进入2004年以来，房价上涨过快不再是杭州、上海等部分中心城市的“专利”，俨然演变成一个带有普遍性的问题。房地产业连续两个季度成为央行《货币政策执行报告》所重点关注的行业，从一个侧面反映出房地产业存在问题的严重性。今年前三个季度，全国土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11．6％、9．9％和2．1％。在35个大中城市中，土地交易价格同比涨幅超过10％的城市有7个，分别是南昌、沈阳、成都、上海、天津、厦门和福州；房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市有9个，分 别是沈阳、南京、重庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波和杭州。当然，也有包括广州、深圳等在内的相当一部分城市房地产价格变化较为平稳。应该说房价上涨过快问题既不是可以轻描淡写的“个别问题”，但也没有到“四海之内皆泡沫”的严峻程度，冷静客观地认识问题的现状，是我们对症下药的第一步。

    房价为什么上涨过快，这个问题引发了激烈的争论。一种观点将其归咎于温州炒房团；一种观点认为原因在于“招拍挂”；还有一种观点说需求增长支撑了房价上涨。值得注意的是，不同身份的人在这场辩论中似乎站成了泾渭分明的不同阵营，这多少令人感到利益博弈在动摇人们的“求真”态度。

    对于广受质疑的“招拍挂”，我们坚信这一变革对于规范房地产市场来说确实有它的重要作用。众所周知，过去的土地市场，开发商与土地原来的使用者或基层政府私下达成转让协议，操作环节不透明，往往要凭借“关系”才能拿到土地，其中存在的腐败问题、不公平竞争问题很多。对于一部分政府关系过硬或者公关手腕强大的开发商来说，他们可以廉价的获取土地，从而获得“超额利润”，正是这种“超额利润”造就了相当一部分来自房地产行业的富豪。与此同时，土地市场很难说在配置土地资源方面是有效率的。过去，具备优秀的房地产开发经营能力的企业，并不占有获取土地资源的优势。

    “招拍挂”到底是不是房价上涨的推动因素？笔者以为，房价上涨本质上是供应和需求的均衡问题，而住房的供应量与住宅用地的供应量紧密相关，土地供应短缺造成房价上涨，供应过量则会造成房价下跌，这样的道理是非常浅显的。因此脱离了土地供应量而只谈“招拍挂”的影响，恐怕是“捡了芝麻，丢了西瓜”。“招拍挂”并不天然地与土地垄断供应相联系。问题在于，伴随着土地一级市场的垄断，城市政府开始面临如何确保适量供应土地的难题。

    过去的土地市场，具备多方的供应和多方的需求，它类似于一个“自由市场”，本身具备调控供需平衡的机制。甚至“超额利润”机会的存在，也构成了一种刺激土地供应的激励因素，客观上有利于平抑房价上涨。从戴德梁行等机构提供的房价指数来看，在1990年代后期，我国主要中心城市的房价都比较平稳，部分市场特别是高端市场还出现了持续的价格阴跌态势。

    土地供应由政府垄断之后，一方面政府在短时间内并没有建立起足够的土地储备，造成了“无米下炊”的供应瓶颈；另一方面，城市政府尚未就科学地预测土地需求做好准备，造成在市场调控方面过于迟缓和被动，往往是房价已经出现较快的上涨，才意识到土地供应的短缺。再加上极少数城市垄断土地一级市场的动机复杂，把它当作制造房地产市场“繁荣”、增加土地出让收入的法宝，这种主观认识导致了人为的土地供应短缺，可以说教训是极为深刻的。

    假如把政府垄断土地一级市场作为一个大前提，那么从城市政府的角度来讲，首先要统一认识，把“加强土地市场的规范和调控、确保房地产市场健康发展”作为土地收购储备制度的首要任务。而城市政府要有效调控土地市场的重要前提，是对房地产市场进行深入研究，掌握市场规律，回答好如何科学地制定土地供应计划这一关键问题。也有一种观点认为，从长远来看，土地供应环节同样应该引入竞争性，这一看法的可行性值得加以研究。

    根据笔者采用全国1991年－2003年的数据所作的计量分析，商品住宅需求（以城镇人口平均住宅销售额计算）主要由城镇人均可支配收入、城镇人均储蓄与房价水平决定，上述三要素对住宅需求的增长具备96．9％的解释能力。其中，收入增长1％，可带来人均住宅销售额增长3．8％；储蓄增长与住宅需求增长之间现阶段体现为替代效应，储蓄少增1％，人均住宅销售额就多增1．9％；出人意料的是，房价增长1％，人均住宅销售额也增长1％，表明现阶段住宅需求具有极大的刚性（但对北京、上海等六大经济发达城市的类似分析表明，住宅需求的价格弹性小于1，表明在这些房价较高的城市，支付能力成为住房购买力的一个较硬约束）。

    2001年－2003年，城镇居民人均可支配收入年均增长10．3％，城镇居民人均储蓄年均增长12．6％（估算值），全国城镇人口年均增长约为4．5％，照此推算，如果要维持真实房价不变，则住宅供应（及其用地供应）合理的年均增长应为20．5％。如果土地供应的增长存在缺口，就需要房价上涨来弥补。当然，上述分析结果仅可用于指导全国土地供应计划的制定，城市政府必须深入研究本地市场的需求规律，因地制宜地建立土地需求的科学预测机制。

    2004年的中国经济向投资过热和通胀威胁开战，宏观调控颇有力度，其中房地产行业可谓首当其冲。不过，面对住宅需求迅猛增长的客观现实，宏观调控紧缩房地产信贷和土地供应的做法，恰恰主要是从“供应”这个角度下猛药，而对“需求”则基本未加调控，从而加剧了房地产市场的供需失衡。笔者以为，从长期来看，土地供应计划的制定应该以市场需求为主导；从短期来看，宏观调控需要实现“供应”和“需求”的“两手抓”，其中在需求调控这个方面，可以通过提高首付款比例、提高住房抵押贷款利率等方式，适当地减缓需求增长，平衡市场供需关系，从而达到稳定房价的目标。