作为资产上千亿美元的世界顶尖投资银行和地产基金，高盛与摩根近期分别发表对2005年中国房地产业的预测。其中高盛认为中国房地产市场总体是强劲且健康的。摩根士丹利一方更显戏剧性。尽管其亚太区首席经济学家谢国忠曾在去年11月预言中国房地产泡沫行将破灭，但之后摩根的地产基金已经不畏高价而大举在上海、北京等地购楼并长期持有。其观点似乎也在改变，最近从摩根内部传出的文件显示，摩根对中国尤其是北京的房地产市场非常看好。

    高盛：泡沫破灭说缺乏证据

    在高盛的报告中提到，他们通过实地调查和数据分析认为，即使在泡沫破灭论的焦点上海，房地产泡沫论也缺乏证据。报告认为，总体而言，中国的房地产市场仍然是强劲而且健康的。随着中产阶级的不断扩大，曾经被束缚的购房需求还将继续释放。所以，从中期来看，中国的房地产市场仍将保持旺盛。但是，如果负的实际利率、人民币币值的低估和对土地供给的制约性政策长期保持不变，将可能导致房地产市场泡沫的产生。

    保持房地产健康发展的三大因素

    报告提出推动中国对房地产需求保持旺盛，并将继续发挥其推动作用的三个基本因素是：被束缚的城市化需求、被束缚的住房升级需求和中产阶层的壮大。

    与中国工业化的迅猛发展相比，以城市居民和总人口的比例来衡量，中国的城市化水平非常低（大约为40%，而菲律宾50%，韩国和其他工业化国家超过90%）。从1978年实行改革开放以来，中国就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里加快了实施这一目标的步伐。很显然，这会带动中国对基础设施投资和房地产项目的大幅上升。报告相信农村劳动力向城市的转移还有很长的路要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。

    而以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求。城市和农村居民的人均住房面积从1978年的七八平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的总使用面积大约为25年前的10倍，在农村大约为3倍。

    此外中国中产阶层不断壮大。报告认为，其他国家的经验显示，人均年收入超过3000美元将会出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。这就是所谓的“S”形需求曲线。高盛全球经济研究小组预测，到2011年，中国的人均年收入将是目前收入水平的两倍，达到大约2500美元（目前中国的人均GDP为1000美元，在一些大城市和沿海地区，人均收入现在就已经超过3000美元），这将使中产阶层的人数达到目前的6倍（总人口的28%）。收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素，因为不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。

    房地产未带来金融风险

    中国自从1998年实行的住房改革，标志着国有住房私有的开始。与此同时，国内银行开始开展住房抵押贷款的业务。住房公积金的设立也增加了自己能购买住房的消费者的数目。这一系列改革的成功直接带动了国内房地产市场的发展和过去几年里房地产投资的大幅上升。例如，2003年的居民住房投资占到了GDP的5.6%，而1998年以前不到3%，90年代以前不到1%。这一比例与发达国家乃至与新兴经济体相比都不算高。

    与曾被指出是房地产泡沫重要论据的空置率居高不下相左，报告认为中国房地产空置率仍处于多年最低水平。在中国，空置率通常指房地产开发商持有的尚未出售的住房单元，包括新建的建筑，然后除以在过去三年里开发商建筑的总面积。即使用这种方法计算，整个房地产行业目前的空置率也仅仅约为14%，而2001年的时候超过15%，2000年更为17%。另一方面，如果用总的居民住房面积做分母，则是一个衡量市场规模的更好方法，这样计算而得的空置率下降到不足3%。

    报告发现，住房抵押贷款的风险还很低。尽管从2000年到2004年上半年，中国的住房抵押贷款都以54.9%的增长速度飞速发展，2003年总抵押贷款额仍只占总贷款的8.5%，占GDP的11.1%，在香港的相关数据分别为34.3%和50%。中国各银行和监管机构都认为抵押贷款是唯一最好的放贷方式，其资产质量高（坏账比例低于1.5%），而且有很大的增长潜力（2004年上半年，抵押贷款的同期增长率为57%）。此外，因1998年以来住房私有化使个人有机会积累大量财富，所以抵押贷款在总房产中只占很小比例。抵押贷款的发放额为1.3万亿元人民币，约占城市居民房产总价值的5%。

    报告还举出中国家庭储蓄率高，消费者贷款消费程度低，实际GDP增长率被低估的现象。在综合分析需求状况、存货数据、银行风险和消费者财务状况之后，很难证明房地产投资总体过热，银行在该行业的贷款也不会面临系统性风险。相反，报告认为相对消费者旺盛的需求而言，房地产市场总体仍处于初始阶段，无论从中期还是长期来看，房地产市场都拥有巨大的发展空间。

    摩根：经济学家和基金经理窝里斗？

    业界指出，高盛的报告很大程度上是针对摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在去年11月预言“中国房地产泡沫”的。而摩根士丹利一方其行动更胜于其观点。据摩根士丹利董事总经理兼亚太区房地产业务主管盖迪介绍，目前摩根中国地产基金规模在20亿元，已经投资了中国10余个房地产项目，其中包括争议最大的上海。记者采访发现，摩根的观点似乎也在改变，最近从摩根内部传出的文件显示，摩根对中国尤其是北京的房地产市场非常看好。

