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专家提醒看收益也要看风险
本报记者 刘扬
人民银行提高房地产公司贷款门槛之后，房地产信托异军突起。记者日前从北京成业行房地产经纪公司了解到，2004年本市房地产信托产品共有20支，资金规模27.05亿元。在购
买房地产信托的客户中，私人占了相当大的比例。房地产的高风险会不会转嫁到这些购买房地产信托的投资人手里呢？
平均年收益率达6%
成业行市场分析师罗旋告诉记者，2004年本市房地产信托产品的发行类型以直接将信托资金运用于房地产开发贷款为主，全市总发行数量20支中有17支属此类型，发行额所占比例为81.7%。从目前发行情况来看，各种项目类型都已经涵盖，包括普通住宅、别墅、写字楼、酒店、商业物业、土地出让等。其中涉及普通住宅类项目的信托产品13支，发行额为14.15亿元；涉及其他类型项目的信托产品共7支，发行额为12.9亿元。两大类型房地产信托产品的年平均收益率均为6%。
收益率为预期不提供保证
根据《信托法》规定，信托产品并不等同于存款那样的债权债务关系。信托产品的收益率都为预期收益，并非最终收益。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化，甚至血本无归。
对于投资者来说，房地产信托的风险主要体现在三个方面：一、由于信托产品不能设定保底收益，因此投资者的收益具有不确定性，不能认为预期收益即保障收益。二、项目本身的风险，如销售不佳、市场价格下跌、政策变化等因素造成的企业无力偿还贷款。三、信托资金的流动性风险，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保的追索等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。
房地产信托门槛将提高
据了解，《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》已经出炉，正式文件将在今年出台。据透露，《暂行办法》将有几大重要变化，分别对发行房地产的信托投资公司和房地产企业“从严”要求，如信托公司“已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益”等。
三点考察房地产信托投资风险
第一，考察房地产项目的前景，房地产项目一般是在建设阶段筹资，可从项目的地段、未来价位等因素分析该房地产项目以后能否卖出，销售行情如何；其次要看该项目的开发商资金偿付能力和信托公司的资质情况；第三要看该投资产品背后的担保单位，一般情况下，政府委托项目信用最高，但收益较低，而国字头企业做担保的项目信用水平居中，而完全由开发商自己运作和担保的项目，最需要谨慎投资。
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