新年伊始,上海二手房市场依旧表现稳步向上,消费者购房热情不减。来自上海二手房指数办公室的统计,2005年1月的上海二手房指数为1547点,较之去年12月上升57点,环比增长3.8%。预计近期二手房价格仍会延续去年底的走势,呈稳中有升格局。

    中心城区再现高潮

    春节前夕,上海二手房市场成交出现短期放量,其中内环线以内房价涨幅明显,平均达到4.7%涨幅；中内环线之间房价平均涨幅达到3.7%；中外环线之间涨幅略小于中内环线之间,平均涨幅为2.6%。价格涨幅呈现由中心向外逐步下降的特点,同时,大面积房型成交量相对以往有所增加。

    据二手房指数办公室分析,目前上海二手房市场交易的热点区域已由中心城区转向次中心城区。造成这种市场格局的主要原因有:市中心优质的二手房数量稀缺,价格居高不下；市政规划尤其是交通、商业等基础生活设施的建设,提升了次中心区域房地产成长空间。近期普陀、闸北、闵行和徐汇等地区二手房挂牌量有所增加,成交相对活跃,成为新的交易热点。

    低总价老公房受追捧

    房产投资市场开始呈现出分化的趋势,主要是由于投资者对资金收益的心理预期不同造成的。实力型投资者依然选择市中心区域或者商业中心周围区域的品质楼盘,更看重楼盘品质和地段价值；中小投资者则更关注中心辐射区域及二类地段的小房型二手房市场,并通过长期持有和出租来获得收益。由此造成一手房高端市场的热销和二手房局部地段市场火爆的销售新态势。

    值得一提的是,由于市场上小面积、低总价的二手房一直处于稀缺状态,加上一部分投资客纷纷转向中心辐射区及二类地段的小房型市场,导致房龄在20年左右的售后公房在部分区域表现供不应求,成交单价逼近甚至突破万元大关,例如徐汇田林地区、普陀武宁长寿地区、长宁的中山公园以及浦东塘桥等区域。但需要注意的是,目前金融政策对老龄房贷款有所变动,不少银行实行对房龄较长的老房子不予贷款的规定,因此个人投资售后公房的资金门槛有所提高。

    租赁市场开始进入淡季

    猴年尾鸡年初,住宅租赁市场开始进入淡季,中心城区租金相对比较稳定,变化不大,但外围城区的租金出现小幅度下调,租赁成交量呈现下降态势。中小房型仍旧是租赁市场的热点,且呈持续向上趋势。局部地区的小户型公寓由于没有强劲需求的支撑,其租赁市场呈现疲软态势,典型区域如新客站及长寿地区。