    大棒：谢国忠唱空

    据中新社报道，谢国忠的主要观点是，中国的房地产市场需求存在相当的夸大成分。其一，房地产是中国的一个新兴市场，一般来说，一种产品的市场刚起来时都是有钱人在买，所以价格高、增长也显得较高。但是，正如汽车一样，房价也会逐渐降下来。其二，由于利率低、通胀高，居民在银行储蓄的钱变少了，许多人“咬咬牙”买了房子。“这样产生的需求，其实是向未来借的。”其三，拆迁造成的另一种向未来借的需求。“这不是有钱人的需求，可以说是有钱人补贴来的。”最后一个夸大来自投机。谢国忠以其家乡上海为例，许多楼盘都卖掉了，不少人还买了一处以上的住宅，但大多数房子空着。“就因为看好房价会涨、人民币会升值，这其中的投机性就相当强了。”

    “投资过多时对经济刺激很大，但其后便是产能过剩，随之而来的会是大家打价格战，这对百姓既有好处：价格低了；但同时又有坏处：银行会因此而出现坏账。”对企业来说，价格跌至没钱赚，便会放慢以至停止投资。“这就是行业的自然调整。但总体来说，投资过度热情还是造成了浪费。”

    力捧：盖迪买进

    同属摩根士丹利，管理至少20亿元资金的董事总经理兼亚太区房地产业务主管盖迪却持截然不同的行动。

    据盖迪介绍，在过去的3年里，摩根房产基金在中国内地的投资项目有十几个，因而自认为是在中国最活跃的外国投资机构之一。他预测，2005年摩根房产基金在全中国特别是在上海的投资额将超过2004年，甚至可能超过2至3倍。虽然不方便说具体项目，但2004年，房产基金在中国已经有10个项目正在或已经收尾。在北京还有一个项目是把一栋楼买下来。对此记者调查得知，其购买的整栋楼是北京富力城项目中不久前落成的写字楼。

    他说，摩根房产基金对中国发展是持肯定态度的，特别对上海的房地产市场发展前景充满信心。比如，2003年7月和永业集团共同投资了锦麟天地雅苑，这个项目预计2005年初竣工。此后又在2004年1月与复地集团合作开发了中高档住宅项目复地雅苑，各方在这两个项目中的总投资额达到1.4亿元。

    对于谢国忠的言论，盖迪说这是外界对摩根工作机制的误解。在摩根有许多不同的部门，不同的个人和不同的独立观点。谢国忠本身是个独立的经济学家，是研究宏观经济的，他的观点并不代表摩根所有部门的观点。

    而记者为了解摩根对中国房地产观点而与摩根士丹利亚太区总部公关部聯系发现，在收到的两份写于上周的报告中却显示摩根似乎在对外宣传中正改变口径，至少口气稍微缓和。在一份名为“感谢市长”的报告中，摩根分析师谢昭平说，根据第12届上海市人代会中韩正市长的讲话，上海将在2005年供应超过900万平米的中低价住房，这一说法如得以实施将会给上海从1999年开始的房价持续走高和供不应求的市场状况降温。

    “京房景气指数”指出楼市看涨

    1月28日，北京市统计局首次正式发布的“北京市房地产开发景气指数年度报告”显示，2004年，“京房景气指数”为103.2点，房地产开发整体运行处于景气空间。2004年，本市的商品房市场购销两旺。全市销售各类商品房2472万平方米，比上年增长30.4%。

    2004年以来，国家针对投资的高速增长，采取了严格控制建设用地、信贷规模等一系列调控措施，并取得了一定成效。全市房地产开发投资增速高开低走，总体呈现逐月回落态势。2004年房地产开发累计完成投资1473.3亿元，其中用于住宅的投资超过50%，房地产开发投资占全社会固定资产投资完成额的58.3%。

    住宅均价涨6.5%，未来仍会小幅上扬

    报告显示，2004年，北京的商品房价格有一定上涨。其中，住宅平均售价每平方米比2003年上涨6.5%，达到4747元/平方米。市统计局官员昨天首次表示，未来几年，北京的房价将保持稳中趋涨的发展态势。

    市统计局固定资产投资处有关负责人告诉记者，2000年至今，北京的商品住宅一直维持在每平方米4400元到4700元之间，没有出现大的涨落，更没有超过本市人均可支配收入和人均GDP的增幅，在平稳运行中有所上涨。

    空置率13%远离警戒线

    房屋空置率过高，标志着整个行业进入萧条期。国际上一般来说，将20%定为空置率的警戒线，北京市在2002年和2003年的商品房空置率都达到了16.8%，逼近了国际警戒线。去年，良好的市场销售消化了一些空置房屋，使北京的房地产回复到相对安全状态。“京房景气指数”显示，2004年，北京市商品房的空置率为13%，开始远离国际通行的警戒线。

    截至2004年12月底，全市商品房空置面积为1044.1万平方米，其中商品住宅空置723.9万平方米，与上年底相比，分别下降了7.1%和19.3%。

    商品投资性购房占17%

    最新的一项调查数据表明，北京市个人投资性购房比例为17%。

    按一般国际惯例，投资性购房比重超过总成交套数的20%时，房地产市场会孕育一定的风险。“北京市的投资性购房比重仍然处于正常范围内。”北京市统计局相关人员指出。

    2004年北京各大在售楼盘的热销以及各项利好的影响，使2005年楼市受到了各大代理、基金、投资公司的普遍看好。