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刘玉录
交易总量：平稳增长 略显不足
2004年天津市土地交易中心公开挂牌地块为25幅，另外还有天津港保税区整体出让土地31幅，合计为56幅。2004年内，成交土地面积700万平方米，交易量比上年略有增长；土地
出让金总额141．7亿元，平均价格2024．285元／平方米。
按照2005年商品房计划交易量1300万平方米、容积率1．3推算，相应土地供给量不能少于1000万平方米。也就是说，过去一年土地供应显得不足。这种总量不足，将使土地供给矛盾更为突出。截止到2004年18月，以全市房屋交易情况推算，住宅市场总房款40万元以下的商品住宅供应量仅可以满足不到7个月的需求，其中中心城区仅够满足5个月的需求。
再看后续土地供应，2004年中心城区住宅用地计划供应规模为673万平方米，其中普通商品住房300公顷，经济适用住房148公顷。上半年环内住宅用地实际供应为297公顷，仍差376公顷。即使2004年下半年完成所差376公顷的土地供应，受开发周期限制这些土地2005年也无法实现房屋有效供给。这些结构问题不解决，将严重影响2005年住宅市场和房地产业的持续发展。
用地结构：住宅为主 外金流入
从用地性质结构上来看，全年土地供应中以住宅为主的土地16幅、面积645万平方米，占上市土地的92．14％，住宅用地供应仍是大头。从开发结构角度来看，目前非住宅用地储备相对充足，但出让给开发企业的土地数量较少。2005年，全市计划开工住宅项目300万平方米，至2004年8月包括以住宅为主在内的全部非住宅用地出让给开发商78公顷，缺口明显较大。
购地主体结构上，2003年下半年以来，非天津市企业在津购地呈明显增长势头。2004年，外地开发企业在津购置土地4幅、131．7万平方米、73．7亿元，分别占全市同类指标的16％、18．8％、52％。非本市企业中新集团控股有限公司与北京新松投资集团有限公司联合中标的东马路地块80万平方米，标的50．2亿元，创了天津单幅土地成交额历史记录。
土地交易价格结构。2004上半年，天津楼面地价从市中心向郊区2000—1600—1300—800元／平方米递减。总体上的开发／置业也恰好是沿着这一价格阶梯外移。
分布区域：外围趋热 单幅加大
从2004年出让土地的宗数上看，市区仍居多数，挂牌出让的25幅中，位置在市内六区的20幅、郊县的5幅。但是，成交土地在中环内的，仅占交易面积总量的17％、约为120万平方米，其余在中环线以外。也就是说，市区土地虽然宗数多，可体量小、分散化。全市出让土地平均单幅面积40余万平方米，有增大趋向。其中，单幅出让面积最大的土地位于河西区友谊路（编号：津西友<招>2004—059），地块面积400万平方米、其中建设用地面积150余万平方米。
多年以来，天津开发用地有着明显的土地级差牵引特点。全市住宅开发经历了三个相对完整的阶段：危改——安居工程——郊区化。“世纪危改”旧区中的非安置商品房1500－2000元／平方米左右，土地实行划拨；九十年代中叶以华苑为代表的安居工程启动，后来称为经济适用住房的这类项目大都演化成中高档盘子，土地按政策以补偿费取得；近几年来，大规模面积、系统规划设计、配套齐全的城郊居住区形成主流，房屋均价在5000元／平方米左右，土地出让价格也随着水涨船高。
土地价格：明显提高 冲击一线
据对天津市土地交易中心2004年内交易的18幅土地的不完全统计，单亩地价约为135万元，单幅土地成交额74604万元。年内全市出让土地平均价格2024．285元／平方米，这一数据与前年根据土地交易测算的出让土地平均价格约1300元／平方米相比较，每平方米平均上涨了约700元。此时，还没有考虑外围土地出让比重加大的情况，如果将此因素考虑在内那么中心区的地价提高幅度就可想而知了。
根据国土资源部《我国重点地区和主要城市2003年地价动态监测报告》显示：天津商业用地价格、住宅用地价格分别提高了32．93％、17．48％，比同期全国二者的平均增速6．92％、5．17％分别高出26个11．77个百分点。天津地价水平已经进入全国大城市的前10名，位于排名的第六位。种种迹象表明，天津正在逐渐摆脱房地产市场二线城市的印象，冲向一线城市群体。
滨海土地：整体隆生 方兴未艾
随着环渤海特别是京津纳入国家区域协调发展规划，滨海地区正在成为天津乃至京冀区域房地产战略的第二战场。
滨海土地出让价格已超过全市平均地价。2004年1－5月，天津全市出让各类性质土地1802．13万平方米，出让合同金额83．02亿元，单方合460．677元／平方米。同时，塘沽区出让土地3．9万平方米，金额2167万元，单方合555．64元／平方米，高出全市平均94．96元／平方米。
滨海“富人居住区”成气候。天津高档住宅的开发应该是“一山一水”——蓟县和滨海，后者比前者空间更为广阔。紫气东来，天津城市发展的走向是渤海。2004上半年，开发区核心区土地成交面积54万平方米，金额23．4亿元，单方达4333．33元／平方米，已经接近中心城区基准地价四级、住宅地价三级的水准。“富人居住区”已经开始了地价预热。
滨海成为津门楼市外销房热卖区。2004年春季，首都城市总体规划修编，“两轴、两带、多中心”中的“东部经济发展带”，北起怀柔、顺义，中经廊坊、杨村，直指天津塘沽、“大北京”世界城市初见笼廓。这种框起了区域协作发展的轨迹，无异于发起了房地产的“平津战役”。水涨船高，2004上半年，滨海新区的开发区商品住宅新盘均价已达4000元／平方米。可以预见，这里将成为外销房热点。
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