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本报记者 王小霞
2005年新年伊始，北京的房地产界又陷入了新的一轮关于“房地产泡沫”与“价格涨跌”的讨论之中。回首2004年，从某种意义上来说，可谓是房地产界的“房价之年”。从年初某大腕预言房价要涨开始，业内人士、媒体、老百姓都把眼光聚焦到房价上。一时间，“房地产”被等同于“房价”，“房价”被演绎为“房价要涨”。
其实，房地产价格的走向是相对复杂的市场行为，政府所统计的整体价格，开发商所操控的楼盘价格，老百姓所关心的区域价格都不太一样，很大程度上也不存在可比性，因此，盲目的谈论房价，盲目的预测涨跌，对北京乃至全国的房地产发展和切实改善百姓的居住生活条件并不具有太多实质意义。而对于二手房市场，房地产“泡沫论”就更不适用。
成交定价决定二手房泡沫难存
众所周知，一手房的定价一般由房地产开发商所决定的。由于开发商在楼盘销售中处于强势地位，其对价格操控的能力相对较强；而消费者在处于弱势的情况之下，加之信息不对称等其他因素的影响，对房价没有判断力，因此对是否有泡沫也无法判断。
而二手房的成交价格是由买卖双方通过讨价还价最终达成的，是一个市场博弈的结果。加上北京市二手房指导价体系的建立，政府部门对中介市场监管力度的加大，一些经纪公司推出二手房买卖“阳光交易、不吃差价”，使得二手房的市场更加透明化，规范化，信息不对称的情况大大缓解，因此相对而言基本不存在泡沫因素。
购买人群决定二手房泡沫难存
根据我爱我家市场研究中心数据显示，北京购买二手房的客户群体主要以中低收入家庭（43％）、年轻而财力不强的首次置业者（24％）及拆迁户等（23％）为主。购买二手房投资的客户尚不过10％，而这些购买用于投资的客户大部分也只是想通过出租等长期方式而不是通过短期炒高房价来获利。因此，这样的购买人群决定了二级市场的泡沫难以存在。
现房性质决定二手房泡沫难存
“炒楼花”等房产投资行为都在新房的期房阶段存在。在投资者反复对楼花进行炒买炒卖的过程中，房价被一步步提升，存在很大的泡沫空间。而且在一手房期房销售的过程中，期房本身的想象空间为开发商提供了很多炒作素材，如物业管理如何先进周到、绿化景观如何美伦美幻、生活配套如何尽善尽美、租金收益如何丰厚可观等等。但将来期房变成现房后实际情况如何，开发商的承诺能否兑现，都存在不确定因素。一旦相关承诺大打折扣，则新房的泡沫就显现出来了。
二手房则不同。二手房现房现卖，小区配套、园林绿化、物业管理，全都看得见摸得着。二手房各种因素相对确定，购房者所见即所得，不存在任何想象空间，就连该房屋实际出租能获得多少收益，都能够通过与本小区房屋出租价格的对比而清楚的知晓。所以，在二手房市场上很难出现泡沫。
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