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2004年一些城市的房地产价格的短期加速上涨引发了高层和各方对房地产泡沫的关注。目前形成了两派截然相反的观点，一派以中国社科院的专家为首，认为我国出现房地产泡沫，国际上一些研究机构及媒体认为我国房地产泡沫已经产生，并预言泡沫将很快会破灭，境外有人甚至认为中国面临房地产泡沫崩溃的危险；另一派以建设部的专家为首，认为我国不存在房地产泡沫和房地产过热。实际上我国的房地产泡沫有其自身的表现形式和深层次的体制性原因，应该制定相应的政策对策，防止房地产泡沫给我国经济带来风险。
一、 城市型房地产泡沫是目前我国房地产泡沫的特点
房地产泡沫主要在城市中产生。首先，房地产泡沫的产生基于特殊的国家、地区的社会经背景。在起泡、膨胀和破灭的过程中依据国家和地区的社会经济特点表现出不同的特点和过程。房地产泡沫可以在国家形成，也可以在城市形成；房地产泡沫有的与股市泡沫相关联，有的与股市泡沫不关联。其次，从世界发生的房地产泡沫经济来看，房地产泡沫主要集中在国家的大城市。如日本的房地产泡沫经济主要集中在大都市圈，特别是集中在首都圈。美国80年代的房地产泡沫，主要产生在全美主要的26个城市。第三，城市型房地产泡沫在世界许多国家发生，如美国的达拉斯城等。我国的北海市等城市也产生过房地产泡沫经济，给人留下惨痛的教训。
城市型房地产泡沫是目前我国房地产泡沫的特点。我国经济呈明显的二元经济结构，发达与不发达相差悬殊。城乡之间、大型城市和中小城镇之间、沿海和内地之间的经济发达程度差距大，而且呈继续扩大的趋势。我国二元经济结构的特点决定了我国目前的房地产泡沫主要积聚在沿海发达地区城市和内地的省会城市。特别是突出集中在沿海发达地区的大型、特大型城市，如杭州、上海、北京等。我国目前的房地产泡沫是城市型房地产泡沫。
由于我国的房地产泡沫主要积聚在发达城市，因此讨论全国范围的房地产泡沫没有针对性，不能根据我国并不存在全国范围的房地产泡沫就否定我国存在城市型房地产泡沫，也不能根据中小城镇甚至农村住房不存在房地产泡沫就证明我国城市型房地产泡沫不存在。
二、 我国城市型房地产泡沫 正在从起泡阶段进入膨胀阶段
我国目前的房地产泡沫是长期积累的结果。我国房地产市场是比股票市场还短暂的新兴市场，仅有20多年的发展历史。1992、1993年我国出现第一次房地产热，房地产价格陡然上涨，房地产泡沫开始形成，标志着我国的城市房地产进入起泡阶段。十年来各城市的地价和房价在波动中不断走高，城市房地产泡沫根据城市自身的经济状况和政府政策有不同程度的积累，突出的表现是有些城市土地价格近十年来上涨了十几倍甚至几十倍。
我国一些城市的房地产泡沫正在从起泡阶段进入膨胀阶段。首先，近几年来一些城市的地价和房价加速上涨，不断创出新高，特别是2003年以来房地产泡沫加速膨胀。其次，房地产泡沫在我国一些大中城市蔓延，有些中等城市也在开始起泡，突显出房地产泡沫的风险。第三，从房地产泡沫经济的评估指标来看，一些城市的2003年房地产价格增长率/GDP增长率的比率在3左右，2004年此项指标预计超过2。日本存在严重的地产泡沫的1987~1990年间，这项指标的平均值为3.3。而香港此项指标在1986~1996年间平均值达2.4。1997年8月是香港楼市的高峰期，此项指标达3.6~5.0。第四，与一些城市房屋租金保持平稳上升相背离，房价出现两位数大幅上扬，房价与房租之间的背离呈现越来越大的趋势。第五，投资甚至投机购房的比重在提高，外地、境外购房者的比例不断上升。第六，一些城市的房地产价格上涨率远远高于城市居民收入增长率，大众的实际购买力与高房价之间的差距在迅速扩大。这些标志着我国一些城市的房地产泡沫正在从起泡阶段进入膨胀阶段。
