冲击波将加速房地产行业整合

    ◆特约撰稿汪蒲

    2004年被称为中国房地产的“政策年”，宏观调控下国内房地产开发商面临着资金和外来竞争双重压力。对于外资来说，这种变化无疑是期待已久的“突 然机会”，敏锐地嗅到其中巨大的商业空间，开始纷纷加大加速在中国的投资计划，而上海更是其理想的首选之地。

    “这是一个难得的机会，我们自然不愿意放过。”麦格理银行旗下第一中国房地产发展集团首席投资执行官姚蔚接受记者采访时说，2004年的宏观调控使国内房地产企业感觉压力剧增面临洗牌的同时，正是外资开发商的大好发展机会。

    感到兴奋的外资机构不止第一中国一家，对于诸多已经进入或者尚未进入中国的外资企业来说，这无疑是一个等待已久的机会。今年以来，许多在华外资机构纷纷宣称，将进一步扩大在华投资计划，另一批长期观望尚未“落地”的外资也开始频频现身寻找投资机会。

    A 外资竞相争夺“难得的机会”

    2004年底，摩根士丹利房地产基金悄然购进了锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓。据业内人士估计，这幢位于马当路、兴安路的酒店式公寓，市场收购价格超过5亿人民币之巨。事实上，对锦麟天地酒店式公寓有兴趣收购的海外机构不止摩根士丹利一家。业内人士透露，许多海外资金都对锦麟天地酒店式公寓“垂青”，而第一中国地产更是进入了实质洽谈阶段。

    “事实上，如果不是大摩具有投资方身份，第一中国地产可能已经把这个项目拿下。”据了解，第一中国地产对这个高端项目非常看好，积极与投资方接触希望能够整体收购。但是，最终因为投资方之一摩根士丹利半路杀出不得不放弃。

    外资对投资机会的抢夺，开始变得日趋激烈。如何更有效迅速地抢占上海房地产市场先机，已经成为外资的重点课题。最近一段时间，第一中国已经在上海看了多个项目，其中不乏一些非常诱人的地块。姚蔚表示，第一中国已经调整发展策略，决定借宏观调控之机加速在国内投资，并已经在2004年下半年和浦东发展集团签署合作协议，合作开发三林的一个项目。“许多机会突然出现在我们面前，我们目前正在市场上与诸多项目方频繁接触，接下来我们必将加速投资。”姚蔚说。

    B 整体收购物业已成趋势

    继摩根士丹利悄然购入锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓后，又一桩海外基金收购事宜正在操作中。业内人士透露，澳大利亚最大投资银行麦格理的香港公司，正积极与和记黄埔接触，希望收购其旗下的世纪商贸广场。上海甲级写字楼市场持续向上，目前包括世纪商贸广场在内的一些新增写字楼租金已经达到1美元/平方米/天，巨大的需求使海外资金期望收购写字楼长期持有，以获得不菲的稳定回报。

    商铺也是受海外资金青睐的物业类型之一。上实发展(资讯 行情 论坛)倾力打造的杨浦“海上海”项目的商铺部分，也被海外巨头纷纷看中。高盛基金、美林证券、莱曼兄弟等海外投资基金等，纷纷表示有意收购。“海上海”的三幢创意商居LOFT大楼总面积达7万多平方米，尚未正式推出市场，就已经吸引众多海外资金的眼球。

    “与以往参与开发投资单独项目以迅速抽身的做法不同，许多外资机构开始购入优质的物业长期持有。”基强联行副总裁陈咏东透露，与基强联行联系的多方海外资金均表示，希望能够整体购入物业并持有3－5年甚至更长时间。经过几年的运作后，这些物业可以具有稳定的现金流，即租约稳定，租金回报稳定。

    在大摩、ING和雷曼兄弟、第一中国纷纷扩大投资的同时，“潜水”的海外资金实力也不容小看。陈咏东介绍，酝酿加速在中国投资的海外资金，还包括一些观望良久终于谋动的投资机构。过去两年上海比较活跃的海外资金以东南亚和美国机构为主，近半年来，欧洲和日本的委托咨询项目陆续增加。“2005年，海外资金必将更迅速地聚集在上海。”陈咏东说。

    C 2005年海外资金将“集中现身”

    “2004年下半年以来，每月都有20到30个海外基金来到上海，寻找房地产投资机会。”基强联行董事总经理陈基强介绍，宏观调控以来中国房地产商所依赖的银行资金渠道受到严控，不得不开始寻找其他融资渠道或者把手中无力继续的项目转让出去。“无论是他们寻找合作机会还是转让项目，对于境外资本来说都是机会。”陈基强表示，2005年无疑将是外资集中进入上海房地产市场的时刻。

    作为亚洲最活跃的房地产基金之一，摩根士丹利房地产基金称未来将加大对中国房地产市场的投资。“过去的两到三年间，我们在中国的投资非常活跃，未来我们将有更多投资。”摩根士丹利房地产基金亚太地区房地产业务副总裁白可福表示，“我们非常看好中国房地产市场，预计2005年我们在中国的投资额将是2004年投资额的2－3倍。”

    种种迹象表明，海外资金在上海房地产市场的投资正在加速扩大。

    D 外资“冲击波”加速房地产行业整合

    长期以来，国内房地产企业一直处于分散、无序的经营状况。以上海市场为例，大大小小的房地产企业达4000家左右，外资企业的进入，必将加剧市场竞争，使一批小的企业更快被淘汰，房地产行业整合加速。“外资进入必将加速房地产行业洗牌。”来自上海中原物业的一份研究报告指出。在新的强大资金进入时，市场肯定会受到冲击而重新划分。2004年的宏观调控政策使得房地产开发企业普遍面临融资困难及拿地门槛提高，而外资的进入使这种困难更为突出，由此引发了开发行业内的变革。

    房地产企业间结成战略联盟已经成为房地产开发商们最主要的行为之一，许多大型房地产开发商通过股权合作的方式实现强强联盟，以进一步提高其竞争力，抵御包括外资在内的多种市场压力。而一些企业则开始积极寻找与外资接洽合作，通过与外资企业的合作来达到增强自身竞争力的目的。

    业内人士指出，外资大规模进入上海房地产，对整个行业带来整合和冲击的同时，也会带来先进的观念和管理模式，刺激国内房地产开发企业降低开发成本、提高产品品质，改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态和服务水准。

    【相关链接】

    ★复地集团与荷兰国际房地产联手投资上海松江新城住宅项目

    复地集团与荷兰国际房地产达成合作协议，共同投资开发位于上海松江新城的住宅项目。此次合作是复地与海外房地产基金又一次成功合作。

    ★摩根士丹利国内合作

    2004年4月，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。

    2004年6月，金地集团(资讯 行情 论坛)和摩根士丹利房地产基金、上海盛融投资公司共同出资成立一家项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。项目公司将受让中国建设银行的不良资产包，资产包账面总值为28.5亿元。

    摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的“复地雅园”项目。

    摩根士丹利以3亿元左右的价位购买了位于北京东三环富力城·双子座的两整栋写字楼。

    ★首创置业携手新加坡GIC

    首创今年在住宅板块将有新动作，推出“和平里项目”以及“玉渊潭项目”。此两项目是首创置业和该公司的第二大股东“新加坡政府产业投资公司（GIC）”合作的项目。GIC在这两个项目中占有45％－50％的股份。