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一、分时度假的涵义及发展背景
20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使
用的情况，最早的分时度假概念由此产生。
分时度假由一位名叫亚历山大.奈特的德国人首创。他将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。那时候分时度假的形式还是最原始的，因为它出售的是独立房产，顾客只能在某处房产购买指定住宿单元每年1周时间的使用权。其使用权是永久性购买或固定一段时间（一般为20－40年）。一旦确定购买之后，消费者对于使用时间、住宿单元等都没有调整的权利。
分时度假自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。分时度假作为一种新兴的产业，其发展时间还不到五十年，很多旅游和房地产业人士对于它的了解也仅限于轮廓性的，再加上对其认识的角度的差异和其产品本身的复杂性，造成了分时度假定义的多样性。尽管目前还没有统一的定义，但是分时度假的核心要素可以概括为以下几点：
一是对某个分时度假的购买，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利。
二是消费者要获得未来的住宿权利，需要按照协约的规定提前支付所需的款项。
三是消费者购买的每年在某处设施住宿的时间不能低于7天。
二、分时度假产品创新的三次飞跃及业态发展
20世纪70年代，分时度假的概念大量传入美国本土，分时度假在产品形式上得到了一次飞跃性的提升。一些国际化集团公司看到了分时度假业的巨大市场潜力，抓住机遇，创造了分时度假交换系统，即凡是拥有度假房产使用权的消费者都可以将自己的度假房产使用权加入该系统，并通过该系统在全球的网络，换取同等级但位于不同地区的度假房屋使用权。这是分时度假产品的第一次升华。它意味着部分度假房产的拥有者可以在同等条件下，不在同一时间、同一地点进行度假选择，这大大提高了分时度假产品对顾客需求的满意度。
与此同时，由于分时度假业还仍处于初步发展阶段，行业制度不规范，没有相应的法律法规的约束，造成了分时度假市场混乱，欺骗性销售、强迫性销售以及开发商卖房走人的现象充斥着这个市场，阻碍了人们对分时度假的接受进度和分时度假的进一步发展。
80年代，很多著名的饭店服务集团也开始纷纷介入该领域，由此带来了分时度假产品质量的提高，也形成了分时度假市场的竞争格局，如1984年，马里奥特的加入，随后是迪斯尼，希尔顿也在1992年进入了这个市场。这些有着良好声誉的著名服务性品牌的介入，大大提高了人们对分时度假产品的信任度。此外，他们的介入也给这个成长中的产业带来了营销、销售、金融、会计、法律和房产管理等方面的经验。另外，1983年佛罗里达州通过的第一部分时度假法案，严格限制和约束了开发商的行为，美国的分时度假市场开始有了法律的规范，分时度假产业的整体形象也开始有所改善。这时候的分时度假产品更趋于多样性，增加了消费者选择的灵活性。消费者购买度假产品，可以不局限于原有规定的时间长短，住宿单位的大小，而有更多选择。这是分时度假产品的第二次升华。
90年代不仅有很多房产巨人加入，也有部分经营业绩尚佳的分时度假公司开始上市。2001年2月，共有59家分时度假公司在市场上公开交易。这使得分时度假产业也在纽约证券交易市场的有效监督之下变得更为规范。在这个阶段，分时度假产品又实现了它的第三次升华，那就是点数制的出现，它让消费者在选择时获得了更大的灵活性。顾客不必支付一笔钱去购买某度假地一段时间的房产使用权来加入该交换系统，而只需购买一定的点数，用所购买的点数来选择已将价格折合成分数制的住宿和娱乐等产品。点数制的推出标志着分时度假系统更加科学和完善，适应现代人度假旅游的需要，也标志着饭店业一种经营模式的制度创新。但是，另一方面，从开发者的角度来说，对开发者在管理上增加了不少难度和复杂性。因为开发者在单元面积、停留时间、地点、季节、点数分配等方面必须得配备一套有效的预定管理系统。
从80年代到21世纪，分时度假产业由于产品开发、市场细分、品牌大企业的介入、法律法规的建立使得分时度假业信誉提高而使产业迅速扩张。
