|
房贷可能瘦身的消息见诸报端后，坊间有关那份房贷政策指引的各种传闻四起。据消息人士称，除了提高首付比率至5成、限制200万元以上房贷等措施，指引可能还包括：房屋面积50平方米以下禁贷；按揭贷款年限由最长30年缩短至15到20年；贷款购入的房产2年内不得过户转让……
而业内专家认为：不论房贷政策怎样调整，市民都应冷静地看待房地产市场。
不知默契还是巧合，当市民普遍关注沪上银行拟“瘦身”房贷的消息时，上海将出台抑制房市投机政策的传言也悄然在坊间流传。
“按揭买的房子两年内不得上市交易？没听说过。”市房地局有关人士近日对此传言婉转地予以否认。据相关知情人士透露，前不久，建设部以及上海市的有关领导已经就上海的房价举行座谈和研讨。初步形成一些“抑制投机”方面的设想，但还在内部讨论。
一位业内人士也向记者证实，前段时间，一些政府决策专家通过不同渠道，将调控上海房地产市场的建议和报告递交到有关政府部门，目前相关部门还在评估、判断。
硬政策对于抑制投机效果会比较明显，但也可能在打击投机的同时，影响到一些正常的购房需求，因此制订相关的措施和政策，政府必然会非常谨慎。
近来市场已明显感觉到银行的房贷政策日益趋紧。
中原地产塘桥分店有关负责人向记者透露，银行房贷紧缩有多方面表现，除了严控老公房贷款外，200万元以上的房产贷款也尤为严格，贷款人资料的提交和审核都比较复杂。
信义地产有关人士称，银行越发重视放贷前的房屋估价。去年年底，只要购房者本身没有贷款，一般的次新房都可获得7成左右贷款，但现在大部分二手房的贷款比例都下降到5-6成。
沪上某股份制商业银行私人业务部高管表示，通过提高首付比例来减少房产市场的投机行为还是可行的。因为首付的提高增加房产投资成本，根据估算，一般首付比例每提高5个百分点，公寓类物业的投资回报率就会相应下降0.5%－1％。
对于沪上银行可能提高房贷成数的消息，合富辉煌上海总经理邓永忠认为对房屋的实际销售影响不大。
邓认为，在上海之前，深圳，南京的主要商业银行都相继提高了购房者的首付成数，但一些中小商业银行反而趁机抢夺客户。
某房地产公司销售总监佟成柏则认为，政策设置“购买难度”要想达到“抑制涨幅过快”的效果，是基于消费者购买力不变的前提。事实上，目前上海房地产市场支撑面广、住房需求量大，消费者购买力也在不断增强。
此外，政府调控房价的措施是出于对楼市的长期看好，所以相关政策反而会在某种程度上增强购房人的“心理预期”。
对于目前银行提高房贷门槛的各种说法，上海财经大学房地产研究中心主任印华教授接受记者采访时表示，前段时间，各家银行确曾聚集在一起讨论如何规避房贷规模过大带来的风险，各家银行都透露了一些正在探讨中的做法，很多未必真正实施。其中，提高老公房的贷款门槛是业界讨论最热的一项做法。
对此，印华认为，银行提高老公房的贷款门槛缘于高院前一段时间出台的司法解释，该司法解释提出用于居住对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这无形当中使得银行拥有的大量抵押房产存在坏账风险，因此银行不得不缩小老公房的贷款数量来应对。
但印华同时认为，由于老公房具低总价、交通便捷等特点，这类房产往往受到自住需求的消费者欢迎，刚性需求量大，因此贷款门槛提高对于老公房交易的影响不会很大。
交行上海分行一资深信贷专家认为，银行同业公会欲联合银行对房贷进行“瘦身”的举动，实际上传递了一个信号：银行业开始通过调整信贷政策，来干预和调控这一市场。毕竟，大家都不愿房地产市场的长期收益在短时间内被透支掉。
“如果消息属实，未免有矫枉过正之嫌。”一位银行人士指出，由同业公会这一民间组织牵头制订的“指引”，本身并不对各银行的政策执行具有太多约束力。所谓“指引”，充其量是银行间达成的某种默契，以行业自律的方式来执行。而真正具强制力的“指引”，还需银监会、央行等机构制订。
沪上某国有银行有关人士透露，该行个人房贷规模在2003年已占总贷款量2成多，2004年这一占比则更高，房贷集中，在某种程度形成了信贷风险，但万分之三的坏账率似乎又表明，紧缩房贷没有必要。
一位不愿具名的银行房贷部负责人表示，房屋预售收入是开发商重要的资金来源，对购房需求的打压，容易造成这一部分资金链的断裂。而银行信贷与房地产资金链捆绑在一起，这样将影响银行现有房贷的安全。“指引”原本为防范房贷风险，但这剂猛药反而可能加剧房贷风险。
这位负责人认为，控制过分的房地产投机行为，有关方面应综合运用控制首付、房龄、提契税等方式，循序渐进地调控，而不应急功近利。作者：晨报记者丁利民林劲榆刘畅马伟伟李强
| 
