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本报记者 王小霞
虽然2005年被称为商业地产年，但面对楼盘底商必须升级、综合性商业日益趋同等这些新问题，商业地产需要新的卖点来带动。此时，特色商业街则应势快速发展了起来。从新商业街的出现，到旧商业街的复兴，无不呈现出一番繁荣景象。
地产界投资客认为，商业街投资有望成为2005年新的投资热点。
商业街经济呼之欲出
随着经济的不断发展和居民消费的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，我们注意到消费者对购物场所的挑剔，已摒弃了对单体卖场的推崇，越来越有“逛街”的意识——休闲、购物、餐饮、娱乐任其挑选！
北京市商委主任梁伟告诉记者，现在日韩和欧美发达国家的商业街已经发展得相当成熟，特别是日本，商业街已经持续繁荣了20余年。
从北京来看，一直以来商业步行街的形象几乎都很成功：早至王府井步行街、西单商业街，到后来的秀水服装街、东直门簋街，近至正在升级改造的海淀图书城商业街。各式各样的商业步行街续写着繁华的场景，以专业店铺经营为特色的文化街、电子一条街等，以满足特定目标消费群体需要的女人街、秀水街等。可以说，这些商业街成为了城市时尚的晴雨表以及城市形象的集中代表。
商业街经济已经呼之欲出。
商业街创新提升投资价值
王府井商业街汇聚众多“老、名、优、特、”店铺，销售额每年大约40多亿元；马连道茶叶街占全国茶叶总销量的十分之一，已成为华北地区最大的茶叶集散地；三里屯酒吧街的酒吧目前已达到七十多家，已成为国内外知名度颇高的酒吧街；簋街以餐饮特色也成为了京城百姓聚餐必到之所。
就其投资价值而言，业内人士指出，商业街发展到现在，最重要的问题在于如何提升价值。商业街要创新，不是简单模仿，要与历史积淀、文化理念、市民消费习惯相匹配，在经营管理上有先进的理念并独具创新。
在一些新商业街形成的同时，老的商业街也在原有基础上积极地改造升级，以适应新的需要，如海淀图书城商业街。海淀图书城商业区位于海淀区海淀镇核心，内有长220米的斜街，实为清代慈禧赴颐和园上香之御道，两侧林立图书，音像、餐饮、服装、百货等店铺共106个，其中图书经营占50％以上。整个商业区占地4．97公顷，改造后将命名为中关村文化广场。在图书城原有基础上，规划了3＋3＋3的区域模式，分别由三条街、三个广场以及三大建筑组成，以海淀周边区域近300万高知高教人群的知识性休闲与文化性消费的需求缺口作为其庞大的支撑。整体改造升级工程的旗舰项目第三极大型文化主题商场，在业态组合上充分考虑了人们的消费习惯和消费需求，综合了休闲、图书、教育、健体、旅游、商务共六个大本营，以精细的业态规划提供一站式服务。
据市商委相关负责人介绍，北京市计划在奥运开幕前落成18条有一定规模的商业街，即王府井商业街、西单商业街、前门商业街、朝外商业街、马连道茶叶街、东内餐饮街、莱太花卉街、十里河家居建材街、方庄餐饮街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化步行街、三里屯酒吧街、秀水服装街、潘家园旧货市场、大红门服装街、牛街民族街、天桥民俗街、海淀图书街。此外，原规划并不是商业街的一些道路临街建设也形成了商业街区，如大都市街、平安大街等。不久的将来，还将有南中轴路地下商业街的建设。
分析以上资料不难看出，已有不少商业街是京城的老商业街，已经形成稳定的商业氛围以及固有经营格局，成为了京城百姓耳熟能详的商业品牌，如王府井、西单、前门等。也就是说，投资者已经没有太多机会投资这些商业街，而按照一般商业发展规律，新开发的商业街需要经过一段时期的培养才能获得广大消费者的认可，但实现商业价值的机会却是非常大。
目前，正在启动的海淀图书城商业街改造工程无疑为投资者提供了一次投资良机，悠久深厚的商业资源、触手可及的商业价值使图书城商业街再次受到了众多投资者的青睐，而项目本身创新的管理模式更是成功地吸引了投资者的眼球。该商业街始建于元，清史文记载“百货非上者不往，城中所用乃其次也”说的是其繁盛，1992年国务院在此建成的“中国海淀图书城”。据悉，图书城商业街的整体改造工程将于2006年3月竣工，而改造中唯一新建商业项目——第三极文化主题商场也将同期开业。
第三极发展商总经理欧阳旭认为，作为商业地产的重要形式之一，商业街的影响力以及价值将随着市场的完善以及开发商运营经验的成熟日益增大，并将成为未来商业地产投资的热点，而特色商业街将成为重中之重，投资价值不可估量。
避免商业街“千街一面”
有专家分析表示，综观现在各种商业街，大致可以分为三大类：中央商业街、地区商业街、特色商业街。
“中央商业街”一词是大都市商业发展到一定程度的产物，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。
地区商业街。即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。而且，地区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。
特色商业街。商业特色街是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色。如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。
从国外商业街的发展历史看，商业街要“火”起来应该具备一些要素：首先，必须具有立体化、网络化的交通；其次，行业结构应是“三足鼎立”（购物40％，餐饮30％，休闲娱乐30％），以满足消费者多层次、多方位的需求。另外，应具有独特的商业魅力，即环境魅力、商品魅力、功能魅力等。而且，应有传统与现代相结合的文化气息。与此同时，必须突出整体协调性和人性化设计，体现以人为本的经营理念。
据不完全统计，大多数商业街是成功的，也有少数却成为了“破街”，即销售假冒伪劣商品、服务低劣、环境较差的商业街，或者“冷街”，即“有街无市”的商业街。要解决这些问题，需要政府宏观指导和规划。日本有《大店铺选址法》、法国有《鲁瓦耶法》等对城市商业网点进行规范管理。我国一些地方，如大连在全国率先出台了《大连市城市商业网点规划建设管理条例》，上海也颁布了《上海市南京路步行街综合管理暂行规定》，北京、青岛、秦皇岛等城市也相继出台了城市商业网点规划。因此说，要经营特色商业街，要避免“千街一面”。而且，要在保护商业街古文化的基础上创新。
我国商业街建设出现一些偏差，同轻视商业规划的传统思维有着直接的关系。实际上，商业主管部门多年来一直在呼吁加强网点规划的权威性，反对不顾实际需要盲目建设商业项目。但是，长期以来情况并不乐观。
专家呼吁，希望2005年新一轮商业街投资热潮中，可以圆满的解决这些问题。
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