刚刚过去的一年风云变幻，有关部门连续出台了影响楼市的若干重大政策。但不管市场如何变化，政策怎样出台，价格才是最牵动购房者神经的焦点。虽然在各种干预下，2004年楼市价格疯涨有所遏制，但上涨势头仍然明显。所以，尽管房地产是当前宏观调控的五个过热行业之一，但众多业内人士仍然对2005年房价看涨。

    -“涨声”带来心理压力

    奔驰的楼市仍然停不住脚步。2004年末房价钉在了高位。房价的上涨已是不容争辩的事实。

    建设部统计数据显示，去年1至8月份，全国商品住宅的价格达到了2525元／平方米。商品房价格同比上涨了13.5%，再创历史新高。根据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，去年三季度房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格全面上涨。房价再度成了各方关注的焦点。

    也许那些想在京城大小房展会上寻觅到低价满意房源、但却总是黯然离开的买房者心里最清楚，2004年商品房平均销售价格上涨实在太快。

    根据北京市建委的统计信息，去年1月至10月北京商品住宅均价较前年同期提高，其中期房每平方米涨了226元，现房每平方米涨了77元。但这还只是一些公布出来的数据，更多的购房人的反映却是，看着相对还算可心的房子，稍微由于个把月，价格就“忽悠”上去了，人们的心理接受度总是被无情的“涨声”冲击得七零八落。

    -谁在推动房价超速奔跑

    一个谁都能看得明白的因素就是供应量的减少。“8.31”大限后，土地供给量受到抑制，同时开发商的信贷被抽紧，房地产市场供应放缓，但需求并没有减少。虽然在房地产开发政策和金融政策的影响下，开发项目的资金大大增加，但这些项目也不能形成有效的供给，供应量的减少必然促使房价上涨。而一些开发商甚至利用了购房者的这种“只升不降”的心理预期，大喊“货紧”来抬高房价。

    住房潜在需求也正在转化为有效需求。国家统计局投资司副司长贾海分析说：居民住房需求的升级换代，旧城改造和城市基础设施建设带来的城市拆迁，城市新增人口，其中相当部分是富裕农民，已经进入市场购房。

    “目前并非仅仅是富人在改善住房条件，一个明显的趋势是，中等收入阶层的社会群体、机关事业单位职工在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。”建设部政策研究中心主任陈淮说。

    另一个值得关注是，央行公布加息至今房价并没有因此而降下来。其中一个导致房价在调息后仍然“逆市而上”的重要原因就是，出于对美元贬值和对未来人民币升值的预期，海外购房团正在大量涌入北京、上海，以购买高档楼盘来作为保值投资品，从而相当程度地拉高了当地的楼市价格。如今，高档楼盘才是京城房价飙升最快的楼盘。

    当然，楼房的品质在不断提升，这也是促使房价坚挺的一个原因。而经济适用房开发规模减少，对平均销售价格的平抑作用当然也在减弱。

    -2005年楼市涨跌难预测

    2005年楼市的发展走势，无疑是人们当下最关注的话题。今年里能不能将京城房价涨幅控制在政府的预期当中，老百姓口袋里的钱是否能撑起自己的购买能力，这些将在很大程度上影响购房者的心理预期。

    而业内外对2005年房价的上涨却是异口同声，尽管对于涨幅的多少众说纷纭。

    “价格归根结底还是由市场的供求关系来决定的。”北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰在预测2005年房价时说：“土地供应减少，成本提高，会在一定程度上推高产品档次。如果真要对比房价，只能在同等地段来对比，来看涨还是跌。从这个角度看，今年的房价肯定要涨，这是没商量的。”

    持此观点的还有中信证券(资讯 行情 论坛)研究员王德勇，他预测今年房价还会加速上涨。

    而伟业顾问总经理林洁则认为2005年“北京房地产市场的交易量会上升30%左右，但房价会与去年持平或略升。”林洁说，综合各方面因素，特别是土地资源不可再生性和可开发用地的绝对减少、建筑原材料价格的上涨以及土地、融资、人力成本的上涨，将支撑整体房价一直呈稳步上涨的趋势；但是部分过关项目在资金压力下急于变现而推出的降价或低价措施，今年整个市场的房价变化很可能不会太大，呈稳中有升的趋势。

    有相近观点的还有华高莱斯北京总经理李忠：2005年的供应情况决定今年房价将会出现上半年持续上涨，下半年回落的现象。

    当然，面对新的一年房价走势，我们也听到了极具官方色彩的不同判断：在当前国民经济快速发展和市场环境不断改善的条件下，支持房地产开发持续发展的基本条件没有改变。国家统计局投资司副司长贾海近日在接受记者采访时曾表示，预计全年房地产开发投资仍将保持23%左右的较快增长，商品房平均销售价格涨幅有望回落到10%左右。