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——青岛市住房公积金贷款蓬勃发展
郝亮
青岛市于1998年6月推出了个人住房公积金贷款业务，历经6年多的发展，截至2004年底，累计向4．29万人发放住房公积金贷款465，453万元，实现住房公积金贷款余额353，69
9万元，为青岛市住宅产业的发展做出了积极贡献。在加大贷款发放力度的同时，青岛市严格贷款风险管理，几年来，住房公积金贷款逾期率一直保持在0．4‰以下，至今仍保持无风险记录。
青岛市住房公积金贷款业务发展举措
优化软硬环境，住房公积金贷款管理水平不断提升。
完善硬件设施。优质的管理和服务首先要有完善的硬件设施做保证。2004年青岛市住房公积金管理中心购置了5000多平方米的营业用房，建立了近2000平方米的营业服务大厅，购置了先进小型机、服务器和业务终端，建立了具有同行业领先水平的计算机信息中心。在营业柜台，配备了先进的业务操作硬件设备和叫号系统，同时引进各承办银行和代理等中介机构，实现了与住房公积金贷款相关的多项业务的再整合，极大地提高了住房公积金贷款业务办理效率。
升级贷款程序。优秀的软件程序是提升管理和服务的另一重要支点。青岛市根据实际业务情况，在充分借鉴其他城市公积金管理中心及各商业银行个人住房贷款业务运作经验的基础上，开发了全新的贷款程序。新程序涵盖了包括各受托银行、房产部门、中介机构、开发商等多方信息，增加了贷款营销和业绩考核等内容，体现了“大青岛”的程序构建理念。同时，新的贷款程序进一步规范了贷款业务流程，加强了对关键环节的控制，在流程简化的前提下，进一步强化了贷款风险管理。
构筑管理模式，住房公积金贷款业务内涵日益丰富。
为实现住房公积金管理决策科学、监督有力、运行高效的目标，青岛市住房公积金管理中心按照“面向客户、业绩驱动、风险可控、分离制衡”的总体原则对组织架构进行了重组，突出前后台分离，实现了住房公积金管理和运作的分离和制衡，内设8个处室承担住房公积金的综合管理职能，下设11个管理处负责住房公积金归集、贷款及会计核算等具体业务的运作。在此前提下，构筑了“集中统一，信息共享，分级授权”的住房公积金管理模式。新的管理模式进一步丰富了住房公积金贷款业务内涵。
“集中统一”是指各管理处在管理中心贷款处集中管理指导下的统一运作。具体来说，履行管理职能的贷款处负责制定贷款制度并对辖内11个管理处的贷款业务进行集中管理和指导，管理处在贷款处的集中指导下，按照“统一政策，统一制度，统一流程”的要求运作住房公积金贷款业务，保证借款人在青岛辖内任一区域办理住房公积金贷款业务都会享受到标准统一的服务；
“信息共享”体现了各管理处在“大青岛”框架体系下自成体系的管理理念。具体来说，在业务运作上，各管理处是相对独立体，但与住房公积金相关的每一笔交易完成后所产生的信息包括住房公积金缴交信息、借款人信息、开发商协议信息等，各管理处之间交互拥有，共同享用。“信息共享”的实践意义表现在符合贷款条件的借款人在青岛辖内不受房屋、户口所在地的限制，根据个人对不同区域住房的需求，可在任一管理处申请住房公积金贷款用于购买任一区域的房屋。
“分级授权”体现了不同业务内容、不同级别人员角色分工的制度化和规范化。贷款业务实体流程中的受理、初审和审核三级层级分明的授权机制以及软件系统权限设置中的交易授权、权限授权等授权机制，充分保证了住房公积金贷款业务的安全性和灵活性。
引入激励机制，住房公积金贷款目标考核绩效凸显。
2003年机构调整后，青岛市辖内各区市都设立了住房公积金管理处。为充分调动各管理处运作住房公积金的积极性，青岛市根据建设部住房公积金管理的考核要求，结合青岛实际，推出了以住房公积金发展、风险防范与绩效为主要依据的资源配置制度，制定了住房公积金管理考核办法。考核办法中住房公积金贷款比率、住房公积金贷款增长率、住房公积金贷款逾期率以及增值收益率等指标的设定，对各管理处加大贷款发放力度，严格贷款风险管理起到了积极的引导和激励作用。激励机制的引入实现了全辖内部资源的共享和整合，调动了各管理处的积极性，极大地推动了全市住房公积金贷款业务的发展。
实施流程再造，住房公积金贷款业务动态提速。
