|
去年年底，位于黄浦江边北外滩的金外滩花园以每平方米1.8万元的价格开盘，获得热捧，所有房源在几天之内一抢而空。而在二手房交易市场上，目前北外滩地区的次新房均价都已在1.3万元以上，而房龄在3年左右的二手房均价也高达1.2万元。
今年1月，上海市房屋土地资源管理局发布2005年第1号国有土地出让公告，黄浦江两岸综合开发规划范围内的3幅国有土地使用权将被出让，其中2幅为非住宅用地，1幅涉及住宅
用地，也立刻成为关注焦点。上海市北外滩地区综合开发领导小组办公室主任杜金善说，目前北外滩的重点建设区域是现代商务区、航运商贸区和滨江休闲区，现在已经进入实质性阶段，竞争也非常激烈。
北外滩的规划范围包括大连路以西、周家嘴路海宁路以南、河南北路以东、苏州河黄浦江以北，占地面积3.66平方公里的区域，其中，沿江河岸长度达到3.53公里。
地产巨头抢滩
2月22日，上海拍卖行将主持“上海市四川北路4街坊108号地块”专场拍卖会。据预计，这块南临黄浦江、苏州河交汇处，与浦东新区、黄浦区隔水相望的中央商务区组成部分，成交额将超过10亿元，上海拍卖行有关人士认为，位于北外滩范围内的该标地具有显著的地理位置优势，必将引来地产大公司激烈角逐。
根据“生地”变“熟地”的开发思路，目前北外滩规划已经展示在人们面前，而这些规划直接刺激了上海的地产投资者将目光集中在这里。据记者了解，目前北外滩地块已经被中远、申江和世茂集团平分，各占1平方公里多土地面积，而且三方投资都将超过百亿元。
据相关人士透露，地块的具体范围，世茂将是在西南面上海大厦的附近，以商务酒店为主。而申江在中部，包括有占地面积达3.7万平方米的台商国际贸易园区和航运服务产业区。中远将在偏东部，主要是文化休闲旅游区。
目前，世茂集团投资的双子楼已经开挖地基。这一楼宇就座落在现代商务区，处于北外滩中央商务区主轴线上，由两幢姐妹楼组成，集酒店、会议、娱乐、餐饮、休闲购物于一体。建成后将成为北外滩地区最具景观效果的豪华酒店服务设施。据了解，该酒店西临上海滩国际大厦，南向俯瞰黄浦江，它的建成不但在很大程度上完善了北外滩中央商务区的功能，更是对北外滩建设成为上海的中央商务区起到有力的促进作用。
其实不光中远、申江和世茂集团对北外滩情有独衷，现在香港的10大地产商———包括新世界发展、长实、恒基中国、瑞安、丽丰控股、九龙仓、嘉华、恒隆、新鸿基地产和香港兴业等也都表示了积极的兴趣，将有可能参与开发北外滩。
突出商务概念
随着北外滩周边房价经历了去年一年的“拉升”，已经迅速蹿升到历史高位，目前周家嘴路板块、提篮桥等附近新开楼盘都已达到万元以上的均价水平。但业内人士分析，该地区由于新土地供应明显不足，因此商务楼将有较好前景。
根据戴德梁行新近发布的报告称，2004年北外滩住宅房价的上涨超过70%，远超全市平均水平，有个案已达到30000元／平方米，而区域内写字楼的价格在22000元／平方米，这导致了写字楼的价格低于住宅价格的倒挂现象。中瑞市场研究公司朱圣渊分析员认为，价格倒挂现象反映出区域内写字楼市场有极大的投资潜力，因为写字楼价一般应比同区域住宅价高三成以上，用这一国际基准衡量，北外滩写字楼价潜力有待挖掘，而从近期来看北外滩地区写字楼的供应量占到上海北部供应总量的近50%，在北外滩诸多有利规划下，开发商对该区域未来办公环境十分看好。
在北外滩的开发中强调了商务概念，据高档商务楼代理机构高纬宏腾的分析人员分析，该地段新兴建的商务楼档次大都属于A类，但由于地段和入驻客户的原因，租金保持在B类，每天每平方米0.6美元，和南京西路每天每平方米0.9美元的均价相比，落后一级。
据分析，评价商务楼的标准主要看地段、楼本身品质和入驻客户，北外滩从上海的大角度来看，虽然比不过南京西路等顶级商圈，但它的前景看好，相配合的酒店、销品茂项目会不断聚集人气，提升档次。
杜金善说：“整个滨江休闲区不再兴建住宅项目，以商业、商务、休闲、娱乐为主要特征，力图让市民真切感受到北外滩开发带来的实际效用和舒适的景观。”据他介绍，今年年初上海港国际客运中心动工，而同时有着百年历史的高阳港区也随之正式谢幕。作为上海中心城区“北外滩”的前沿窗口，至2007年，高阳港区原址上将建成集国际客运码头、办公、商场、酒店、滨江开放绿地等集一体的21世纪黄浦江标志性建筑群。
据了解，上海港国际客运中心北侧地块将建设航运商贸区。建成后的客运中心将包括3.5万平方米的国际客运综合大楼在内的各类宾馆、商业、办公等建筑设施30万平方米，以及9万平方米的超大绿地空间，其中包括了约4万平方米开放式连接到沿江绿化的中央公园。
为配合国际客运站的建设，在滨江绿地一侧，将兴建7幢商务商业建筑，包括销品茂项目。
杜金善说，随着客运码头的建设进程，另一标志性建筑白玉兰大厦也进入动迁阶段，这将是一幢综合性的商住酒店。
至于北外滩地区未来的价格走势，分析师认为诱人的规划及不可复制的景观优势会使北外滩地区的房价保持涨势。因为，未来北外滩地区必与外滩、陆家嘴形成三足鼎立，但比较一下房价，目前北外滩核心区每平方米2万元的价格与小陆家嘴每平方米4万元的价格相比还是有巨大升值空间的。
| 
