价格平均已经达到27万元/亩，且呈现加快趋势；三是商品房销售价格近几个月来持续快速攀升，增幅在20%左右。因此适量增加土地供给，适度控制房价上涨，将有利于安徽省房地产业的健康发展。