我国的城市型房地产泡沫尚未达到崩溃边缘。据国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之后带来暴跌的概率高达40％。我国的城市型房地产泡沫经济虽然经过多年的积累，已经积存了一定量的泡沫，但是我国房地产投机成分并不严重，我国尚未出现大规模地、持续一定时期地、投资者非理性兴奋地轮番热炒房价和地价的投机炒作过程，即并未明显形成房地产泡沫膨胀的螺旋式上升机制。我国房地产泡沫尚缺最后一轮投机炒作所造成的暴涨过程。而且我国宏观经济调控把握适度、金融管制较严。所以说，我国城市型房地产泡沫还没有积累到濒临崩溃的程度，从而引发金融危机。
三、 我国存在房地产泡沫的 城市类型
我国存在房地产泡沫的城市根据其所处的房地产泡沫阶段分为三类：
一是处于起泡阶段的城市。这些城市几年前房地产价格长期稳定地处于低价状态，近几年来地价和房价快速上涨，例如一些省会城市和中等城市。
二是进入膨胀阶段的城市。这些城市经过1992～1993年的房地产过热的起泡阶段，近十年来房地产价格在波动中持续上涨，但尚未出现过房地产投机和炒房、炒地的热潮，例如北京等。
三是处在膨胀阶段的城市，这些城市经过起泡阶段而且房地产价格长期持续上涨，并且这些城市的房地产已经被投机者炒作过几次，并未出现最后一轮大规模地、持续一定时期地房地产投机热炒。例如上海、杭州等。
四、 我国城市型房地产泡沫 的核心问题集中在住房市场
城市居民购买住房的房价收入比居高不下，是房地产泡沫的最大受害者。我国城市房价一直偏高。全国城市的房价收入比约为1:8，其中北京、杭州、深圳、上海、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价收入比超过了10倍，大大高于房价收入比3倍至6倍的国际惯例。
我国的住宅市场呈结构性供不应求的市场格局。广大中低收入居民需要的中低档住宅供不应求。中高档商品房空置率高的一个原因是目前我国的空置率计算方法是新竣工面积中没有销售出去的房屋面积除以当年的开复工面积，国际标准是整个城市的空房面积与城市里所有房屋面积之比。如果再剔除一部分存在户型、地点等问题而积存下来的产销不对路的，实际中高档商品房空置率不高。结构性供不应求的住宅市场经受不住投机热炒的冲击。住宅特别是中高档商品房极有可能成为下一步投机者热炒房地产的目标。而目前脆弱的住宅市场根本经受不住投机热炒的冲击。
五、 正确认识房地产泡沫，制定防止的政策和对策
由于房地产泡沫对城市经济具有极大的连带破坏作用，我们应该客观分析和认识我国存在的城市型房地产泡沫的特点、程度和原因，认识问题的危害性和后果的严重性，才能保持警惕，据此制定防止房地产泡沫的对策和政策，防患于未然。如果不轻信房地产泡沫，贻误战机，政策失当，造成防止房地产泡沫经济的政策滞后，将会加重了房地产泡沫的危害性。要汲取日本政府官员当年固守经济教条主义思想，导致税制和融资管制政策滞后，加重了房地产泡沫的危害，造成日本经济陷入长达十几年经济停滞的教训。
城市政府要制定防止城市型房地产泡沫的政策和对策，近期特别是要防止投机炒作房地产，一定要避免通过投机获利造成越来越多的人投机房地产而形成房地产泡沫膨胀的螺旋式上升机制，给城市经济带来风险。中期要控制房地产价格不要加速上涨，通过居民收入的快速增长挤出泡沫。
目前重点防范房地产泡沫的城市是上海、杭州、北京等。上海、杭州的房地产已经被投机者炒作过几次，就差最后一轮急剧大幅度膨胀促使泡沫崩溃的过程。两市的住宅市场是脆弱的，两市及其周边地区的企业和市民赋有投机炒作的机敏和传统且游资数量巨大，同时投机人民币升值的国际投机“热钱”虎视眈眈，两市随时有可能发生大规模炒作住宅价格的过程。北京的住宅市场同样脆弱，申奥成功大大吸引了境内外的资金，悉尼奥运会所带来的房价大幅度上涨是人所共知的范例，所以不得不保持高度的戒备。（来源：经济参考报）
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