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本报记者 曾业辉 王宁
2月26日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行部分高层齐聚国务院新闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，意在就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。
会议虽以国际研讨会的形式召开，但各部委有关负责人的发言传递出一个明确的信号：开征统一规范的不动产税势在必行。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。
国家财政部有关负责人透露，初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。
正税、明租、清费
国家以房地产为对象的收入主要有三块：税收、各类收费、土地出让金地租，不仅名目繁多，且极不规范，甚至各个地方各行其是，预算外运行现象严重。
目前，中国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果从房地产企业经营所缴纳的全部税种考虑，还包括5个税种和1个附加，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、固定资产方向调节税现已停征和教育费附加。
就税收而言，国家税务总局副局长许善达表示，1994年中国税改时，流转税、所得税等都做了较大改革，但与土地、房产有关的税制基本上没改，这方面的税最少滞后了10年左右，与市场化要求相距甚远。
而国务院发展研究中心的研究表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2．36％，占地方财政收入的比重也仅为8．12％；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府的财政收入比重甚至达71％。此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。
相反，中国地方政府很大一部分财政收入是来自土地出让金，各地各行其是极不规范，而且几乎完全是预算外运行，中央政府鞭长莫及。
许善达指出，过去计划经济体制下是无偿用地，国家持有政府分配，现在部分用地招拍化，但真正掌控的仍是地方政府，因为集体用地或农民持有的土地不能直接入市，需政府先征用再招拍，这其中的差价巨大，这种非税收非规范渠道的预算外收入数额巨大，某些部门甚至被称为第二财政局。
财政部财政科学研究所所长贾康说，土地批租这部分收入中央原希望能拿一半，但发现很难，最终定为5％，但我们调查后发现其实连3％都拿不到。同时，这部分收入属预算外的预算外运行，全国各地连最基本的数据都没有。
而与房地产有关的收费更是繁杂无序。
贾康举例说，山东某地滨海城市的收费项目达1400多项，而江苏某地有红头文件依据的收费项目更多达4000多项，这些收费很多都和土地管理及房地产有关。
针对房地产税费混乱的局面，2003年10月第十六届三中全会明确提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。
国家务院发展研究中心及财政部有关负责人均表示，决议所指的物业税就是将来要适时开征的不动产税或称房地产税，民间关于物业税就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的理解是个误区，也并不是要把土地出让金、房地产税和费三块完全并入一个统一的不动产税来征收，改革的方向是“正税、明租、清费”。
与房地产有关的税收目前实施的是内资和外资，城、乡有别的双轨制税制，“正税”即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向靠拢。
“明租”即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。
“清费”则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。
不动产税倾向于由地方征收
贾康认为，国家从不动产取得的收入，不管是采用统一的混合形式还是租、税、费分流的形式，关键还要明确中央、省、市、县、乡5级征收关系，他建议以低层级的地方政府为主，即不动产税归入地税关系，成为地方财政的支柱，并且5－8年重评一次税基，从经营性不动产向非经营性不动产延伸，最终全面覆盖。同时，要求考虑地段因素，拉开税基等级。
他还提出了3级公共财政体系的设想，即5级行政关系暂不变的情况下可以先考虑合并财政关系，乡变成县的派出机构，地市变成省的派出机构，若最后真能实现三级设置，则还应有相应层级的立法程序来保障和监督。
贾康建议，不动产税征收首先可考虑内外资并轨，然后考虑城乡并轨，相应的配套举措可允许地方政府试点；进一步推进土地流转制度改革；完善财产登记制度；完善和细化财产保障法律体系。
国务院发展研究中心副主任谢伏瞻提出，不动产税的征收需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。
谢伏瞻表示，如何确定房地产税的税基，如何确定合适的税率，不动产税和其他税种之间的关系，开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等，都要精心设计和试点。
许善达强调，改革不能局限于这种税怎么收，而是要把预算外运行的财政逐步纳入预算内管理，调节预算内、外差额分配关系，以此为契机推进公共财政体系的完善。
房产泡沫抑制效应未明
正税、明租、清费显然是针对房地产整体的税费改革，而不动产税的征收，可以清理针对房地产的各种繁杂的收费，将房地产方面的收入纳入预算内规范管理，遏制房地产的投机与腐败行为。同时，通过调整占有、交易环节的偏轻税状，增加稳定的收入来源。
虽然有关负责人明确了先从经营性不动产开始，但最终将覆盖至非经营性不动产，包括个人住宅。一方面，土地出让金改为分年收取，同时可能降低投资阶段偏重的税赋；另一方面，个人不动产将开始征税，并有可能调整占有、交易阶段的税率，这样岂非房地产开发商负担减轻而个人消费者负担加重？而目前国内房价节节攀升，年均涨幅甚至超过了20％，在这种情况下若开征不动产税，对房地产业的长远发展可能带来怎样的影响？
国家税务总局副局长许善达在接受中国经济时报记者采访时表示，此举本意并不是通过增加税种而加重税负，而是要将一些繁杂的税费进行统一规范。同时，正是由于税费及土地批租的不规范，增加了许多隐性成本，房地产开发商也因这种非规范渠道的差额获取了更高利润，明确规范的征税后，相应成本反而可能下降，起码增加了透明度，更有利于消费者监督。
许善达表示，现在房价攀升不容忽视，但金融调控手段可能较税收更直接有效。记者追问中国人民银行行长助理易纲今年是否可能出台新的调控措施，是否可能进一步加息？易纲没有正面回答，只是说央行对此非常关注。
北京大学环境学院董黎明教授在会上亦提问说，目前国内居民收入与房价比远高于西方国家，有的甚至超过10倍不止，百姓购房压力沉重，房地产税的开征是否会加重这种负担？
贾康回答说，房地产税初始阶段可能不涉及个人住房，条件成熟时再覆盖非经营性住房，并且可能分阶段、分区域区别对待。
征地制度酝酿改革
土地制度与房地产发展及城市化进程息息相关，国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志认为，目前的税收政策对“有利于土地的集约与合理利用”政策支持不够甚至相背离。
他指出，目前中国的土地利用存在人均土地资源紧张；建设用地需求量大；土地利用方式粗放；土地利用市场化程度低等特点。目前行政划归用地仍占70％，有偿协议用地占30％，而完全市场化的商住用地又仅占有偿用地的30％，土地供应方式非市场化程度仍然很高。
冷宏志说，远期目标是解决深层次的土地利用机制矛盾，建立符合国情和市场要求的土地利用机制；近期目标是进一步深化征地制度改革，规范国有建设用地市场，加强土地财产权保障等。
去年10月，国务院下发了28号文件，要求经营性基础设施建设要有偿使用；工业用地要招拍化。今年上半年，这方面的指导性政策将出台。
冷宏志透露，严格界定公共利益原则下，符合规定依法取得的土地将可以直接入市，包括明确了农民土地所有权的土地也可以直接入市等。
对于不动产税的征收，冷宏志强调，无论采取什么财税政策，必须以有利于土地的集约与合理利用为前提。
国务院发展研究中心外经部副部长隆国强对记者透露，年中将选择一个地级市为试点，全面摸清登记该市的公、私不动产，构建数字化城市模型，试点结果最终报送国务院作为决策参考，最后的政策出台可能还要一段时间。
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