美林日前决定投资3000万美元,以获得北京银泰置业有限公司的少数股权,并成为一个合资地产项目的合作投资和经营方。这个由三座主楼组成的地产项目,包括一个柏悦酒店(Park Hyatt)、200多个私人住宅单元和其他一些设施。在有关"中国房地产是否存在泡沫"还未定论的背景下,美林的这个举动似乎又给争论多了一个注解。

    廖英敏:意味着国际投行看好中国房地产市场

    国研中心期货证券研究所主任廖英敏研究员认为,美林试水中国房地产市场意味着这些国际投行看好中国市场,这本身就是对"地产泡沫论"的一个回击。因为如果存在泡沫,这些投行也就不会进入中国市场。同时廖英敏也认为,不可否认,它们也有借中国的地产项目来赌人民币升值的另一面。

    廖英敏认为,去年国内整个地产市场实际上是"紧平衡",又由于需求较大,所以房价高企。在她看来,当前中国高房价主要是由于需求旺盛引起的,而美林此次进入的资金主要用在房地产的投资上,并不是来购房,是向地产开发公司投资,也就是增加供给,并不是增加需求,这反而会对现在所谓的"泡沫"起到一定的平衡作用。

    她同时表示,如果外资进入中国地产的投资领域以及投资房地产开发企业的速度不是过快,不引起地产投资的过热和反弹的话,外资的进入对中国房地产市场不会产生太大的影响。相反,由于这种资金进入,会在一定的程度上起到规范市场、提升中国房地产开发企业的素质和经营水平的作用。从这个角度上看,会促进中国地产行业的发展。

    不过她也强调,如果外资大量而且过快进入中国地产市场,引起投资反弹、增长幅度过高,政府就应当对此进行干预,以此来保持地产业一定的发展速度,实现平稳增长的目标。

    易宪容:并不表明目前中国地产业不存在"泡沫"

    与廖英敏观点恰恰相反,社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,美林的这一举动并不能说明目前中国的地产业不存在"泡沫"。

    在他看来,房地产行业是一个很特殊的行业,"泡沫"都是局部性的和地域性的,说整体上存不存在"泡沫"意义不大。即使是存在泡沫的地方,商机也是存在的。他认为,美林此次试水中国地产业,主要看中的是项目本身存在的商机。

    易宪容表示,那种认为美林借进入地产业来赌人民币升值的观点是站不住脚的。人民币升值与否是政府的事情,像美林这样的企业如果以房地产业来赌人民币,是非常不明智的。他同时表示,即使美林要赌人民币升值,完全可以通过其他的方式进行,不一定要借助地产行业。

    对于外资投资中国的地产业,易宪容认为,不需要大惊小怪,应该"平常待之,以观后效"。如果他们是真正来投资的话,应该欢迎；如果他们抱着炒作和投机的心态,政府应当对其的行为进行约束。

    外资机构分析师:试探性投资"行甚于言"

    在此次美林试水中国地产之前,摩根士丹利、Wachovia Corp.均已经踏入中国的地产行业。据悉,去年摩根士丹利的地产投资部门与上海复地(集团)股份有限公司共同投资5000万美元开发一个高档住宅项目。Wachovia Corp.也于去年12月买下了在香港上市的地产公司天安中国投资有限公司10%的股权。

    摩根士丹利正是去年中国"房地产泡沫"争论的主要导火线之一。其首席经济学家史蒂芬·罗奇、分析师谢安迪、亚太首席经济学家谢国忠等先后发表观点,认为中国存在着巨大的房地产泡沫,并且大胆预言房地产泡沫将会很快破灭。

    即使进入2005年以来,相关争论还是不绝于耳,国内的经济学家以及研究学者纷纷就此发表自己的看法。不过,学者们的观点似乎正在慢慢趋于一致,即目前地产即使存在"泡沫"也只是局部性的。

    著名经济学家厉以宁上周在一个论坛上就表示,目前房地产行业整体上不存在泡沫,但不能排除个别城市、个别地区房价上涨过快以及过高。

    争论的最终结局何如、最终的结果如何,现在似乎已变得不重要了,外资早已经按耐不住急于进入中国的房地产市场了。看来,外资倒是"行甚于言"的实践者

    一位国际投行人士认为,对于关注中国市场、努力寻找价值立现投资领域的投资者而言,美林的这项投资可说是顺理成章。他说,地产是一种"可持续性"投资项目,因为在中国这样一个经济高速发展的大国,地产开发无时不在进行。但大多数国际投行投资于中国地产市场时行事谨慎。据知情人士称,美林和银泰置业经过了一年多时间的谈判和磋商才最终达成协议。

    摩根士丹利的地产业分析师Kenny Tse说,对于海外投资银行而言,这些都属于试探性投资。他预计,如果这些试探性投资的回报率能达到15%以上,则这一投资趋势会逐步增强进而形成潮流。

    然而,也有一些海外银行在这方面依然保持观望态度。花旗一位高级管理人士透露,花旗参加了中国国有商业银行不良贷款的竞拍,但一直没有尝试要真正投资于中国的房地产。