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最近一段时间，“热钱”成为各方讨论的焦点之一。“热钱”的入市似乎已经成为中国房地产市场继续高速向前的助推器。有人甚至惊呼，当“热钱”进入中国的楼市逐渐增多，中国的房价将进一步被抬高；而当其撤出时，将会对房地产业造成毁灭性打击。不过，有关研究机构和专家一致认为，“热钱”并不能够轻而易举地进入中国楼市，“热钱”炒高中国房地产市场并不容易。
对于目前“热钱”出现的原因，北京中原地产中央研究部认为，这两年美元汇率一路走低，已经从最高1欧元：0.82美元一路跌到目前的1欧元：1.30美元，贬值高达近60%。由于人民币实行的是盯住美元的汇率政策，所以人民币也相应“贬值”60%。加上中国进出口方面的大额顺差，因此国际社会要求人民币升值的压力很大。另一方面，以美元计价的石油价格一路上扬，而中国对进口石油的依赖性很大，一定程度上加剧了中国的通货膨胀，在房地产投资持续过热的情况下，中国政府急需采取措施来使经济实现软着陆，而汇率政策是其中一个比较有效的工具。
在这种情况下，国际“热钱”豪赌人民币升值，“热钱”通过各种渠道进入中国市场。央行九年来首次加息，进一步刺激了“热钱”对人民币升值的预期。据估计，2002年全年的国际“热钱”流入不低于300亿美元。2003年大概在300亿美元以上。2004年，我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元据称就是“热钱”。最近中国人民银行也证实了有近千亿的热钱流入中国。
北京中原地产中央研究部介绍，但是短期之内“热钱”难以如愿以偿地获取汇差，如果他们不愿轻易退出中国市场，必然要在国内寻找短期的投资项目。方法一般有两种：一是游资迅速进入股市、债市，通过抬高股价等方法，在证券市场上大赚一把。当普通投资者跟进时，这些热钱就会乘机退出，导致大批盲目跟风者被套牢。二是迅速进入楼市，抬高楼价后脱手。目前由于中国股市仍然低迷不振，而房地产市场的高收益率却非常有吸引力。“热钱”主要通过购买不动产用以投资，或者参与开发。由于开发投资资金巨大，周期比较长，因此，国际炒家对购置不动产更感兴趣。
有关分析人士表示，就通常意义上的“热钱”而言，进入楼市投资置业的规模其实还不大，因为热钱的特点就是“快进快出”，且吞吐量极大。而就目前进入楼市的游资而言，其绝对规模尚不能对货币产生涨缩影响。业内人士目前较为一致的观点是：外资在内地地产投资中所占比例不过10%左右。有消息指出，近期上海出现大批海外购房者，席卷大量每平米万元以上的高档物业，将继续拉高沪上房价。对此，中原地产中央研究部分析认为，即使“热钱”进入也并不会高位炒作中国的房地产市场。同时，国外套利资本机构是绝不会轻易深涉中国房地产行业的，目前进入中国房地产市场购买物业的只是一些比较分散的海外客户，其中很大一部分是海外华人，真正的投资基金如对冲基金等是不大可能来趟中国房地产这潭浑水的。
首先，外国资金其实早在几年前就已经进入中国房地产市场了，并且投资量在不断增长。目前海外投资者购房情况的曝光表明，由于其他投资房地产的渠道正在减少，如温州购房团的四处出击，上海本地购买力的减少，海外资金的进入，上海房市才显得比较引人注目。
其次，目前房地产价格已经处于相对比较高的位置，盈利空间大不如前；同时，由于后续购买力不足，人们要求平抑房价的呼声渐涨，国家已经采取措施减缓房价增长过快的趋势，海外资金应该不会冒这个大不韪。因此即使海外热钱真的进入房地产市场，其目的也可能就是以抬高地产价格来对政府造成更大的压力，以满足他们要求人民币升值的愿望。
第三，投资房地产与投资股市、期市相比，退出手续比较多，受政策影响很大。
国家信息中心经济预测部经济师周景彤对记者说，“热钱”主要是基于对人民币升值的预期而进入的，作为战略风险投资者，“热钱”会综合分析各种获利因素，而不会盲目投资。从长期来看，一定程度上的“热钱”进入有利于促进房地产市场的发展，既可以扩大房地产资金来源，也可以将国外比较规范和成熟的运作理念引入中国房地产市场。
社科院金融研究所研究员易宪容认为，国际游资的运作非常强调短期获利性，因此资金流通性强的行业最受青睐。相比之下，房地产这种占用大量资金、获利周期长的行业不仅风险性比较高，而且由于当前很多地方的楼市仍未摆脱“泡沫”的阴影，所以国外套利资本是绝不会轻易涉足中国房地产行业的。
作者：李佳鹏
（来源：经济参考报）
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