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高龄老公房贷款难问题已经引起了市民广泛关注。昨天记者在采访中获知，1月实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》使房贷风险大增，银行不得不采取措施应对，严控老公房贷款。据了解，受此影响，目前高龄老公房市场摘牌量开始下滑。一家中介老总介绍说：“以前这些房子因为总价低，是卖得最快的，一般一个月可以更新。但是现在成交量陡降，一个月只卖出去5套，还都是一次性付款的。”专家则建言市民可以采取相应措施以“曲线”获贷。
本报记者柯鹏
高龄老公房摘牌率陡降
“银行限贷的影响的确很大，特别是对于普通市民购买自住老公房的贷款影响最大。”一位业内专家指出，“由于经济条件一般的普通市民是高龄房的主力购买者，他们赶上目前多家银行高龄房限贷、提高首付比例、审查户籍等要求，购买需求受到一定控制，开始转移。”
“只要是上世纪90年代前的房子，获得贷款非常难。”昨天，多家品牌中介的经理坦言，“我们的损失也不小。”记者了解到，在这些中介门中，因为一次性付款对购买者的资金实力要求比较高，很多老公房无人摘牌。“比如我们这个月的挂牌房源是120套，其中15年以上房龄的房子大约占一成半，约有20套。”一家中介老总介绍说，“以前这些房子因为总价低，是卖得最快的，一般一个月可以更新。但是现在成交量陡降，一个月只卖出去5套，还都是一次性付款的。”
银行房贷指标变小
据今年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的第6条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”就是说，如果银行贷款人未能如约还贷，商业银行也难以拍卖、变卖欠债人唯一居住的房屋来回收贷款。
“这无异于加大了银行房贷的风险，成为沪上各银行对高龄房限贷的直接导火线。”沪上最大房贷商之一的安家集团银行关系部经理张蔚玮指出，在核准居民住宅贷款时，银行一般把购房人的经济来源和月收入作为第一还款来源来审核———在当前信用制度尚不健全情况下，该审核的真实性和准确性尚不能完全保证；因此，作为第二还款来源的住宅资产本身就变得至关重要。“但由于这一司法解释保证了购房者的居住权，让很多高龄的小户型老公房难以变现，银行普遍担心丧失第二还款来源。”
业内人士还指出，沪上银行的二手房贷业务这几年一直飞速发展，各大银行目前的指标压力已比前几年小很多，市场判断也日趋成熟。“这样一来，银行完全可以把市场细分成三六九等来分级对待，那些房型落后、房龄老而变现能力弱的老公房成为限贷的第一目标。”
提高首付比例或可获贷
面对银行当前对于高龄房日益卡紧的房贷政策，购房者也不是一无所为。张蔚玮表示，只要申请方法得当，还是有可能成功获得贷款的。
业内人士指出，目前沪上多数银行都不再做1990年以前的二手房贷款，但对于房龄10年左右的房子，各大银行只是卡紧而并未锁死———除一些小银行坚决不做外，其他银行还是可以办出贷款的，尽管成数或许不尽如人意。“专业房贷商和银行有比较密切的接触，这比客户自己找银行有优势，申请成功的比例也相应高一些。”
张蔚玮表示，购房者如果适当提高首付款比例，可以让银行担心业务损失的警惕降到最小；另外，购房者选购一些地段和房型较好的房子如内环内的小户型老公房，获贷可能性也较高；第三，购房者如果能证明自己的资金实力和信誉良好也能帮助自己获贷。“有趣的是，现在反倒是有一套房产以上的购房者易获贷———因为他们一旦不还款，银行可不受司法解释的限制而直接向其主张权利。”
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