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本报记者陈雪根
连结商务圈的中间地带成为开发热点
北京市新近确定的“两轴两带多中心的城市空间新格局，在长安街轴线上，分列着西部生态带中轴线和东部发展带，因为被人形象地称为“川字格局。美国南加州大学房地
产硕士、北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波注意到，在这个“川字形城市架构上，正在形成一个“井字形商务格局。其中包括东二环与东三环构成的东部商务带，西部金融街和中关村构成的西部商务带，南部长安街一线商务带，以及正在形成中的北部从中关村到奥运村、亚运村再到望京的新商务带。
业界都非常看好这个正在形成中的“井字形商务格局。但香江国际发展有限公司副总裁潘明朗认为，与中关村、CBD、亚奥区域的成熟商圈相比，这些中间地带不会形成大规模成片开发的态势，而主要是承接成熟商圈客流的点状开发，这些目前相对落后地带的开发定会后来居上，超越已有商圈。
据21世纪不动产北京中天大业加盟店总经理邓中文介绍，目前，西部商务带中，从白石桥到数码大厦再到清华科技园，写字楼租金成交价差异不大，每天每平方米租金成交价依次为：西直门4．16、数码商圈4．32、清华科技园4．43、中关村核心4．64、白石桥4．72、金融街5．67。其中，联结金融街和中关村的西直门地区，写字楼租金明显偏低。造成这一状况的原因是西直门地区的交通瓶颈依然如故，其可以比拟东直门区域的商务价值没有得到真正的体现。
经过悉心研究，罗高波重新发现了西直门区域的商务价值：由于金融街200多万平方米写字楼已无法满足商务客户的要求，其南部已开发了远洋大厦、国际金融大厦、首都时代广场、长安兴融中心等项目，可供开发的余地不大；往东部和西部发展又受到很多制约，金融街要冲出围城只能往北发展，实现与中关村的对接。西直门区域被并入金融街商圈只是时间问题。随着西直门交通枢纽工程西环中心全面启动，从清华南门经高梁桥路到西直门的清华南路拓宽改建，在这条号称“中关村第二大街沿线的富海大厦等项目，有望成为连接中关村商圈和西直门／金融街商圈的纽带，带旺该区域写字楼租售市场。
潘明朗分析，随着国际化北京的经济快速扩张和多中心的政府规划推行，几何中心的概念会越来越模糊。人们对于城市中心就是大片商务区林立的传统认识也会被打破，与城市多中心并存的必定是每一个中心的功能专业化、细分化，东部商务带的写字楼供应量和西部旗鼓相当，但各自扮演的商务角色不一样，即使在同一商务带上，不同节点的写字楼也会有自己的专业特征。拓宽拉直后的中关村南北大街是沟通中关村与西部政务区的通道，白石桥区域处在政务与新经济交汇的节点上，因而其写字楼租金要高于西直门甚至中关村区域。
对比美国的城市发展，罗高波得出结论，北京原来点状分布的写字楼区域如CBD、中关村、金融街具有聚集效应，在经济发展初期可以节约成本，但是点扩大后就出现很多问题，如交通拥堵，配套设施不足，污染加重，周边没有景观，住的越来越远等。这些问题出现后，写字楼会逐渐从点状走向带状，点与点之间实际就是不同的商圈之间形成一个带，这样可以有效地缓解交通拥堵和办公楼过分集中带来的负面效应。因此，在东部商务带，联结东二环和东三环的朝外大街，连接CBD和燕莎的东三环沿线，以及连接燕莎和丽都、望京商圈的中间地带，也会形成很多新的节点，最终将东部商务区变成商务带。（22B1）
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