|
土地价格的升降从来没有像今天这样牵扯着各方神经，政府、开发商、购房人都将从它的变化中，考虑参与市场的程度。
近日，国土资源部公布的一份题为《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》（简称：监测报告），再次吸引了人们的眼球，它详尽的监测分析表明，2004年全国主要城市地价增长并没有预期高，也没有各地房价的增幅快，全年同比增长6.8%；预计今年
全国城市地价将继续稳中有升，土地市场不会大起大落。
2004年主要城市综合地价增长6.8
%国土资源部的这份监测报告显示，去年，全国重点地区和主要城市的地价总体水平呈现稳中有升的态势，综合地价水平为1198元／平方米，比上年增长6．8％。这一数据是在对全国51个大中城市的地价监测基础上得出的。
从区域监测结果来看，东南区域的地价水平最高，为1621元/平方米，西北区域的地价水平最低，只有777元/平方米。中南、西南、东北区域地价增长率高于全国平均水平，分别为9.24％、10.56%、7.25％。三大重点地区中，京津两市地价继续处于高位，地价为2009元/平方米，长江三角洲地区地价上涨幅度较大，增长率达到6.9%，珠江三角洲地价增幅不大，增长率只有1.84%。
大部分城市尤其是经济较发达城市的地价增长相对比较平稳,如北京、上海、杭州、深圳、广州的地价增长率多在2%左右，远低于全国平均6.08%的增长率；部分中西部城市地价增幅较大，如成都、贵阳、西安、呼和浩特，地价增长率分别为13.51％、13.73％、14.76％、13.17％。
在不同用地类型中，住宅用地的增长幅度最大，地价增长率平均为8.94%,而工业用地的平均地价增长率只有1.92%。各季度的城市地价没有出现大的波动，环比增长率基本在1.1-1.3%之间，增长比较平稳。
在对京津两市、长江三角洲地区、珠江三角洲地区三大重点地区进行监测过程中，可以发现由于社会经济发展持续向好、社会购买力增强、公众投资和购房比例不断增加、需求持续旺盛，是地价不断上涨的主要动力。
以长江三角洲为例，该地区的地价上涨最快，其中尤以住宅用地的价格上涨最为明显，2004年住宅用地价格上涨了12.16%，远高于京津两市和珠江三角洲地区。这主要是由于近几年来，长江三角洲地区一直是我国经济发展最快、城市建设最具活力的地区之一，2004年主要城市的GDP在15%左右，经济增长率和居民消费能力均位于全国前列，投资和需求强劲带动了地价的不断上涨。
宏观调控收紧土地闸门
监测报告认为，在去年宏观经济调控中，土地政策发挥了重要作用。国土资源部门通过采取从严从紧的土地供应政策，对制止部分行业盲目投资，产生了明显的釜底抽薪作用。
截止到2004年8月，国土资源部共清理出6866个各类开发区，核减4813个，占原有总数的70.1％，规划面积压缩2.49万平方公里，占原有面积的64.5％，退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里，收回闲置土地116.5平方公里。
国土资源部还会同有关部委部署了，以新上项目用地清理为重点的“六项清理整顿”，全年共清查近8.2万个新上项目的用地，涉及面积近80万公顷，清理出违法占用土地项目7184个，涉及面积36501公顷，对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目；贯彻落实国务院关于农用地转用审批等“三个暂停”的要求，2004年前三季度全国建设用地供应中，存量土地占到52％。
国土资源部通过对土地市场的全面清理整顿，遏制了土地虚假需求，使土地市场逐步规范，从政策上保障了地价的平稳变化。
地价上涨幅度小于房价上涨幅度
该监测报告还显示，2004年全国平均地价为1183元/平方米，同比增长率为4.78％，其中，住宅用地平均价格为1128元/平方米，同比上涨5.4％。而2004年1-11月，全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%，其中，商品住宅平均销售价格为2580元/平方米，同比上涨11.6%。总体来看，2004年的各大城市地价水平及变化趋势与房地产市场供需变化规律相吻合；大多数城市的地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。
从具体监测分析来看，一向被视作我国房地产市场“晴雨表”的北京、上海等部分重点城市，由于经济持续向好、需求强劲，房价上涨较快。2004年北京市全年商品房平均售价为5053元/平方米，比上年提高316元/平方米，增长6.25％；其中，商品住宅平均售价4747元/平方米，提高291元/平方米，增长6.13％；而全年平均地价为2384元/平方米，比上年增长2.26％，住宅用地平均地价为2127元/平方米，比上年增长3.37％。上海市2004年商品房销售面积3488.75万平方米，全年商品房销售额2263.84亿元，其中商品住宅平均销售为6385元/平方米，比上年上涨14.6%；而全年平均地价为2223元/平方米，比上年增长2.73％，住宅用地平均地价为2078元/平方米，比上年增长12.31％。由以上数据可以分析得出，这些经济发达城市地价的起伏基本上都随着房价的变化而变化。
2005年全国城市地价状况预测
此次监测报告认为，全国经济持续向好、需求强劲，仍是部分城市地价上涨较快的主要原因。同时，在宏观调控下,土地市场的清理整顿等因素也促使地价平稳增长，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度。监测报告预测，2005年，全国城市地价将继续保持稳中有升的态势，但房地产增长过快的势头将有所缓解。
首先，2005年我国GDP增长预计达到8.5%以上，房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求会持续增加。在土地供应方面，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及国土资源部相关配套制度的贯彻落实，土地调控力度进一步加大，农用地转为建设用地仍严格受到控制，2005年土地供应与需求之间的矛盾仍将存在，这在客观上会带动土地价格的上涨。但是，从历年地价动态监测的情况来看，我国主要城市的土地市场调控机制和地价的形成机制已逐步成熟，地价将继续呈现平稳上升的势头，不会出现大起大落的现象。
另外，2004年以前我国房价涨幅一直保持在10％以上，2005年随着国家宏观经济调控成果的不断显现，房价增速将会减缓，主要是由于：人民币加息和控制房地产信贷带来的金融环境的变化，将会使得房地产投资的增幅减小，房价上涨势头放缓；通过几年来全国房地产市场的大规模投资与开发，我国住房自有率和人均住房面积大幅度提高，已逐步摆脱房屋短缺的困境；房价过高使得房屋的有效需求增幅减缓；随着市场机制的不断健全，公开透明的市场环境使高收益与高风险并存，投资更趋理性。房地产市场的稳步发展也为地价平稳上涨创造了条件。
作者：报道
（来源：经济参考报）
| 