几年来，青岛市住房公积金贷款业务流程再造与住房公积金贷款业务发展相伴而行，流程再造的过程同时也是住房公积金再提速的过程。首先，缩短贷款审批时间。由每周下达一次贷款计划到每周下达两次贷款计划再到程序升级后的取消贷款计划，贷款审批时间不断缩减。其次，压缩贷款环节。贷款办理环节由最初的七个环节压缩到五个环节再到现在的三个环节，贷款环节不断减少。最后，整合贷款业务。由最初借款人需在公积金中心、受托银行、房产中介机构等不同部门间来回奔波到引进受托银行、房产中介等机构进入公积金中心服务大厅实行“一站式”服务，贷款整合效果显现。
青岛市住房公积金贷款风险管理举措
重组贷款组织架构，从组织层面防范住房公积金贷款风险。
为防范住房公积金贷款风险，青岛市按照内部控制的“不相容职务分离原则”，建立了“贷款制度制定权”、“贷款发放执行权”和“风险贷款处置权”三权分立的贷款审查组织构架，从而在组织机制上实现贷款业务的科学决策，通过完善内部责任约束机制达到风险控制的目的。
完善贷款审批流程，从流程层面防范住房公积金贷款风险。
住房公积金贷款风险识别主要受制于贷款审查部门对每个风险资产关键潜在风险的预测、监视和识别的能力，因此，建立一套合理标准的住房公积金贷款审批流程以提高风险识别能力就尤为必要。青岛市从技术层面入手，建立了一套标准化的由定量和定性两部分组成的三级贷款审核审批流程体系，实现贷款审批过程在一定程度上的硬控制。具体审批流程如下：由工作人员将借款人相关信息录入系统，由程序计算出借款人最高可贷额度，通过后由有经验的贷款人员进行风险评估（重点是核实房价），贷款人员的定性分析可以敏锐地发现某笔贷款是否存在潜在的风险以及风险程度的大小，从而进一步防范住房公积金贷款风险。
健全贷款政策制度规定，从制度层面防范住房公积金贷款风险。
1、严格限定住房公积金贷款首付款比例
一般来说，贷款房价比越高，借款人违约的可能性越大。为降低贷款违约率，青岛市将贷款房价比严格限定在70％以内，也即贷款首付款比例最低为30％，并将贷款限额与首付款比例相匹配，对不同的贷款额度规定了不同的首付款比例要求。同时，为防范二手房贷款风险，将二手房的房龄与其首付款比例相匹配，根据二手房房龄的不同，其首付款比例分别限定在30％－70％不等。
2、细化住房公积金贷款操作要求
细化贷款操作要求体现于住房公积金贷款的全过程。
首先，建立二手房贷款看房制度。借款人申请二手房贷款，贷款所抵押的房屋除了证件齐全，产权明晰以外，在评估时必须由工作人员现场看房，留下图片资料，并且提交报告，从而在一定程度上防范了评估风险和欺诈风险。
其次，规范开发商行为。在与开发商签订合作协议时，除了收验“五证”并进行现场勘查以外，还要求开发商提供房屋明细列表，并通过程序进行控制，从而防范了虚拟住宅所带来的欺诈风险。
第三，规范借款人行为。在贷款业务办理过程中，借款人对借款申请书及所有合同的签字必须规范，并且在贷款工作人员的见证下完成，从而在一定程度上避免了由于操作不规范所带来的风险。
第四、规范工作人员行为。在工作人员职责和流程设计上，采用多人多道程序审查复核的方式，权责分明，全程控制，从而防范了道德风险。
提高贷款信息化水平，从技术层面防范住房公积金贷款风险
在通过组织、流程、制度等各种软约束的方式来防范贷款风险的同时，青岛市还不断推进信息化建设，实现住房公积金贷款风险防范的硬约束。
1、通过归集和贷款两个业务链的信息共享，系统直接确定借款人及其配偶的住房公积金缴交情况，并据以计算借款人的可贷额度，避免人为因素造成借款人的收入与还款比违反规定。
2、通过全辖贷款业务数据的信息共享，系统可自动对借款人及其配偶在辖内各管理处二次申请贷款进行识别，从而避免因重复贷款造成借款人还款能力不足带来的违约风险。
3、通过贷款的受理、审核、审批以及划款等系统流程的环环相扣，实现每笔贷款从受理输入到划款记账各个环节及各个因素的相互牵制，从而避免工作人员的道德风险和操作不规范所带来的风险。
4、通过系统冻结出现逾期贷款的借款人及配偶的住房公积金。借款人及配偶还清逾期贷款后方可提取公积金。
5、运用信用跟踪程序，及时搜集并维护逾期贷款相关信息，及时发现逾期贷款的阶段性特点，通过电话、短信及上门催收等多种方式进行催收，防范和化解借款的违约风险。
（作者系青岛市住房公积金管理中心副主任）
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