|
2004年热闹的房地产市场告一段落，国家对房地产市场的发展态势在评估判断之后也做了一些2005年的规划。国务院及建设部对2005年房地产市场做了三个基本、两个协调的要求，即“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；与当地经济与社会发展相协调、与当地相关产业相协调”。上海房地产市场也配合此要求，提出了三个为主，即“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的调控原则。
为此，今年上海市场强调的是稳定与结构完善。在肯定上海房地产市场会稳定发展的基本论调的前提下，我觉得房地产市场的几个问题还是值得决策者、开发商和购买者多一些思考，以免这些问题对健康稳定的市场产生冲击。
一是高度关注投机资金（包括热钱）对某类型个案楼盘产生的冲击性。现在一些楼盘未开盘即热销，资金来源方向、客户属性不清晰，而且相当多不依赖银行资金，投机的目的极其鲜明，这些需求短期内会放大人们预期，影响理性判断，一旦成为次新房，投机者获利回吐之后，对这类型房地产会造成极大冲击，这类风险有加大迹象。我觉得大的开发商在这方面要成为稳定房价的主力，避免这类风险的积聚。同时国外房地产投资机构在投资完成两年以后，对投资的资金的再抉择也是值得购买者高度关注的一个问题。
二是高度关注社会经济与房价预期影响并掩盖供应关系的基本规律。根据建设部政策研究中心的研究，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。如果在完全的市场经济环境下，决定房价的因素可能不再是开发商和消费者这些主体而变成了预期，但这个预期的实现是有阶段性的，如果过度提前会对当期的房产形成阶段性的不稳定因素。不但预期“房价会跌”，会直接冲击房地产市场（尽管决定房价的供求关系和基本面没有什么大的变化），过度预期房价会涨也会影响市场健康。开发商利用购房者在政策和市场信息上的不对称，强化这种预期，政府的一些产业政策也强化了购房者的判断（如土地紧缩、项目供款紧缩会使房屋供应下降），尽管这类判断不一定对，再加上媒体的话语权的强化，形成一边倒的预期，极易造成某些区域某些楼盘的非理性上涨，但今年上海一定要回到房产项目有涨有跌的理性市场环境中来。
三是分类理解不同需求产生的动因，予以不同类型疏导。当前的住房需求大致分为以下六类：一是基本的居住需求，这方面可以适度增长；二是改善型需求，这类需求是不可抗的，2020年要达到小康社会的居住条件，这是一个主基调，也是房产市场发展的根本；三是拆迁带来的被动型需求，这块需求会有所调整，但整体规模与去年持平，总量不会太低；四是城镇化过程中外来人口的需求，这一块是波浪式逐级消费的源头；五是投资性需求，“有产者有恒心”，居民通过持有房产达到财富的增加还是应该得到鼓励；六是投机性需求，虚假需求是要予以抑制，以免造成泡沫加剧。全国目前的需求有很大部分是由拆迁带来的被动需求和一些政府项目带来的需求，引导控制节奏是非常关键的，需求要慢慢释放，要在整个大的国民经济的背景和区域经济背景下来予以满足，既不能简单地予以抑制，也不能放任其自行发展，而应该区分合理和非合理，应该注意市场化运作和兼顾公平性运作的不同处理方式。中国指数研究院（华东）副院长陈晟
| 
