萧启良 专栏
市场上各种消费品大多分为普通用品和奢侈品。可能基本使用功能差别很小,但是,由于某些有形配置或无形品牌的附加价值,使奢侈品与普通用品间价差巨大。
以汽车而言,桑塔纳只售10多万元,但是,一辆奔驰车可以价格高至100多万元。作为
交通代步工具而言,两种产品没有质的差别,但是价格可相差10倍。奔驰车带给人的不单是代步工具的作用,还是炫耀身份和个人成就的物品。当然,品质的差别是基本差别,而这种差别体现在售价上不是等比例的,价格构成的一大部分是带给消费者的心理感受。
由此,我想到房地产界的类似问题:豪宅价格可以高到什么程度?可以像汽车一样,普通供应与顶级配置价差10倍吗?
按照目前北京的市场供应价格中位数4500元计,豪宅可以达到45000元/平方米吗?
这个价格一写出来,令人大吃一惊,基本上是不可能的吧!确实,在北京市场上没有真正意义上的豪宅。普遍报价的别墅,单价很少超过2万元。据我观察,不是市场没有需求,而是供应达不到。以如今北京的城市规模,顶尖收入者的财富积累已经达到以数十亿计,但是,最能体现他们身份特征的豪宅还没有出现。
既然市场有需求,为什么没有相应供应配合呢?原因之一:北京地理环境很少具不可复制的独特性。自然景观利用往往比较泛滥,所以,极易有替代品,豪宅所要求的唯一性难以达到。比如,北京城市的古典园林,如颐和园和北海公园等,是最有价值的景观资源,但是,这些资源的利用很泛滥了,“公园里的家”到处都是。没有控制规划的利用反而损害了资源本身价值。
香港浅水湾是顶级豪宅集中区,房价普遍上亿。在港岛越过去浅水湾的路上,会见到很多单栋临海别墅,每一栋都令人惊叹:富人们要求享受的奢华是达到极致的。首富李嘉诚的豪宅则坐落在深水湾的半山上,远远看去,大海之上,深山环绕,与之相邻的最近的别墅都有数公里远。浅水湾每一座别墅的造型、规模和景观都是不同的,各有特色。这些是真正意义上的豪宅,是可以满足拥有者的个人尊贵感受的。而报价,一般达到每平方米数十万元。
北京市场上的一些所谓豪宅,都是密密麻麻的相同建筑风格的别墅群。地区比较偏远,空气好,很安静,但是周边一般遍布破烂村屋。景观方面,只是内造人工园景,自然景观完全欠奉。我猜测,那一部分的消费群体不是要求不高,只是没有更好的选择。高级住宅没有上拔到豪宅的高度,因此,这一部分的市场供应是空白。
在个人可控的财富达到一定数量级时,他对支付的敏感度会降低,这是边际效应。在普通人看来遥不可及的价格,对富人来说轻而易举就可以支付。但是,一定要使产品符合奢侈品的消费特性:他希望突出尊贵、受到瞩目、难以替代。而房屋实际的使用功能,反而占价格构成的一小部分了。
(观宇/编制)(来源:金羊网)
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