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张磊(化名)四十出头,已经在北京炒了一年的商铺,他是从昔日的“炒房团”中分化出来的一员。平日穿一件价值80元钱的羽绒服,拎着一个地摊上买来的棕色公文包,在地产圈里没有人知道有他这么一号人物,但在已经成气候的京城炒铺圈里,按照他自己的说法,他“有幸可以排进前20名。”
1温州团控制上亿炒铺资金
司培思商业服务有限公司证实,40%的商铺购买者是为了再转手或出租,而不是为了自营,其中不乏数量可观的“炒铺大军”。
说起“炒铺大军”,恐怕没有多少人知道他们的存在,但其能量之大,超乎人们的想象。他们专门倒腾各种各样的商铺,在地产圈儿里,被称为“跑铺的”,然而,他们更喜欢人们称他们为“商铺投资者”。据一位不愿意透露姓名的“资深跑铺人”讲,因为他们的存在,京城商铺的价格上涨了3%,这里面少不了自夸的成分,但也足以看出这股势力的影响力和破坏力。
他们中的顶级人物最为低调,“穿着很一般,我觉得还不如我呢。”二十一世纪不动产加盟店地产经纪吴海星开玩笑地说,“甚至还有一些邋遢。”夏天的时候,有的人竟然穿着拖鞋在售楼处里晃荡。但出手的豪绰令人咋舌,“甚至有直接用现金付款的,还不是保险箱,用的竟然是普通的黑色垃圾袋。”顶级跑铺人撒出去的资金少则上千万,多则上亿;手中握着几千平方米的商铺。然而更多的,则是一些“小打小闹”的角色,但也动辄出入资金达百万元。
在炒铺者的行列中,以温州军团居首,实力也最强,其次是山西军团,还有一部分东北人和少量北京“土著”。“温州人已经投入市场的炒铺资金保守估计在10个亿左右。”而2004年整体用于商铺的资金为107亿元,炒铺者占到了将近1/10。所有的数据都还只是估计,没有一个机构确切地知道这个盘子到底有多大。
他们的日常工作主要就是走访北京大大小小的楼盘商铺,参加各种各样的楼市开盘典礼,当然他们还有很多不能见光的内线信息源。
2以小搏大赚翻天
商铺也分期房和现房,“跑铺的”更钟情于期房。
从项目规划的时候,他们就选好了下手的地方,还在楼盘挖坑的时候,就早早的与开发商签订了合同。跑铺的人只需拿出一个首付款,然后开始静静地等待。到了项目开盘的时候,他们还不急于出手,直至项目卖火了,求购的人多了,他们才开始考虑出手,一般来说,那时的价格比当初上涨了至少30%。他们再通过“转按揭”将商铺卖与他人。整个过程,也只付出了一个首付款和少量的月供,却可以得到超额的利润。
在现实操作中,“现铺”的按揭贷款为六成10年期,基准利率为5.76%,再加上3%的契税,前期投入占商铺总价的20%。“期铺”虽然表面上无法得到按揭,但在实际操作中,仍然是有余地的。某知情人透露,首付不足10万元,可以拿下现代城附近100平方米的三个商铺。三个月后,出售,可卖到200万,最后的纯利润达到30万元。这种“以小搏大”的方式在业界已然趋向成熟。著名商业地产顾问潘好龙暗示,没有人会承认自己是炒铺的,即便到了“收网”的时候,也会对自己的身份遮遮掩掩。
3商铺成了另一种股票
据伟业商业策划有限公司营销总监周宁回忆,在昔日的永安里地区,曾经有一个6平方米的铺面卖出了300万,“我计算了一下,80年恐怕也收不回投资。”那为什么还有人买呢?周宁一语道破了天机,因为买主还会继续倒卖下去。
商铺作为商业的实际意义已经丧失,“商铺成了另一种股票。”炒商铺的利润,在某些时候甚至比炒股票还高。
“开发商售完就不管了,跑铺军团开始施展拳脚。”一位商铺承租者抱怨着。
