目前对人民币来说有些进退两难：不升值或升值幅度较小将更加强化人们预期，升值幅度过大对经济则可能造成极大的冲击，所以2005年内是否升值变数很大。

    升值是综合国力的体现

    从中长期看人民币升值势在必然，而且也很可能会维持一个较长的上涨周期，这会对我国经济以及社会将带来极大的影响。我们认为人民币升值就是我国综合国力的逐步展现过程，房地产行业将同时受益于资本市场和行业双重景气，获得前所未有的发展机遇，形成新一轮的投资热潮，其传导机制主要表现在以下几个方面。

    资金流入效应 人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾地区表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：2003年末我国外汇储备增加约1169亿美元，但贸易顺差仅为255.3亿美元，外商直接投资约为570亿美元(吕福源估计数据)，缺口约344亿美元中可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向。如果再考虑这部分资金的放大效应，其影响更不可低估。

    财富效应 由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧。日本在1985-1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。

    预期效应 我们认为在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。

    人民币升值初期，房地产市场一般将得到充分的追捧，因为资金流入后首先将推动股市上涨，其后随着人们的财富效应和心理预期的刺激，进而推动房地产市场进入景气周期，上市公司将得到双重的推动力量。在升值周期的后期，一旦上面的几种效应形成合力,就有可能将升值效应发挥到极致，例如日本从1985年9月的“广场协议”到1989年，东京和大阪的商业用地和住宅用地价格平均上升了3.3倍和2.7倍。台湾地区台北住宅价格在1986年-1989年间上涨了近四倍。而两个市场的房地产上市公司股价表现也非常可观。

    短期升值预期不可过高

    首先是管理层态度谨慎。从一般规律看，本币升值对自身整体经济的影响是负面的，日本和台湾地区只是迫于压力才让本币升值的，而且从现在的情况看升值后的副作用也非常明显。因此，即使迫于压力上调人民币币值，预计幅度也非常有限。

    其次就是升值效应的体现需要一定时间。由于我国资本项目还没有放开，因此资金流入效应短期内应打折扣。另外，财富效应应该是升值效应的集中体现，但企业和居民需要时间逐步适应升值的冲击并接受。例如在新台币升值初期，台湾地区的股市就并没有明显的反应，只是到上世纪80年代末才有真正的体现。日本表现更明显，在日元升值第一阶段，由于日元升值的冲击日本经济就一度出现衰退，增长率由1971年的10.2%降至1972年的4.3%，股市也表现为冲高回落，逼迫日本政府采取了低利率的金融政策，并造成其后的股市楼市的泡沫。

    此外值得注意的是，原材料成本具有下降空间，对房地产市场也形成有力支持。2004年由于国际市场实物商品普遍大幅上涨，原油和有色金属尤甚，带动我国CPI也呈现持续走高的态势，建材原材料成本上升也是房价上涨的原因之一。但我们认为，2005年这一因素的影响力将大大下降，原材料成本甚至具有下降空间。