昨日,中国社会科学院金融研究所专家尹中立在《每日经济新闻》上发表文章称,目前的房地产市场是一个蕴含很大风险的市场,也许不久的将来,房地产市场就要重蹈汽车市场的覆辙。
二元结构导致市场疲软
短短几年,中国的汽车市场经历了从疯狂增长到大量积压的阶段,波动之大给人印象极其深刻。如今,房地产市场也正热得发烫。中国房产市场的未来会如何,是否能从汽车市场的波动中借鉴一些有益的东西呢?
2002年、2003年的汽车市场的确让很多人大跌眼镜,不仅没有受到入世的冲击,而且市场需求迅速增加,2003年的汽车销售前无古人地创造了同比增长100%的神话。但就在汽车行业弹冠相庆,分析师们运用国外的经验数据来预测和描绘2004年之后的汽车市场需求强劲的增长趋势时,车市突然逆转。
为什么汽车市场突然疲软?难道是收入预期变差了吗?是人口减少了吗?是经济增长放慢了吗?都不是。
不仅轿车如此,其他耐用消费品的市场,如上世纪80年代的电视机、冰箱、洗衣机等,同样经历过突然火爆-过度投资-市场疲软的过程。
问题出在收入的二元结构上。我国有7、8亿农民想买电视机,但他们没有购买力,城市居民有买电视机的能力,但已经没有购买的需要,现实的购买力有限,这些产品当然要不断打价格战。
汽车更是如此,先富阶层是汽车消费的主力,当他们购买了汽车之后,一般居民的收入又没有达到购买汽车的水平,汽车市场当然会疲软。
房地产市场是典型二元结构
我们明白了汽车与家电市场消费能力升降的道理,不妨来看看房地产市场的走势。以东南某市为例,目前,房价收入比达到14,超过1997年的香港,严重抑制了有效需求的持续增长。居民的平均可支配收入2001年为11904元,2002年为13249元,2003年为14810元。假设2004年的收入水平比2003年增加12%,达到15000元,三口之家的家庭年收入是45000元,而目前平均房价已经超过8000元/平方米,即使按每居户80平方米计算,房价收入比已经超过14倍。即使是1997年房地产泡沫破灭前的香港,房价收入比也只有11倍。
因此,对于该市的房地产市场来说,已经形成了一个典型的二元结构:一边是普通的市民,他们的收入水平低,已经失去购买住房的能力;另外一边是高收入群体,对于他们来说,没有购房的人已经很少,这些群体只是具有投资购房的需求。
这样的二元结构市场是一个蕴含很大风险的市场,也许不久的将来,房地产市场就要重蹈汽车市场的覆辙。综合来源:重庆商报
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