土地一级开发孕育拿地新特权？_滚动新闻_财经纵横

土地一级开发孕育拿地新特权？

http://finance.sina.com.cn 2005年01月30日 11:01 中国经营报

今年土地市场的供应量如何，很大程度取决于土地一级开发制度的建设。根据有关规定，未能在“8·31”过关的项目，如果要尽快投入土地市场，必须经过土地一级开发，把“生地”做成“熟地”后才能进入土地市场，继而投入开发链条。

从去年的情况看，北京大多数项目未能在“8·31”过关，要尽快投入土地市场，必然首先经历一级开发这一环节。然而，近来传出消息，虽然新供应土地

全部在市场上公开交易，但是出现开发商把介入土地一级开发作为一种“曲线拿地”方式的情况。记者发现，截至1月26日，在北京土地储备中心网站上公布的“交易结果”中，新近成交的五块熟地里，有三块的竞得人是曾经参与过该地块一级开发的企业。

国土资源部土地利用司副司长冷宏志对记者表示，一级开发权的获取应该采取公开招标的方式，但是现在很多地方并不是这样做的。业内人士认为，土地一级开发中蕴含着获取日后土地交易优势的可能，如果要保证日后土地市场的公正和公平，其前一个环节的市场化改革值得关注。

一级开发企业拿地几率较大

目前一些开发企业的视线纷纷转向了土地一级开发，天津泰达公司对新规划下的顺义新城颇感兴趣，其新注册的房地产公司——津泰鸿房地产公司，不久前刚在当地政府拿下了温榆河生态走廊大约四五个平方公里的土地一级开发权。而顺义新城大约五六平方公里规模的土地开发权则被鲁能集团夺得。据悉，鲁能集团已经与当地主管部门签订土地一级开发的合作协议，并已经开始启动了道路征用、耕地补偿的方案，初步预计2006年将完成。近来又传来消息，珠江地产、上海复地和紫金地产将共同负责通州区马驹桥镇2000亩土地的一级开发。开发商对一级开发的热情可见一斑。

值得关注的是，截至1月26日，在北京土地储备中心网站上公布的“交易结果”中，新近成交的五块熟地，有三块的竞得人与该地块的土地一级开发密切相关。2004年12月29日成交的海淀区中关村西区Ⅰ—3号综合科技贸易用地，竞得人和土地一级开发商都是北京中关村国际商城发展有限公司；2004年12月21日成交的“车公庄危改小区Ｄ区综合楼”用地，竞得人和土地一级开发商都是北京隆盛房地产开发有限公司；另据通州区土地储备中心官员介绍，2004年12月15日成交的通州区梨园镇小稿村土地，竞得人之一北京地中缘房地产开发有限公司是这块地的前期开发商。

土地市场上的竞争优势

土地市场上拿地的企业与一级开发的关系密切可见一斑。据悉，鲁能集团的一位高层曾说，他们对顺义新城区的发展前景非常看好，但是现在土地必须要等到进入公开交易市场才能拿，最后地块是否能够落到鲁能手里还很难说。希望能够通过前期的介入达到近水楼台先得月的目的。

如果前期介入真的能够获得如此好处，那么由此带来的影响将会相当大。根据一份重要文件，2004年12月17日北京市国土资源局发布的《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》，对于没有通过“8·31”可以继续开发的项目，必须达到“三通一平”即通水、通电、通路、土地平整　的熟地标准，才能够获得上市交易的权力，而“由原建设单位继续进行前期开发”的规定，已经直接赋予了原先拿地不规范的这些企业一级开发权。而在“8·31”中除了288个项目过关，未过关项目达800个之多。

至于参与土地一级开发到底能够获得什么在土地市场上的竞争优势，对土地问题颇有研究的北京科技园置业股份有限公司董事长诸一军对记者说，如果是土地市场竞争主体自己作一级开发的话，肯定会对成本平衡点的位置、项目的了解情况要比别人有优势。这些是参与土地市场胜出的一些很重要的因素。

另外也有开发商表示，如果能够参与土地一级开发，则相当于对这个地块进行了一次前期调研，等于土地入市之前的调研工作在一级开发的过程中就已经完成了。虽然一级开发只有百分之几的利润，如果将来争取做项目，也算轻车熟路。也有人认为，参予与政府密切合作的一级开发，会和政府部门形成一定的磨合。

联合开发之痒

土地一级开发的主体按《宪法》和《土地管理法》的相关规定，应当是当地政府。然而现实情况是，如果政府来做这个工作，面对这么大量的土地，政府却很难拿出这么多钱；另一方面，如果由政府充当开发主体则意味着需要有一个庞大的行政机构来支持。而这两点则都可能降低土地一级开发速度，势必将加剧房地产市场的紧张程度。另外，使土地资源价值最大化则是企业所擅长的。

北京通州区土地储备中心一位官员告诉记者，现在是政府和企业联合开发的情况居多，由企业来参与土地一级开发运作应该好一点，“比如一级开发政府投入那么多资金，收不回来怎么办？毕竟存在一个投资风险的问题”。政府为土地经营而进行的大量银行贷款，“主要不是搞一级开发，而是用于收购储备土地”。

但是由企业来参与土地一级开发有一个问题，就是企业的投资回报怎么算？土地利用司副司长冷宏志先生对记者讲，因为在土地一级开发权获得上没有形成市场，回报也就是政府和企业之间来谈，里面有一个定价合理不合理的问题，也有可能把下一步政府出让金变为利润的一部分。

华远总裁任志强认为，从事土地一级开发的企业，应设定相应的资格和限制性的条件，比如不得从事商品房的建设与开发。这样似乎能从根本上解决由一级开发带来的不公平问题。

冷宏志表示，目前我国是在土地供应这个环节上做到了公开交易，土地一级开发这块，国家的主张是采用招标的方式，逐步引入市场机制。有专家告诉记者，只要一级开发权的获得是通过公开招标得来的，就从源头上保证了拿地制度的整体公正性。

小资料关于土地开发

房地产开发大多数情况先把土地由“生地”开发为“熟地”。“熟地”的基本要求是“三通一平”，这个阶段称为土地一级开发；然后进入政府组织的土地市场，通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）三个形式进行公开出让。竞得土地的开发商再进行直接面向购房者的房地产开发，称为二次开发。虽然也有“生地”直接进入土地市场交易的情况，但是主流市场还是先进行一级开发，尤其是“8·31”未过关土地，必须先进行一级开发，然后才能进入土地市场。

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