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本报记者刘扬
记者来到崇文区天华大厦的时候，这座已落成八九年的建筑正在进行全新装修，“崇文区企业创业园”八个蓝底黄字在冬日暖阳的照耀下，分外醒目。
在装修的尘土中，一位做机票代售生意的女老板和一个做工商代理买卖的男老板正和
物业公司经理刘卫东商谈租用一层大厅的事情。
这样的场景，自这座大厦建成以来，还是第一次出现。
让这座大厦变样的，是一个叫赵明义的人。
相中闲置老楼，发现冷门商机
由于设计定位不清、用途不明，位于法华南里的天华大厦自1996年完工后长期空置，3年后业主再一次对天华大厦投资，进行二次装修，但二次装修只做了些表面文章，并未对天华大厦进行设计更改，而是保留了原有的布局，因此天华大厦虽然开始出租了，但出租率一直不高，处于“半死不活”的状态。
赵明义看上这座“半死不活”的老楼，和他做的生意有关。
赵明义是北京住总天麒投资管理公司经理，曾经担任住总集团开发部销售中心主任多年，对房地产市场非常熟悉，售房经验十分丰富，哪儿的房子好卖，什么样的房子好卖，赵明义门儿清。2003年北京住总房屋租赁部改制为住总天麒投资管理公司时，目标就是盘活集团内外的闲置房。
赵明义有个理论，没有“没有用”的房子，只有“没用好”的房子。赵明义受住总集团之托“料理”天华大厦之前，先对大厦及周边环境做了一番调查研究。法华南里地区写字楼较少，同时消费水平偏低，大量规模较小的公司缺乏合适的办公场所，甚至出现了10家小公司注册在同一间办公室的“奇事”。赵明义脑中闪出一个灵感———让这些创业中的小公司到大厦来办公，应该是这座老楼不错的出路。
按照赵明义的想法，创业时期的小公司进入天华大厦后，可以按照自己的意愿租用适当面积的办公区域，一般情况下每月租金只需2000元左右，既不用交巨额房租，也不用大量购买办公设备、不用聘用秘书，甚至可以由大厦来提供财务会计、纳税申报等服务，小公司在这里办公可以大大降低办公费用，降低日常运行成本。
想法有了，但怎么才能吸引创业中的小公司来天华呢？
冷门生意热闹做，创业园牌子挂起来
正当赵明义琢磨着为小公司量身定制办公室的时候，崇文区政府透露出一个重要信息：选择合适办公场所，建设崇文区的企业创业园。闻听这一消息，赵明义眼前一亮———就是它了，创业园就是天华大厦的新定位。
赵明义迅速和崇文区政府接触，2004年上半年，住总集团和崇文区政府签订了合办“崇文区企业创业园”的合作文件，天华大厦顺利列入崇文区企业创业园名册。这意味着，新迁入天华大厦的企业，凡是对崇文区财政年贡献超过5万元的企业，均可以享受两年内房租减免的优惠政策，最多的两年内房租全免！
有了区政府的支持，赵明义开始大干了。
创业阶段的公司规模都较小，常常只需要一间办公室、两个办公桌和一部电话就能起步，这样的公司也被称为“席位公司”。按照崇文区对创业园的十二项要求，天麒公司开始对天华大厦进行有针对性的装修改造。
针对席位公司的需要，天华大厦一层开设敞开式办公区域，配备统一办公桌椅，入驻的企业可以根据需要随意分割办公区域。麻雀虽小，五脏俱全。席位公司再小也有大量的事务性工作要做，为了把这些人手有限的公司从繁琐的事务性工作中解脱出来，创业园为所有席位公司提供公共商务秘书，协助注册登记、项目报批，负责接听电话、接待、文案、打字、复印、轻型印刷等日常办公事务，还可以提供必要的办公设备。开敞办公区内还设置有洽谈区域，大厦的其他位置有各种规模的大小会议室，各入驻公司可以临时使用，以壮“声威”。赵明义说，创业园正打算和中介服务机构合作，引进会计师事务所、律师事务所等，为驻区企业提供财会、税务、法律等专业服务。
记者在天华大厦采访赵明义的时候，物业经理刘卫东深有感触地说：“还在装修就这么红火，这在以前可是没有过。经过这番‘包装’，天华大厦要旧貌换新颜了。”
赵明义率领的天麒公司只有30几名正式员工，靠着盘活存量房，去年实现经营额3500万元。根据市统计局发布的权威数据，截止到去年12月底，整个北京有1044.1万平方米的空置房产，赵明义说，这是个大买卖。
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赵明义“死楼”“激活”四步走
第一步，对物业的情况和周边环境进行“暗访”，找出房子“没用好”的原因，然后凭房产销售经验，对房产用途进行重新定位，并调查新定位下的潜在客户群，了解客户对物业租金或售价的接受能力。
第二步，重新定位后和业主方接触一下，如果是集团内部房产，可以协商采取委托分成的方式，业主方委托天麒公司按照新的定位进行重新装修，出租或出售后的收益双方以四六或三七的比例进行分成；如果是集团外的物业，根据业主方报价，天麒公司投资部门精算后做出投资分析报告。
第三步，如果分析显示项目没有收益则作罢；如果分析显示项目收益率较高或投资回收期较短，公司会将物业先行租赁或购买，全新包装后对租金或售价重新定位。
到第四步时，天麒公司长期“转战”在各个项目上的一批房产“促销员”，会上阵对全新亮相的房产进行定向宣传，邀请潜在客户参观、提意见，展开促销攻势。这时候，成功的曙光已经显露出来了。
网络编辑:张宁
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