“2005年融资环境肯定会更为宽松。”顺驰ＣＥＯ汪浩告诉记者，此时他刚刚在北大中国经济研究中心参加了一次关于房地产企业百亿情结的讨论，显得十分自信。复旦大学金融研究院、房产研究中心副主任华伟也认为：“2005年，银根还会适度偏紧，但是这对房地产行业是一个利好消息，因为加息会使更多的资金流向房地产行业。”

    但是，这种乐观的预计即便兑现，银行贷款恐怕也与绝大多数 开发企业无缘。万科前不久从中国农业银行获得了46.9亿元的综合授信额度，农行也因此刷新了自己授信额度的纪录.在百亿企业的身影显现的同时，绝大多数的房地产开发企业只能在资金困境中迎来2005年，2004年的每两天，北京平均就有3家房地产开发商从市场中消失，大多数人想得更多的是：还能走多远？

    始于2003年中期的行政性银根紧缩终于开始显示效力，也同时滋长着其他金融工具的机会。就在这＿刻，多种海外房地产基金将有可能在2005年攻城略地，在中国展开较量；信托业在有望突破200份限制的同时，有可能成为衔接多种金融工具的媒介；外资银行放贷业务走向新的领域，地下融资暗流涌动。尽管如此，2005年房地产企业只能自求多福——融资渠道的多元化对于80％以上的房地产企业仍然只是一种呼声。

    银行贷款与民间资本：进退之间

    房地产开发企业的资金窘境正在升级。“从前，资金的困境主要是土地出让金，现在，这种困境表现在房地产开发的各个环节。”北京东泰融信资产管理有限公司董事总经理吴海滨说道，“开发商几乎是能走到哪里就走到哪里，在年底，资金困境往往集中表现在应付的建筑工程款方面。”

    房地产企业缺钱，而在“宏观调控的过程中，商业银行缺少的是贷款指标”，华伟表示。2003年的货币政策执行报告中，央行将今年新增人民币贷款的目标定为2.6万亿元，而2004年前三个季度，商业银行完成的新增贷款不到1.8万亿元，在商业银行放贷很不积极的第四季度，剩余0.8万亿元的目标无法完成几成定局。而房地产信贷以及固定资产投资的急刹车显然对前三个季度的银根大幅紧缩功不可没。

    即便在这样的局面下，汪浩对2005年的房地产融资环境仍然乐观。他表示，2004年12月初经济工作会议的精神已经明确显示：这次宏观调控与以往的﹁个最大不同点在于，不是单纯为了控制总量，而是为了调整结构；同时，2005年房地产市场将着重实现房价的平稳，因而必须放开规模，“放开规模就意味着资金和土地的供给必须充足”。

    华伟则从加息的角度看待2005年房地产企业的融资图景，他表示，在一个成熟的金融市场中，加息意味着资金商品的短缺，是绝对的利空，在中国，这却是房地产企业的利好。“这次加息最重要的是银行贷款利率的上限的取消。”在缺少贷款指标的情况下，银行如果希望提高贷款利率从而扩大利差，其首选应该是房地产行业。银行贷款利率的提高会让快速消费品等竞争性行业苦不堪言，因为这些行业必须自行消化因贷款利率上升而提高的财务成本，但是，“房地产行业可以将利率上升带来的财务成本攀升传递和转移给终端消费者，这将表现在房价的上升上。”

    同时，华伟也指出，由于银行贷款利率与其愿意面临的风险是严格对称的，银行资金必然流向优质企业、优质项目，因而可以预计，在2005年会有更多更大数额的综合授信额度。

    一直以来，在房地产融资市场中，银行的缺位给地下融资以巨大的空间，这就是人们通常所说的“地下钱庄”。其资金来源为民间资本，有两种方式进入房地产行业，其一是完全的债权方式，即短期的过桥贷款；其二是半股权、半债权的中长期方式。华伟表示：“121文件出台之前，温州地下钱庄的短期贷款年息为8％左右，121文件出台之后则达到12－15％，而这个利息比东北地下钱庄还要低很多。”从这个利息水平看，银行贷款仍然具有极强的竞争力，同时，加息也将使更多的民间资本变成银行储蓄，从而使商业银行揽回更多的放贷机会。

    而真正与暗流涌动的民间资本形成竞争的，还有风起云涌的海外基金，华伟表示：“2005年是海外基金显山露水的时机。”

    基金割据

    来自新加坡的凯德置地从2003年开始就在中国内地尝试基金与开发并举的实验。凯德置地中国控股集团总经理王会干告诉本报记者，凯德置地在2005年将进一步扩大其房地产基金的规模，虽然目前无法透露具体数字，但是“应该不会低于1亿美元”。王会干进一步表示，这一基金除去介入房地产项目的开发过程，还将考虑单独设立用于持有收租型物业并获得长期回报的专项基金。2004年间，不少中小型开发商曾经向凯德置地的基金寻求合作，在2005年，凯德置地将考虑把基金投入符合其投资标准的其他开发商的项目。

    凯德置地于2003年设立一只总额6000多万美元的基金，一直以来，这只基金仅仅光顾凯德置地自己开发的项目。“现在这6000多万美元快用完了，全部投入到我们在中国各地的5个项目中去，在北京，一个是‘上元’，一个是京顺路附近的别墅项目，实际上每个项目分摊的资金量很小，我们主要是通过这种方式观察市场。”