在这个过程中，分时度假产品的户型和结构设计上也有进一步的改进。在80年代，分时度假单元一般有两个卧室和两个大浴室，单个卧室单元一般能住4－6个人，主要是适合家庭市场的需要。到了90年代，出现了分隔式单元（LOCK－OFFUNITS）。这种单元有两个卧室和两个浴室，或者是三个卧室和三个浴室，甚至是四个卧室和四个浴室（可以作为两个单独的单元）。这种结构的灵活性主要适合一群人的消费，当一部分人在使用客厅或者一、两个卧室时，另一部分人可以使用其他空间。这种单元的内部设计十分豪华，家具一应俱全，墙面上覆有墙纸，室内还摆设着绿色植物。浴室内有罗马式的浴盆和宽敞的更衣室。卧室内是一整套休闲式的家具，高档的床单、大型衣橱、书架、摇椅、办公桌、电视机等。为了得到最好的视觉效果和使用的方便性，还有滑动的阳台门、平台和阳台家具。风靡于90年代的建筑结构是二到三层的花园式的分户出售的公寓大楼，这也是在旅游目的地最常见的建筑结构。到了21世纪，这种二、三层的庭院式结构已经远不止一种式样了。比如，市区的地价比较高，因此公寓就被设计成为高层或中层的，而不是一般庭园式结构，有的也逐渐转变为带有私人水池的乡村式的房子和单身公寓。分时度假产品的改进，进一步满足了消费者对分时度假产品的需求。
80年代，除了通过交换公司交换的类型，还没有正式的分时度假市场的细分。90年代以后，就出现了家庭市场、体育市场、国际市场等的细分，也出现了豪华型、高级型、优质型、价值型以及经济型的市场细分。
由于交换系统的作用，分时度假房产分布于世界各地，显得极为分散。但就产业结构来讲，却日趋集中。大规模的著名经营商凭借它们充足的资金和雄厚的实力，不断扩大市场股份，增加市场份额。而事实证明，这些大公司的介入也的确有利于分时度假产品质量的提高和行业信誉度的提高。
1998年，根据年销售额，最大的开发商马里奥特国际度假俱乐部（MARRIOTT VACATIONCLUBINTERNATIONALMVCI）有6.6%的市场。而1994年，它只有4.4%。2000年，马里奥特在分时度假上的收入达到6.9亿美元，到2003年超过10亿美元。这种变化的重要意义在于它显示了一个集团日益加强的领导地位。1994年，分时度假业的10大公司占了整个产业18%的销售额，到1998年，这个数字上升到34%。销售额超过2000万美元的40家公司，只占了所有开发商数目的1%，却创造了全球55%的销售额。
这些大公司除了在国内不断占领市场外，也开始了国际扩张的步伐。从度假地的数目看，40家公司中有四家公司在国外都有度假地。HAPIMAG公司是点数制度的发明者，在15个国家拥有51个度假地，除了一家在美国外，其余都在欧洲。而全球化扩张首屈一指则是SUNTERRA公司，它在11个国家有87个度假地，美国、欧洲甚至远东，成功地突破了国内或地区模式。
三、分时度假业发展面临的问题
目前，分时度假产业是服务业中发展速度最快的。从1984年到目前，它的发展速度每年保持在14%到17%，收入达到60亿美元。1999年，它的收入是6.7亿。到2000年，已经增加到77亿了。每年大约有25万家庭购买分时度假，分时度假酒店的入住率大约在87%左右。而现在美国有1600个分时度假的度假地，52000家酒店，390万个客房。度假地酒店数目是分时度假酒店的两倍，而客房数目上的差距就更大了－－487500个度假地客房，却只有89000个分时度假客房。这显示了分时度假业仍存在巨大的发展空间。
但是另一方面，分时度假想要获得进一步发展也面临着不少问题和挑战（以美国为例）。主要有以下一些方面：
1、行业准则。这个问题牵涉到公司经营准则问题，一旦出错，会给公司带来消极影响。ADRA的成员都有一个严格的行业准则来共同遵守，这有助于整个行业的正本清源。
2、管理制度的发展。随着员工培训制度的完善，ARDA也加强了对管理者能力提高的培训计划，大量高学历人才的进入也缓解了这个问题。
3、营销成本。在美国，分时度假业的营销成本占了整个开发成本的40%到55%，因为分时度假公司必须投入巨大的资金来发展潜在消费者。成本控制比较好的公司可以把这个成本从20%减少到25%，但是，在未来几十年中这还是个重要的问题。
4、国家制度。这主要是法律制度的建设，如房产法、安全法、分时度假法等有待进一步完善。
5、再出售。开发商重视的是第一次出售，而有的消费者要求进行再次出售。根据调查，这部分消费者大概占13%。
6、销售策略。分时度假公司对销售策略上也予以很大的重视。强迫性推销已经不再适用。
7、失去税收的激励。税收激励制度在分时度假业中广泛存在。最流行的是大多数国家对分时度假税收不同于饭店税收。因为分时度假业的有利之处在于它不用支付客房使用税。但是，这种情况可能会改变。夏威夷已经通过了分时度假房产出租时必须支付客房使用税这一规定，于是有人担心其他州也会仿效。如果这样的话，分时度假产业将会失去税收优势。事实上，亚利桑那州已经把分时度假业的房产税上涨了1200%。
8、产品灵活性。越来越多的消费者要求在他们对分时度假房产的使用上具有更多的灵活性。有的消费者希望每年居住时间能少于一周，有的希望除了供自己使用的单元部分，其他部分能用来出租。
作者：王婉飞，孟春，施芸芸 （浙江大学旅游房产研究所）
（信息来源：贸研院子站）
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