去年开盘的南城某大型市场,七八个圈内的朋友联手包下了整体商铺,平均每个人分到自己名下七八个商铺。因为整体买进,量很大,开发商给出了一个很低的价格。这些炒铺人第一年免费引入各种商业,看上去热热闹闹,但周宁指出,这仅仅是表面的繁荣。里面隐藏了很多问题。这一年,被他们称为“养地”,把地“养肥”之后,他们再转手,一笔倒手费不仅弥补了当初的投入,而且大赚了一笔。但该商场商铺的运转危机在转租的一个月后就大爆发了,月销售额只有当初的1/5。
4两大危害
“没有办法,(炒铺的)很难识别。”资深商铺销售王丙午无奈地说,“即便识别出来了,很多开发商觉得价钱合适,也就出手了。”大多数人将其归咎于开发商的短视,但这个结论无法得到足够的支撑,开发商也是被逼无奈。商铺往往是资金回收的重点,对于资金链异常紧张的开发商来说,也是不得已而为之。
开发商为了迅速回笼资金,有时会在一定程度上主动降低商铺价格,但最终的价格并不会定格在当初的价位上,因为有跑铺者的存在。潘好龙指出,“商铺价格过高,对整个商业环境绝不是一件好事。”
“倒铺是地产开发商招商不良的结果。”周宁分析说,“大量倒铺者搅局,导致该地域商业机构从虚假的繁荣走向死亡,而商业机构一旦死掉,就很难再翻身了。”
“虚高的价格并不能反映实际的供需关系,造成高租金,进而产生高空置率。”中原地产市场研究部总监徐成峰进而揭示出炒铺的一大危害:对开发商来说,虚高的价格产生了相对于其他物业类型更大的利润空间,会误导开发商对商业地产的盲目开发。2004年几乎所有的上市项目都有商业部分的规划,大部分住宅类项目商业面积占到了7-10%,甚至更高。写字楼达到了15%左右,且有日趋提高的态势。新闻背景
2004年，北京商铺的均价达到了空前的1.2万元/平方米，建外SOHO的商铺已经卖到了3万元/平方米，甚至某些商务区的报价达到了6万-10万元/平方米。在价格脱缰之后，2004年的商铺销售额比2003年增长了113.5%。专家分析，目前，商铺价格高得已经有些离谱了。除了正常的供需关系导致价格上涨外，活跃其间的“炒铺军”的能量不容低估。谁来挤泡沫
经济学教材上有一要义,大致是这样的:社会经济快速发展的必要条件之一,便是要做到生产有效与分配有效。说白了,就是以成本最低的方式来组织生产,而且,要把资源投入到人们最需要的产品和服务组合上去。
时下北京房地产投资大热,但某些领域显然热过了头。如上文述,市场上存在炒卖商铺现象,使商业店铺的价格过快上涨,已经达到每平方米1.2万元的高位。投机行为越多,美丽的泡泡越大,于是更多的资本被吸引来逐利。一旦吹爆,危害便立刻显现,有些人血本无归不说,许多资金也沉淀于斯,形成闲置资产、不良资产。
显然,这与分配有效的原则背道而驰,对炒卖商铺行为必须加以限制。问题是,应该如何来限制炒卖行为呢?
学界此前已达成的共识是,政府调控经济运行,应该多打财政的、金融的“经济组合拳”,少动用行政干预。而且,行政许可法从去年开始实施,须由政府部门过手同意的审批事项大幅度减少,更不用说对一个完全竞争领域的纯市场动作进行直接干预了。
解决市场问题,还须多用市场手段。对付商铺投机,最好的办法是随时监控,及时报警。前不久，统计部门向社会发布了一组2004年数据,包括房价、涨幅、投资购房比例等,虽然有些“马后炮”的味道,但对于廓清市场毕竟还是有一定作用的。我的想法是,如果可能,市场主管部门和统计部门联手监控,一旦发现过热的苗头,马上通过大众媒体发布预警消息。如此,普通投资人可以得到提醒,避免失误,而宝贵的资金也会理性地用到社会更需要的地方去了。依旺
网络编辑：张宁
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