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在2003年末针对别墅市场的土地调控政策出台后，这两年别墅市场开始呈现一些比较明显的特征，这些特征也反映出别墅市场今后的发展方向。《荒岛报告》主编闵益飞先生分析，2005年上海别墅供应量将持续增长。同时，别墅的档次、价格将逐渐拉开距离，别墅的品质也将出现两极分化。
金丰易居上海房屋销售有限公司副总裁朱旭东说，目前上海市别墅开发用地近2万亩，
平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。若以综合容积率0.7计算，那么近2~3年内上海别墅市场的供应量将达到490万平方米。2004年全年别墅供应总量远远超过2003年的供应总量。别墅楼盘供应总量的超越既是别墅市场空间巨大的反映，同时也表明了开发商的心理：即利用手中的资源，趁着市场仍有较大机会将项目推向市场，从而弱化未来开发的风险。预计2005年仍将是别墅开发的高潮期。
闵益飞说，从去年下半年的情况看，由于混合型别墅的增多，每平方米8000元以下的物业比例加大，同时，由于独栋别墅的增加，每平方米20000元以上的物业总量也占到了14％的比例，高中低档的各层次别墅逐渐拉开距离。从价格情况看，去年别墅市场均价为每平方米13005元，与去年63例楼盘的平均售价（每平方米11290元）相比，上涨了15％。由此可见，2004年别墅市场保持了较快的上涨幅度，而造成这一现象的则是位于浦东、南汇、青浦等大量成熟区域高档别墅的面市。因此，预计2005年别墅市场的价格在高档别墅的推动下仍将进一步上扬。
据了解，在宏观调控下，别墅开发商面临着市场风险，而混合型物业面对客户群广泛、面积分散、低单价等优势能有效地化解独栋别墅高单价、大面积所带来的风险。如闵行南郊别墅的成功面市，也为类似项目提供了参考。2004年，不少近市区板块的原别墅用地，都在开发商手中转成了混合别墅物业。而一些地段较好、区位优势明显的别墅地块则兴建了大批独栋高档别墅，并催生了新的别墅居住区域，如浦东唐镇别墅区等。别墅市场两极分化的特征将在2005年愈加明显。
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