这几个星期，本人连续参加了几次关于房地产的会议。作为局外人，每当他们都在谈国内房地产市场是如何健康发展时，一种恐惧感油然而生。

    尽管房地产也是这轮宏观调控的主要内容，但实际上对其影响甚微，全国房价照升不误。在房地产是否过热的辩论中，最后“房地产健康派”还是成为主流，一时之间，房地产过去健康、今年仍会健康似乎成了整个房地产市场的主基调。

    当人们对一个市场的看法完全趋向一致之时，这意味着什么？或是市场完全垄断，或是市场出现“羊群效应”。回味一下1995年到2000年美国纳指猛涨、市场多头司令科恩一直在鼓吹纳指还会上升，而整个市场也随之起舞。在这段时间里，有几个人认识到了市场将会发生根本性的逆转呢？但是这种事情偏偏发生了，在2000年之后，纳指一落千丈，不到一年的时间里，纳指从当时5000多点下降到1000多点，回归到1995年的原点。

    对于国内房地产市场是否也出现了“羊群效应”，在此我不会先入为主，但是如果面对过于火热的房地产市场，各方面意识都趋向一致时，那么我们就应该警惕了，否则步上美国纳斯达克市场之后尘也就不远了。

    国内的房地产市场一个要命的特征是，要素的非市场化而商品的市场化。也就是说，房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。在这种情况下，房地产开发大多数成本是由非市场因素来决定，而房地产开发的收益则由所谓的供求关系来安排。这就使得国内商品房的定价是相当不确定的，基本只好听任房地产开发商来主导，由此来炒高房价也就轻而易举了。

    在本人看来，面对国内高速上涨的房价，不仅可以通过税收的方式来遏制对国内房地产的过度投机，以此控制国内房价快速上涨；而且最为重要的是要尽力推行要素的市场化。要素交易的市场化程度越高，国内房价越趋向平稳发展。

    要素市场化能够让整个房地产开发的成本基本上处于阳光之下。这就能增加消费者对房价成本的信息，减少对房价成本信息的不对称性，那种地价影响房价或房价影响地价的争论也就无从谈起；要素市场化能使土地、资金等要素流转完全在一个有效的市场中进行，这必然会降低要素非市场流转时的寻租行为与交易成本。特别是当土地及资金等要素完全为政府垄断时，其要素定价过高更是常有的事情。而要素定价过高目前是房地产开发商推高房价一个重要方面。最后，要素市场化也使资金价格的上升成为一种常态，因为管制下的利率一定会低于市场利率。而利率的上升，无论是对房地产供给或需求来说都会起到遏制作用；随着房地产需求的减少，房价自然要下降。