    看看2005年凯德置地的打算，就可以知道这种观察的结论。相对凯德置地，更加急迫地想进入中国市场的，是形形色色的海外基金。资深风险基金召集人陈廷钧透露，早先进入中国房地产业的，多为来自美国的基金，如今欧元渐强，欧洲的基金“反应过来”，纷纷涌向中国。陈廷钧表示：“这些基金最关注的是租务市场，他们到处寻找可以获得良好回报的收租型物业。”国内房地产企业的资金困境和对人民币升值的预期，都是这些基金觊觎中国房地产市场的原因。“现在6到8个点的回报率就可以吸引这些海外基金，最主要的是要先进来。”陈廷钧表示。

    据吴海滨的接触和了解，目前的海外基金有如下五种：提供高利率短期借贷的高风险的机会基金、如荷兰ＩＮＧ等的合作开发基金、持有和经营收租型物业的稳定型基金、摩根士丹利与美林等处置不良资产的基金以及类似ＲＥＩＴｓ的信托基金。吴海滨认为，长远看来，最后一种基金将可能占据主导。

    中间人的兴起

    在12月初的一次论坛上，任志强表示，海外基金进入中国需要“导游”。“实际上海外基金投资中国房地产面临很高的风险。”王会干表示，虽然这些基金在海外的运作模式中并不都有中介机构出现，但由于中国市场的复杂程度极高，“尤其需要将基金与开发企业联系起来的中间人”。

    “基金进来的时候，大家都闻到了钱的味道，但是那个钱离你还很远。真正能够实现对接，很不容易。”吴海滨表示。吴所在的东泰融信主要从事投资银行和投资银行服务业务，从事投行业务多年的吴海滨目前的主要工作集中在房地产行业。其工作的一个重要方面是寻找和评估适宜投资的房地产项目，然后与海外基金按照一定的出资比例结合，再以多种方式投入到选好的房地产项目中去。

    吴海滨表示，海外基金的胃口都很大，为节约管理成本，只有国内房地产企业的资金缺口达到或者超过其设定的数额“下限”，这些基金才会表现出兴趣。而这个“下限”动辄数千万甚至一亿美元，中小开发规模的项目只能塞塞牙缝。吴海滨正在试图进行这样的实践：将三、四环之间的数个写字楼项目打包，共同与一支基金合作，各个开发商分享基金投资。在细节上，吴海滨也遇到了些许困难：“主要是我们的企业往往有本位主义的想法，认为这个钱就是归我用的，由我支配，因此必须‘求大同’。”

    陈廷钧最近则奔波于北京和香港之间。不久前，他联合了香港一些艺人共同出资与顺义马坡“枫桥别墅”的开发商合作，如今，他的主要工作是联系一只欧洲基金，将187套现房别墅中的60套出售给该基金持有收租，“绝大部分基金都设定了合作金额的底线，往往不低于5000万美元，出售60套别墅可以使交易额达到人民币5亿元左右，超过这个底线。”曾在香港境外银行工作十余年，在金融领域有着良好人脉的陈廷钧最近一两年也不断接到开发商请其帮忙联系融资的活计。

    今年55岁的一位香港资深投资银行界人士退休后的数年间，在内地主要从事为房地产开发商寻找合作基金的业务，最近两年他的生意十分兴隆。由于客户们不希望暴露资金短缺的困境，他拒绝透露身份。而就是这样的中间人在穿针引线。吴海滨还在考虑这样的问题：“一些已经有现金流的现成物业，比如一幢写字楼，拿出30－40％的股权，成立一个信托公司，拿到境外，直接去上市，募集境外投资的资金，再投回国内，我们再去操作。”

    选择权的缺失

    当然，基金的姿态也并不总是高昂的，“能够产生持续稳定回报的收租型物业十分难找。”王会干表示，所以，基金在面对资信能力较强的优质企业的优质项目时，也存在激烈的竞争。而这些企业往往拥有宽广的融资渠道，基金只是考虑的选择对象。

    越是资金实力强的大型企业，融资渠道越宽广，而市场中占据80％以上的中小型房地产企业融资渠道相当狭窄。一位房地产金融专家将这种融资图景描绘为“倒金字塔”。一位著名开发企业的经营者曾向本报记者透露，2005年将会有海外基金的从业人员向国内房地产企业发放高利率信贷。据前文提及的房地产金融专家所说，部分海外基金已经开始提供高利息的短期贷款，有一家基金甚至“要求20％的利息，起步金额为一亿美元”。

    “打个比方，某个项目中，我们把对方的抵押物按照2－3折作价，本来这个项目可能值5亿元，但是抵押过来只有1亿元，所以我不会催着他还钱，因为已经有些基金界人士看好这个项目，未来还款出现问题，我按照2亿元的价格转手，这个项目仍然有很高的获利空间。”

    虽然吴海滨提示开发商：“海外基金形形色色，就像交通工具既有马车也有宝马，大家先要对自己有个准确的定位，你是泥泞的乡间小路还是宽阔的马路，然后才能决定选择马车还是轿车。”但是，在银根收紧的同时，由于其他融资渠道的不成熟，大部分开发企业已经丧失了选择权。陈廷钧表示：“要是问我有没有新的融资方式，很遗憾，没有，我们的问题只是原有的融资方式没有做好。”

    王会干对这个问题的看法则相对平静：“这是一种市场行为，一个开发商敢于接受20％利息的贷款，或许是因为他认定自己的项目有高于20％的回报。”王会干说：“其实在2005年，虽然会有很多基金进入中国，但是其对于房地产资金需求的实际作用并不明显，他们的进入更多的是一种促进和示范的意义，它将有可能催化中国自己的房地产产业基金的诞生和其他金融工具的成熟。能与基金进行合作的房地产企业，是那些运作规范而且透明、能与国际标准接轨的企业，更多的企业为了生存下来，会朝这个方向努力。”