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国际金融报记者 李小刚
早就盯上了上海地产市场的海外基金终于在上海显身了。
一幢位于上海市淮海路商业街、毗邻新天地的20层楼高的甲级写字楼项目———新茂大厦，被澳大利亚投行麦格理集团旗下的MacquarieGlobalProperty AdvisorLtd（简称MGPA
），代表Lend Lease GlobalProperties所收购。
该消息日前出现在了新加坡嘉德置地集团的公司网站上，新茂大厦为嘉德置地旗下Xin Mao PropertyDevelopmentCoLtd所持有。根据这则消息透露的细节显示，这座写字楼项目被转让了95%的股权，其交易价格达到9800万美元。对此，上海一家国际著名房地产顾问公司的负责人向记者表示，该项目的收购是上海迄今为止涉及金额最高的甲级写字楼转让案例。
写字楼的春天
由于2005年的这起上海甲级写字楼收购案，尚未建成的新茂大厦一时间声名远播，成为了各界关注的焦点。
新茂大厦的原东家是新加坡嘉德置地集团，这家地位显赫的地产企业是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。该公司在中国最著名的代表是凯德置地（中国），其为新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
从记者掌握到的资料显示，被收购的新茂大厦地上总面积为32200平方米，地下总面积为11174平方米，目前仍处于施工建设状态，预计将在2005年底竣工。一位十分熟悉此项目的专家认为，从该项目的规模、价值及物业质素而论，这是属于上海甲级写字楼市场最大宗的全幢写字楼成交个案，也是上海市首次由跨国物业代理能成功将兴建中的写字楼大厦全幢售予私人房地产基金。据悉，这幢写字楼被国际知名物业公司高力国际所代理。
这次海外房地产基金成功收购上海甲级写字楼并非偶然，事实上一段时间以来上海甲级写字楼市场开始极度升温，出现供不应求、租金上涨的局面，因此已经传出许多海外资金看好上海写字楼的消息。一些地产业界专家认为，上海写字楼市场的租金回报率已经可以满足海外基金的回报要求，因此海外基金整幢收购上海甲级写字楼的热情很高。
根据1月高力国际发布2004年第四季度写字楼报告显示，上海甲级或超甲级写字楼空置率由上一季度的10%紧缩至7.2%，再度创下十年新低，同比下滑了近一半。而另一方面，上海甲级写字楼平均租金则上升至每月每平方米23.7美元，较第三季度增长6.8%。
上海甲级写字楼的春天到了。仲量联行中国区董事陈立民告诉记者，由于上海优质写字楼的供应量小于需求量，因此上海写字楼市场的火热局面将持续到2007年。来自高力国际最近的研究资料显示，预计未来12个月内上海甲级写字楼租金和售价将分别上升6%及10.5%，而上一季度，上海优质及甲级写字楼租金已经升至每月每平方米24美元，售价为每平方米3300美元。
海外基金显身上海
海外基金对于上海地产市场的热衷，在去年就被各界所极度关注。早在一年前，香港亚洲商务学院院长、华点通国际顾问咨询有限公司总裁苏珊就曾指出，目前在国际市场上有近1.3万亿美元海外基金可以为中国房地产市场所利用。
第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬也曾向记者表示，对上海地产市场感兴趣的海外资金有百亿美元之多，只是很多都在水面之下，主要原因是难以找到合适的物业进行投资。他认为海外基金希望收购的物业主要就是酒点公寓和写字楼。
虽然2004年海外基金的话题被地产界的许多人士所频频提起，但是始终没有见到真正的实际行动出现。而刚进入2005年后，以前总是看不见、摸不着的海外基金突然间就出现在了人们面前，这就是关于新茂大厦的收购案。
资料显示，这次上海甲级写字楼收购案的主角MacquarieGlobalPropertyAdvisors成立于2004年2月，为澳大利亚投资银行麦格理集团的下属公司，目前致力于亚洲和欧洲房地产项目投资。该公司总部位于百慕大,网络遍布香港、东京、汉城、伦敦和卢森堡。目前该公司管理着价值16.5亿美元的资产，其管理的资产包括投资、合作投资以及办公楼、商铺、住宅和工业房地产经营公司，主要分布于香港、韩国、日本、葡萄牙、西班牙、英国、比利时、卢森堡和德国。
虽然麦格理集团这次大手笔出手收购新茂大厦令人震惊，但据记者了解，其对上海地产市场的看好由来已久。麦格理在上海已经有一家房地产公司，即第一中国房地产发展集团，其实这就2002年初麦格理银行与施罗德物业亚洲基金合资成立的地产基金。
第一中国房地产发展集团除了专注于在上海进行地产项目的开发外，他们也一直想参与上海其他物业的收购。
锦麟天地酒店式公寓就是第一中国盯上的一个物业项目，但不巧的是被摩根士丹利在2004年年底横刀夺爱，后者被业内估计以超过了5亿元的价格取得了这个酒店式公寓项目。
但很显然，虽然麦格理在锦麟天地酒店式公寓的失利并没有阻挡他们收购上海地产项目的决心，新茂大厦终于成了他们寻找到的又一个猎物。
对于这次新茂大厦项目的成功转让，业界专家表示，这显示了外资对中国房地产市场的信心。目前上海快速的经济增长及金融中心的地位日益巩固，吸引了越来越多的海外资金继续注入上海，支撑房地产价格及成交量的上升。
模式悄然转变
麦格理旗下房地产基金MGPA成功收购上海新茂大厦，能够震动整个上海地产界，更为重要的意义还在于海外基金进入中国地产市场模式上的转变。
仲量联行上海区董事总经理郝思建曾分析，目前境外资金进入上海房地产市场主要有两种方式：一种是参与项目的开发过程，另一种则是购买现成的项目，而目前的情况是前一种方式占到投资的绝大多数。很长时间以来，受到中国地产资本市场和各种政策的限制，海外资金主要选择以参与现成项目的开发，组建合资公司的形式进入中国地产市场，第一中国房地产发展集团就是这样的一个典型例子，而海外基金国际通行的投资形式并没有成为主流。
在去年的时候，第一中国房地产发展集团CEO理查·戴维曾向记者强调，“境外的基金不是不想投向上海房地产市场，而是回报率达不到要求。”他表示，境外投资者如果想投资在写字楼领域，他们的投资回报率希望在6%至9%，但那时的上海市场上，手中有物业的发展商一般都不愿意卖掉手中的物业，即使卖也会以很高的价格出手，因此，许多境外基金都觉得，这不是很划算。
但是现在的情况改变了，陈立民认为，国际基金通常可以接受的回报率是7%，而目前上海甲级写字楼软硬成本每平方米总共是2500美元左右，租金则是每天每平方米0.8美元，实际的回报率已经达到11.28%。“这样高的回报率不可能不引起海外基金的关注，整幢收购对投资者有很强的弹性优势，许多的投资者购入整幢大楼后会重新包装或提升租客的档次，对于发掘投资空间有很大的提升作用。”
很显然，海外基金进入上海地产市场的模式已经从以前主要参与项目开发，向收购已经建成的成熟物业转变。戴德梁行投资部助理董事叶建成表示，目前“海外基金逐渐向国际资本主流的投资模式———成熟物业整体收购转移。”因此他认为，2005年成熟物业整体收购将是中外机构投资者新的投资热点。
戴德梁行关于成熟物业整体收购的分析报告显示，从风险控制和对应的投资收益两个方面来考察，通过成熟物业整体收购，在风险控制方面，机构投资者获得的最大好处首先是对整幢物业的控制权，并和中国地产开发商逐步显现出功能分工，实际上形成了一道防火墙，有效地屏蔽了中国土地交易市场、开发商财务和管理的不透明所形成的巨大的开发风险，只承担投资风险，满足了其低风险的前置要求。同时在投资回报方面，机构投资者在取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的投资回报的同时，作为实际物业拥有人通过长期持有的方式能够分享到高速成长的中国地产资本市场所特有的资本升值———市场价格变化。
更多业内很多专家认为，其实目前海外基金进入上海整体收购成熟物业，除去目前在写字楼市场有着丰厚的租金回报之外，更重要的是看好上海地产市场长远的发展前景，长期持有的物业同时能够带来价格的上涨，对海外的机构投资者有着致命的诱惑。
戴德梁行投资部的分析显示，以服务式公寓为例，通常持有2-3年的物业，投资者的资本升值可以达到一倍。
《国际金融报》 (2005年01月28日 第九版)
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